作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
房东卖房一般基于两种原因：一则小房换大房或定居外地；二则出现经济危机急需用钱。在第2种情形下，如房东经济状况恶化，则极有可能发生房东的债权人起诉房东的经济纠纷案件。比如买了二手房之后发现被查封怎么办？
一、及时了解查封信息及案件事实
购房者在获知二手房被法院查封时，应及时向不动产登记机构了解查封法院名称、查封金额及时间。
此外，还应及时联系房东，要求其阐述被诉事实并提供起诉状及证据材料复印件，以便详细了解案件事实。如房东不配合或无法联络，购房者可委托律师或自行联系案件承办法官查阅案卷。
二、以案外人身份向法院提出查封异议
在知悉上述信息后，购房者应当依据《较高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第2十七条之规定，及时以案外人身份向采取查封措施的法院提出书面异议。
但根据《较高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《较高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第2十八条之规定，法院同意解封必须符合四个要件：一是在法院查封前已签订购房合同；二是在法院查封前已合法占有房屋；三是付清全款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人原因未办理过户登记。
购房者在符合上述四要件的基础上，法院一般会同意解封申请。但需提醒购房者注意的是，如因房东资金链断裂导致房屋被法院查封，则极有可能发生其他债权人同时起诉房东致使房屋被其他法院第2次、甚至第三次查封的情形，因此购房者需争取在*短的时间内解封。
此外，由于查封异议主要是书面审查，故查封异议申请书务必有理有据、观点鲜明并将所有相关法律法规条文附后，提交至法院的证据材料须附证据目录，并详尽列明证明目的，以较大限度的减少法官疑虑避免召开听证会多耗时间。
购房者你必须相信，你将所有工作准备充分、齐全，就是给法官减少工作量，给自己节省时间以达到更快解封的目的。
三、将剩余购房款交付法院执行以解封
在购房者仅支付了部分购房款，且剩余购房款能够覆盖债权人对该房屋的财产保全金额时，如购房者仍想拿回房屋继续履约，可向法院提出申请，将剩余购房款交付法院执行。
此时，债权人的诉讼目的也能达到，且无需拍卖房产即可直接执行购房者交付法院的剩余购房款，债权人自然不会对此提出任何异议。
四、起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任
如果剩余购房款金额小于债权人对该房屋的财产保全金额，此时购房者向法院申请解封获得支持的可能性很小，故购房者应以尽可能的降低损失为主要目标，采取起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任的诉讼策略。
如购房合同中设置了类似因房东原因致使购房者无法按期办理不动产转移登记手续的违约责任条款，则购房者还可援引该条款诉请房东承担相应违约责任。
如未约定，但约定了定金条款，则购房者可适用我国《合同法》名列前茅百一十五条规定的定金罚则，要求房东双倍返还购房定金。
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