买房须知

　房地产泡沫破灭是什么意思？

　　房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加。而房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，就会导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的*，仿佛气泡破灭，即房地产泡沫破裂，经济开始由繁荣转向衰退，它的本质是不可持续性。

按照2013年上半年的数据，上海北京平均房价为44000元/平方米，中国大陆人均月收入为3600元，房价收入比高达12倍，境外媒体及研究机构直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”，是否中国的房地产泡沫破裂在即？中国的房地产泡沫破裂会有什么后果？我们应该如何规避风险呢？本专题将为您详细解答！

专家谈——中国房地产泡沫何时破裂？

　　谢国忠：房地产泡沫正破灭2014年房价跌50%：

　　当今的高房价是很多因素作用的结果，房地产泡沫总有*会破，现在已经开始破了。后一波房地产泡沫是靠高利贷推起的，现在高利贷出了问题，房价也支撑不住了。我原来认为是在2012年，后我改变了我的预测，当时认为今年下半年将开始下跌，先期先下跌20%-30%，之后可能会有反复，到2014年会出现房价下跌50%。

　　高盛银行：中国房地产泡沫破裂时间点在2015年：

　　近日，高盛*管理部中国副主席哈继铭在“中国经济新一年”论坛上说，中国的房地产在2015年之前都将涨势强劲，“中国在房地产泡沫破灭之前就能调控，这是好的现象，使我们中国房地产市场能有更长期的发展”。哈继铭预计在房地产行业自行发展的情况下，房地产泡沫破裂的节点应该在2015年。

　　易宪容：房地产泡沫只要是吹大的，终归要破灭的：

　　房地产泡沫只要是吹大的，终归要破灭的，只是时间问题。中国这么大，房地产泡沫破灭没有这么快，但总有*要破灭的，谁也阻止不了。你把房地产泡沫都研究一下，没有一个不破灭的。早调整，破灭产生的风险小些，调整越滞后，房地产泡沫越大，危险就越大。

　　陈志武：中国房地产泡沫破裂的时间越来越近：

　　其实中国经济现在的泡沫越来越大，这本身就告诉我们，中国房地产泡沫破裂的时间离我们越来越近。这就是为什么我说房地产再持续地增长不会超过五年，十年。未来几年就会告诉我们，不会因为我们中国人是黄种人，不会因为中国社会是种儒家社会，人类社会的规律就不适用。大家千万不要指望着世界上各种社会各人种里只有中国人的房价总是可以往上涨，大家千万不能相信这一点。

　　中国房地产泡沫破灭的后果

　　房地产泡沫破灭的后果一：经济和社会结构失衡

　　房地产泡沫的存在意味着*于房地产有更高的*。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。一旦房地产泡沫破裂，经济和社会结构将受到严重影响。

　　房地产泡沫破灭的后果二：金融危机

　　房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为的买单者。

　　房地产泡沫破灭的后果三：生产萎缩、消费锐减

　　房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。企业的减少又使得*不足，既降低了研究开发*水平，又减少了企业在设备上的*。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，由于的下降要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

　　房地产泡沫破灭的后果四：引发政治和社会危机

　　随着中国房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

目前贷款购房的年轻人已经渐渐的成为社会发展的主力军。如果现在房价*影响了经济平衡,他们面对的不仅是失业,还会失去承担自己的房子的银行贷款还款的能力。银行不仅会收回房产,还由于这些人未还清贷款而成为资产负债人。这个情况就不再仅仅是通货膨胀了。目前的房价问题,从市场角度来分析的话,房价问题无非就是供给与需求之间的平衡,如果房屋的供给量增加,也就是**可以鼓励开放商加大对廉租房的*和建设,那么房价在市场经济条件下,即供过于求是房屋价格肯定会相应的降低下来。另一方面,可以抑制消费者对房屋的需求,例如增加房屋首付的额度,提高房屋的购房门槛,加大对购房者自身的条件要求等都可以在一定程度上缓解房价过高带来的恐慌。地价纳入税收要求,言下之意也就是说,开发商要开发这片土地,所支付的费用会更高,但是根据市场规律又来说的话,开发商肯定不会做赔本的买卖,他会按照开发费用的一定比例把成本转嫁给业主,也就是说,对土地进行征税不仅不会阻挡开发商的积极性,反而会进一步抬高业主购房所支付的费用。所以在此基础上,房价肯定不会下降。另外,现在国家整体调控的是房价的增长速度,只是限制房价增长速度过快,不会对房