买房须知

时下，面对不断攀升的房价，更多的置业者选择“出手”。怎奈楼市乱象丛生，有些开发商急功近利，房屋质量不过关、房屋面积缩水、房屋逾期交付、延期办理房产证、不规范的物业服务等，成为不少购房者心里难言的痛。可是有关房子无小事，买房是一部《宫心计》，需“步步惊心”！

倡导港城楼市健康、理性、诚信发展，烟台站开通维权热线0535-6256234，倾听来自购房者的声音，您眼中的港城楼市我们去探寻！

警惕楼书陷阱 透视开发商忽悠术

1、产权缩水

正常土地使用期限是70年，但因拆迁、工期等原因，业主所拥有的产权会受到影响，或地区规划一直在变更，导致开发商拿地后不能立即开发销售；还有开发商存在自身捂地或捂盘现象，导致产权缩水。

房屋产权期限是个很容易被购房者忽视的问题。首先看房时关注实际居住年限，其次判断房屋产权的缩水程度。虽然新物权法出台后，给70年产权的纯住宅地块吃了定心丸，即到期自动续约。但是如何续期，是否需要按市价交纳土地使用权出让金等，则没有明确规定。

2、延期交房

在商品房买卖合同里，开发商对延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按国家规定，不可抗力应指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如地震、发洪水等，这种不可抗力才能免除开发商延期交付房屋责任，即免责。

开发商延期交房、不按时交房的行为属于违约，应当承担相应的违约责任。购房者可要求支付违约金或者赔偿损失，或在提前催告的情况下解除合同。但实际情况中，房价上涨速度较快，一旦发生延期交房，即使开发商退房，加上赔偿金，也不够购房者在另一处重新购买同面积房产，而且购房者还必须自行承担时间损失。购房者可集体理性地与开放商谈判，开发商违约，必须承担责任！

3、房屋面积缩水

很多购房者都会遇到开发商交房时，实际交房面积与规划面积不一样，房屋面积缩水了。这将影响到购房者应当支付的具体价款，直接关系到购房者的切身利益。

按较高法院有关司法解释，房屋建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3％以内的双方据实结算，面积误差比超出３％部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者。此外，购房者收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，若对面积有异议，可委托相关测绘单位对面积重测。

4、虚假繁荣开盘

开盘当天楼盘即“售完”的现象屡见不鲜，这往往会给购房者造成“再不买就没有了”的销售*虚假繁荣场面。

虽然，现在房地产市场的走向从某种程度而言是被房地产企业通过营销手段来控制、左右的，但平等交易是法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商（售楼人员）处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商（售楼人员）做霸王买卖的现象。消费者要摆正心态，购房时要把问题搞清、搞细。

5、开发商私改规划

开发商在建设项目的过程中，擅自更改规划，如小区绿化变更为停车场、原有的沿街会所和物管用房都将用作商铺经营、承诺的幼儿园消失、外立面材料私自变更等等。

关于规划调整是否应该以书面形式通知到业主，具体要参考购房合同。若合同中有约定，开发商要更改规划的话，必须通过业主的同意和相关部门的批准，方可执行。若合同中没有约定，开发商要更改规划的话，必须通过相关部门的批准，方可执行，但不一定要通过业主的同意。虽然在合同中没有明确约定，但如果开发企业在宣传资料上有足够的证据表明其作出了调整，也构成违约，购房者可追究其违约责任，要求其作出赔偿。

6、承诺缩水

购房者置业时，开发商尤其是置业顾问会承诺很多优势，如赠送太阳能、地暖、物业费等，但后期又不能如期履行。待购房者发觉现实与开发商所说不一致时，开发商会以“此承诺并无书面说明”等理由搪塞过去。而这时即使购房者准备诉诸法律武器也因“口说无凭”而丧失主动权。

法律并不完全否定口头承诺，但是口头承诺很难拿出证据，一旦出现纠纷，任何一方都很难主张权利。对于开发商的主张以及承诺，应尽可能以书面形式保留下来。

由购房者“维权”想到的

1、房屋质量考问开发商诚信

诚者，信也。信，信用之谓也。当购房者用大把的钞票，买回的新房，谁又能想到会出现低劣的房屋质量、不规范的物业服务等等一系列问题？开发商的诚信去哪了？因己之利，坏社会之风气。信用缺失直接导致购房者对市场的信任程度降低，市场运转的摩擦力增加，维护诚信的成本上升。如此种种，倡导开发商要诚信，购房者要理性，重塑诚信正当时！

2、理性看待调控背景下的维权

有关职能部门应从强化监管上下功夫，严格执行住房销售许可证制度，确保严把房屋质量的验收关；开发商应严格按照商品房的建设标准进行施工建设，摒弃“潜规则”，保证所提供的房子经得起时间的检验，用行动和诚信圆购房者的“安居梦”；购房者面对纷繁复杂的房地产市场，要保持一种平和的心态，经得起忽悠，在购房过程中自然会少走弯路，少受伤害。