作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
中国房地产市场到底有没有泡沫?当然有,而且泡沫不少。既然有泡沫,什么时候、什么情况下会破裂?
只要现行执政格局不变、只要国民经济不崩盘,充斥于房地产市场的货币泡沫就不大可能破裂。
为什么要下这个结论呢?这是因为:
中国特殊的国情特征和特殊的经济结构决定了:中国房地产市场的泡沫是一种“相对泡沫”。
首先,要明白一个*基本的经济学常识:一个处于经济快速发展阶段的经济体,市场必然会有较大规模的货币投放,这是保障经济循环的前提。而且,由于中国经济结构严重畸形,要保障经济循环,央行不得不投放更大规模的货币。因此,大规模的货币投放市场,大大超出实物价值(姑且理解为超出GDP),自然会以泡沫形式充斥到各行各业,而中国现阶段的地产市场无疑是比较具有有保值弹性、比较具有诱惑的市场。因此,强大的购买力,会大大推高房价,集聚大量货币泡沫。
其次,要认识到:中国的房地产泡沫是一种“相对泡沫”,而不是“刚性泡沫”,所以,抗挤压性较强。怎么理解是相对泡沫呢?
一方面,一个城市的房屋价格,从根本上取决于该城市消费者的购买力,而支撑购买力的核心要素是城市的生产力水平,也就是说,一个城市的生产力水平越高、经济循环能力越强,其房屋的价格就越高;而当房屋价格真的高得离谱,已经到了妨碍经济循环的程度,房屋价格就会产生波动,但不至于崩盘。改革开放以来,中国一直处于经济快速发展期,这两年经济增速虽然有所放缓,但仍领先全球各大经济体,因此,房地产市场集聚泡沫属于正常。社会底层民众之所以有怨言,是因为政府没有把“保障性住房”这张牌打好。
另一方面,中国有十几亿人口基数,而且正处于城市化进程的中期,每年会有较大规模的刚性购房需求---这种刚性需求也有累积效应。这意味着,即使地产市场积聚了一定的泡沫,也会有远远不断的刚性需求在“虎视眈眈”。
上述两方面要素共存,决定了地产市场的泡沫是“相对的”,而不是“刚性的”。因此,对于那些总是叫唤“房地产市场泡沫快要崩盘的”的论调,暂时不必理会。
那么在什么情况下会发生地产泡沫破裂呢,并引发经济崩盘呢?这需要关注三个要素:
一是房屋产权人的持有属性结构。无论是商用地产还是民居地产,关键要看产权人自用房产规模大,还是出租给他人的规模大。做这方面商业数据分析的难度虽然较大,但是可以做出大致判断:产权人租用房产给他人使用的规模越大,地产价格泡沫就越脆弱,而中国现阶段购房者仍然以自用为主。
二是购房资金的信贷规模占比。地产与金融的关系几乎是“血脉相连”,但是,如果地产信贷用于购买的规模过大,房地产泡沫破裂的可能性就越大,因为金融资本的趋利特性与商业资本的趋利特性是连裆裤,很容易把地产价格吹起来,而且只要地产价格持续攀高,地产泡沫就会不断膨大。2008年全球金融危机,就是源自美国金融机构与“两房集团”合力过渡吹大了地产泡沫。好在中国政府对于进入资本进入地产领域,有较强的控制力,且房地产金融规模及杠杆比例比发达国家小很多。
三是城市的生产力水平及经济循环机能支撑一定水准的地产价格。为什么香港、深圳、上海、北京的房价奇高,而且交易活跃。根本问题还在于城市自身的生产力水平及经济循环功能较好。
搞清楚上述几大要素,就很容易明白地产价格泡沫破裂应“具备几个条件”:
1、房屋产权人用于出租房产规模较大;
2、潜入地产市场的金融资本规模较大;
3、超大规模的货币发行没有推动实体经济的繁荣与创新,而是变向进入各类或明或暗的“资金池”。
4、地产市场刚需规模出现递减。
在上述四个条件下同时存在的情形下,如果遭遇内部、或者遭遇外部金融危机的冲击,地产泡沫就容易被击碎。