买房须知

对于中国未来2014房价走势近日消息，之前限购的城市大部分已经或明或暗的取消限购政策了，只有一线城市仍然在坚守着限购的阵地。但前段时间上海也爆出了房贷松绑的消息，不少都猜测一线城市也将对房地产市场开始侧面的松绑。中国有庞大的人口群体，房子在很长远的时间里都会是中国人的刚需。对于中国未来房价走势，相信不会出现大幅的波动，仍然呈现增长的趋势。

通过国际清算银行(BIS)的数据，摩根大通对比了不同经济体房地产调整的情况，或许可以帮助理解房地产调整的一些共性。

1，中国的房地产泡沫有多严重?

在过去十年，中国房价大部分时间都是在持续上涨(除少数季度外)。根据我们使用的房价数据(始于2004年)，2004年至2013年，全国名义房价上涨136%(实际房价上涨84%)。一线城市的房价涨幅更加突出，北京上涨303%(实际房价上涨214%)，上海上涨219%(实际房价上涨149%)，深圳上涨457%(实际房价上涨335%)。

一些分析师称这种房价上涨“未曾有过”，甚至是“史上较大的房地产泡沫”。这是真的吗?

如果我们只关注房价的涨幅，上述说法显然太过夸张。房地产市场的泡沫并不少有，它在很多国家的各个时期都会发生。中国房价上涨(全国水平)的幅度与全球金融危机之前的美国、英国和西班牙的经历相似。　　过去十年内，金砖五国经济体中巴西、俄罗斯和南非的房价涨幅甚至更高(印度没有正式的房价数据)。事实上，对中国房地产的关注更多是因为中国是第1人口大国和全球第2大经济体。

2，房价上涨越多，泡沫破裂也越严重?

首先，虽然所有的房地产繁荣期终将结束，随后经历一个修正期，但房价调整的幅度相差迥异。在完整房地产周期数据的56个例子中，平均累计房价降幅为7.5%(或实际房价下跌21%)，但标准差很大。香港房价下跌幅度较高，在1997年达到顶峰后累计下跌达58%. 其次是日本，在1990年达到顶峰之后的二十年内下跌了50%。但在我们的例子中，约有三分之一(56个中的19个)名义房价在修正期内并未下降。

例如，意大利的房价在1975年达到较高点，英国在1973年达到较高点，日本在1962年达到较高点之后, 它们的名义房价均进一步上涨了近30%(三个时期实际房价分别下降了1.5%、3.9%和2.4%)。

第2，如下图所示，房价修正幅度与繁荣时期房价的涨幅无关联。

3，城市化进程有助于中国避免严重的房价崩盘

这方面证据并不令人信服。如下图所示，乍一看，房价修正幅度与城市化率(在房市繁荣的高峰年)没有关联。

然而，这一结论的部分原因可能是样本选择问题，因为在过去20至30年，样本侧重于发达经济体。城市化率平均为77%。在56个例子中，其中31个例子的城市化率高于75%，仅4个例子的城市化率为50%或以下。事实上，在城市化率较低的样本组(50%以下)中，房价的平均修正水平相对较小(见下文第2个图)。低城市化率可能意味着城镇化上升的空间, 稳定的住房需求可能有助于避免房价崩盘。然而，由于样本限制，很难测试这个假设的正确性。

4，收入增长越快, 房价下调幅度可能较轻?

经验观察似乎证明了这一点。收入(使用人均GDP来衡量)增长与修正期的房价变动显著相关。收入增长较快的国家, 其房价在调整期下跌幅度较小。收入增长为负数(或持平)的国家房价下跌*严重。

这种关系很容易解释。房地产市场调整的一个主要功能是使房价回落到可承受的水平, 而这既可以通过房价下降, 也可以通过提高收入来实现。

5，房地产周期具有重要的宏观意义?

中国房地产市场的调整具有重要的宏观意义。这也适用于许多其他经济体。在房地产繁荣期，房价上涨的幅度与经济扩张密切联系在一起(下文第1个图所示)。同样地，在修正期间，房价调整幅度同样也会影响增长率

，尽管二者的联系似乎不像房价上涨时期那么显著(下文第2个图所示)。

中国未来房价的走势看似明朗，但又充满了很多不确定性因素，虽然房子是中国的刚需，但高高在上的房价也是让不少人望而却步。不少人想着中国房价崩盘，但这种非理性的想法应该是不可能实现的。对于房价调控做如何的调整，大家都将目光投向了政府，希望能把中国的房地产市场带入一个良性发展的轨道上，实现政府的豪言：让人人有房住。