买房须知

12月18日，国家发改委召开全国发展和改革工作会议，会议明确指出，2013年核心工作之一是积极稳妥推进城镇化。会议表示，积极稳妥推进城镇化，要总结全国城镇发展改革试点经验，加快户籍制度改革，完善土地管理制度，抓紧研究制定有序推进农业转移人口市民化的政策措施。

之前，11月12日下午，有记者提问“房地产市场调控政策什么时候放松”，住房和城乡建设部部长姜伟新回答称，“房地产市场调控政策现在还没想放松。对于楼市调控，核心政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，核心储备相应的政策，一旦需要的话就出手。”

而近期各地楼市微调不断升温迹象明显，您认为在这个时间段提出这样的说法有什么含义？对今后的楼市发展有什么影响？是否意味着楼市调控从严？

同策咨询研究核心总监张宏伟认为，十八大期间，住房和城乡建设部部长姜伟新回答意味着“去*化”的楼市调控政策应该还会继续执行，在本质上限购、限贷不可能出现松动，楼市调控政策底线不可能触动。

核心经济工作会议也提出，2013年中国还将加强房地产市场调控。

但是，现实房地产政策中确实正在出现“微调”，如今年以来政府已经公开认可的首套房的差别化的信贷政策、普通住宅标准调整，还有近期公积金贷款政策的微调，以及由于降息、降准、等货币政策的定向定量宽松等。“微调”主要围绕首套房“自住需求”进行，并没有对于*性投机性需求起到鼓励入市的作用。当前，政府从政策层面已经认可这些差别化的限售与信贷政策及其他已经认可的补贴和鼓励措施。

总体上来讲，今年房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行。

那么2013年房地产调控政策将呈现出什么样的特征？同策咨询研究核心总监张宏伟认为：

首先，核心经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，货币政策的稳健特征决定房地产市场的运行会相对稳健，不会出现大起大落。

其次，从当前政府表态及实际政策执行来看，2013年房地产调控政策不再以促进房价合理回归为目标(核心经济工作会议及十八大文件中，遏制房价过快上涨及促使房价合理回归的字眼已经删除)，但是总体仍然会坚持调控政策不动摇，呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”会同时执行。

与此同时，在政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行的市场背景下，政策执行力度上应该总体上继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。

第三、以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。

在明年及未来，城镇化是我国扩大内需的较大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧。

那么，在楼市调控政策微调的趋势下，楼市调控目前具备进一步放松的可能吗？从未来的趋势上看，调控的手段会不会出现什么变化？

从已经出台的楼市“微调”政策来看，落实利率优惠、减免相关税费已经在落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策“微调”的储备政策之一，值得我们持续关注。

另外，户籍制度改革或许会成为突破“限购”政策的方法之一。

在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。当前不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第2套住房的购买资格；当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为突破“限购”的方法之一。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及销售量的持续回升。

而户籍制度改革已经有了突破性进展。国办2012年2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》(以下简称“通知”)，提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须“合理控制”。

其中，在设区的市(不含直辖市、副省级市和其他大城市)有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所(含租赁)同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。

同策咨询研究核心总监张宏伟认为，国办2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》给我们在楼市限购政策差别化执行上有了实际的市场启示意义，可以说，如果楼市“限购”要差别化执行，或者定向放松执行楼市限购的调控政策，可以从户籍制度改革说起，户籍制度的改革将成为楼市限购放松的第1政策。

如拿地级市符合工作三年等条件可落户来说，对于于工作满三年以上的购房者，一旦入了当地入籍就可以享受与本地居民同等购房资格，再买一套。这对于已经明确执行限购令的地级城市来说，很明确的“通知”是在定向放松楼市限购政策。

其实，从之前出台的楼市“限购”政策的城市来说，其实已经有这方面的迹象表现。如天津的****、石家庄买房即可入户的政策等。

如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度；北京也正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性。天津一些地区也在执行购房即可入户的****的相关政策。声明：网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。