买房须知

我们在买卖二手房时，应该如何决定二手房的房价呢？影响二手房的房价的因素有哪些呢？在二手房市场中有哪些常见的评估方法呢？现在小编就来为你解答！

一、影响二手房市价的因素

一套二手房价值几何，可不是评估师凭经验毛估出来的，必须有一整套计算操作办法。影响一套二手房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级等。

评估业与寻常百姓的生活密切相关，*常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，二手房估价作为房屋置换前期的重要环节，受到广泛关注。

毛估说不过去市场比较可摆平。一套二手房价值几何，可不是评估师凭经验毛估出来的，必须有一整套计算操作办法。目前，主要采用市场比较法，通常选择三套符合以下要求的可比物来：与需要估价的房屋地段相近、销售时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的销售价格作为比较对象，加入几方面的修正系数*终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。

影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。

例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5%--6%的系数，西向减10%；多层住宅楼层以3层--4层为准，底层减5%--6%，顶层减10%；新旧里*多可减 40%；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2%--5%，明间与暗间又有区别；还有得房率的高低与加减系数也密切相关。同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，*终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。

二手房的时效性

业主对二手房估价的认识存在着一些误区。二手房估价有个*重要的特征--时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖发5万元，我的估价才24万元？影响二手房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为0，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。

另一方面，二手房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的 信任危机。

二、二手房评估中通常的评估方法

（1）成本法

（2）市场比较法

（3）租金*法

目前在大多数情况下还是使用市场比较法。

房地产评估流程一般如下：

1、三级市场交易成功，并且买方需向银行按揭贷款。

2、评估业务员在得知物业地址后约客户到现场实地勘察（查看物业装修情况，了解周边物业，以及给物业拍照）。

3、估价师根据物业位置，楼层，以及物业勘察情况，通过市场比较法来确定物业实际价格。

4、在评估报告上由估价师签名并盖章，同时盖上公司的公章。

评估业务来源：

1、银行

2、三级市场的地铺

3、法院

4、政府的旧城改造，道路，桥梁建设等。