买房须知

因购房人吴女士的北京工作居住证无效，未通过资格审查，开发商北京通瑞万华置业有限公司将吴女士诉至法院，要求解除房屋预售合同，并索赔违约金82万余元。但吴女士却称，工作居住证系她花11万交给开发商的销售人员办理的。朝阳法院经审理，*终判决双方解除合同，但未支持开发商违约金的要求。双方上诉后，近日二审维持原判。

审核不过开发商要解约

2011年10月30日，吴女士与通瑞万华公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，购买了该公司开发的位于朝阳区常营的一套住宅，房屋预测建筑面积141.6平方米，房屋总价411.44万元。

通瑞万华公司诉称，吴女士在购买房屋时，提交了家庭信息表、购房承诺书、身份证、工作居住证等文件，以证明具有购房资格，于是双方签订了合同。后公司接到政府主管部门通知，被告知吴女士所持有的工作居住证无效，不具备购房资格。根据合同的相关约定，吴女士应当承担就此产生的相应法律责任。该公司诉至法院，要求解除合同，同时要求吴女士支付违约金82万余元。

但据吴女士讲，她所持有的北京市工作居住证是开发商自己的销售人员为她办理的，如果当时不是销售人员承诺能够办理真实有效的居住证，她不会购买这套房屋。同时，吴女士认为开发商并无证据证明她不具备购房资格，无权单方解除合同，因此不同意通瑞万华公司的诉讼请求。

是售楼人员收11万办证？

吴女士在庭上还提出，她虽没有北京户口，但是符合办理北京市工作居住证的条件，购房时售楼人员樊某和刘某称可以为她办理居住证，为此刘某收取了她11万元。

吴女士解释，自己之所以没有通过正常途径办理，是因为樊某和刘某是开发商的工作人员，他们说能够办理，她就认为没有问题。

但吴女士的说法并没有在开发商处得到证实。通瑞万华公司称刘某、樊某均已离职，该公司从未要求员工用这种方法售房。双方在通过网签后，公司才接到建委的通知，被告知吴女士的居住证无效。

据悉，吴女士虽称销售人员收钱办证，且承诺能够通过资格审查，但却无法提供证据。而在吴女士签署的《商品房预售合同》及《购房承诺书》中，则均有保证材料真实、合法、有效的承诺，且约定如吴女士不符合购房条件，吴女士承担一切法律责任并承担房屋总价20%的违约金。

两审法院都判解除合同

经登录北京市工作居住证管理系统查询，吴女士的居住证显示无效。

法院经审理认为，由于购房合同中对于购房资格有明确约定，吴女士在签订合同之前还签署了承诺书，因此相应后果应由吴女士承担。鉴于吴女士的居住证无效，不具备购房资格，双方之间的合同无法继续履行，法院判决支持了通瑞万华公司要求解除合同的诉请。至于违约金的问题，法院考虑到双方之间的合同已经进行了预售登记，吴女士无明显恶意违约行为，因此法院没有支持。

一审宣判后，因开发商坚持主张违约金，而吴女士则主张继续履行合同，双方均提起了上诉。日前，二审法院作出终审判决，裁定维持原判。

法官提示

轻信口头承诺 易吃哑巴亏

主审法官吴岩表示，关于吴女士陈述的情况，因没有证据支持，法院难以查明和认定，但吴女士签订的书面合同及承诺书等内容，则将提供不真实资料、不符合购房资格的一切责任均归咎于购房人一方。

对此，法官提醒购房人，面对房屋销售人员的各种口头承诺，购房人要保持冷静，不要轻信而草率做出决定，要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件，特别是其中关于开发商免责和责任承担的条款，如双方确有补充约定，一定要形成书面协议，给付相关款项，也应索要收据。否则，一旦发生纠纷，只能吃哑巴亏。