作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
管城区
郑东新区
高新区
中原区
二七区
经开区
金水区
中牟县
航空港区
惠济区
新郑市
上街
荥阳市
平原新区
郑州周边
新密市
巩义市
登封市
其他
不限
一室
二室
三室
四室
五室
五室以上
不限
刚需
养老
投资
名校周边
地铁周边
不限
6千以下
6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
热心网友   丨 发布于2020-04-20
现在网上层传着一种卖房估价系统,它能根据您住房的面积、房龄、楼层、户型等条件来进行估计,估价出来的价钱准确吗?怎么样才能进行正确的估计?现在,小编来告诉你,正确估价的的方法有哪些!
卖房估价有学问
卖房时如何才能做到卖出一个合适的价钱,合理定价尤其是关键。
原本家住上海闵行区刘先生准备换购到杨浦区,一来小孩上学、放学有人接送,二来有机会进入名校。刘先生需要先把自己的房子卖掉,然后再买房。为了卖个好价钱,刘先生参照小区内其他房源的挂牌价之后,要求中介以255万元挂牌。让刘先生感到有些意外的是,三个多月过去了,一个看房电话也没有接到。但他必须在今年9月份之前在杨浦区买到*,否则很有可能面临小孩无法顺利就读的尴尬情形。在征求中介意见,并通过自己对市场进行细致考察之后,他了解到,同类房源目前挂牌价在245万元左右,他*初确定的挂牌价显然过高。于是他重新确定了一个挂牌价,结果很快就来了人看房。
刘先生前后两次不同的遭遇告诉我们,合理定价对卖房有着非常重要的影响。对房屋进行合理定价,在很大程度上决定房产能否成功售出。显而易见的是,如果要价过高,购房者通常会“用脚投票”,此类房源不受待见自然不难让人理解。
除了遭受购房者“白眼”之外,中介通常也会对这类房源进行“冷处理”。“如果卖家不顾行情而漫天要价,即使我们大力向客户推荐,但很难得到买家的积极回应,等于做无用功。因此我们只能把这类房源‘晾’在一边。”这位人士如是说。
做到合理定价,还能规避违约责任。有业内人士表示,在此之前,有不少“跳价”行为是因为挂牌之前定价低于市场水平造成的。而在收取定金之后方知定价过低而要求加价导致交易无法继续时,面临承担“退一赔一”的违约责任。目前,有买家主动提高定金标准,如果在这种情况下反悔,则需要赔付更多的违约金。
网上估价系统不靠谱?
为了满足卖房需要,一种网上免费估价系统应运而生。但其能否帮助卖家真正实现合理定价呢?
据了解,网上评估一般要求卖家输入房型、楼层、装修、朝向、房龄、区域内交通配套、景观等,同时还会根据其他因素进行*评估,比如装修花费情况、通风采光、噪音影响、建筑类型等。网上评估系统无一不自认为是“完全根据客观的数据和科学的理论算法,不存在任何人为主观因素”。同时,还有网上估价系统会提供同一小区内其他房源的挂牌价,供卖家对比并进行微调。
那么,网上估价系统到底有多大应用性?记者选取自己所熟知的一套面积为66平方米的小两房进行测试。在某网站上,记者按照要求填完相应信息之后,该网站给出了148.25万元的报价。而在另外一家网站上,填上相同的信息之后,该网站给出的“初评结果”是135万元,两者相差达13.25万元。相同房源,在不同的评估系统中,居然得出了不同的结果。之所以会出现这种情形,有业内人士分析指出,这是因为每种系统参照的标准并不一致。鉴于这种情况的存在,网上免费估价系统其实也无法做到准确估价。还有业内人士猜测,为了能够让卖家以稍低的价格挂牌,不排除有个别中介公司的估价系统还会故意“做”低价格。
此外,记者还了解到,目前有些专业类网站推出“网上在线评估”活动,根据网友提供的房屋资料,由专家顾问团给出建议。但记者发现,专家顾问团成员均来自房产中介,部分人看起来非常年轻,估计从业时间也不会很长,因此他们给出的建议,到底有多大的参考价值,不得而知。
自行估价“三步走”
如何才能做到合理定价呢?
专家建议“三步走”。我爱我家华东区域市场总监俞静表示,可以采用网上评估和实地探访相结合的办法,同时辅以求助*人士等手段,就可以做到合理定价。
首先是借助网络的力量。俞静表示,网上估价系统虽然无法给出100%准确的市场价,但是借助该系统,卖家可以了解自己的房产处于什么样的价格区间。记者查阅某网站房价评估频道发现,只要录入基本的房屋信息,如建筑年代、楼层、朝向、房型、面积等,该系统便会提供评估单价和评估总价两个信息。
其次是在大量走访的基础上,采用比较法来确定房屋价格。在走访过程中,需要了解的信息包括以下几个方面:房屋所在楼盘的均价,以及同一楼盘内部类似房源的挂牌价和销售价;周边小区类似房源的挂牌价和销售价等。
较后是咨询专业人士。一般情况下,专业人士一直处于市场*前端,他们对房价水平、价格走势都比较了解,所以向专业人士求助,也算一个不错的办法。不过俞静提醒说,行业人士对市场的认识也存在偏差,因此给出的说法不一定能够完全与市场实际情况完全契合,所以应该多找几个人进行咨询,以便能够得到更加贴近市场的说法。
有业内人士表示,如果有从事房产经纪的朋友,那是较好不过了。因为房产经纪人可以登录房产交易核心的系统,获得近日的房屋销售信息,包括实际销售价格等,而这对买卖双方来说,都是无法办到的。专家建议,在获得近日销售价格之后,可以结合前面所做的准备,并根据市场实际变化情况,来确定*终心理价位。如果房价处于上行过程,卖家可以适当加价挂牌,但必须符合市场运行情况。比如在当前市场环境下,加价幅度不宜过大,否则会因为要价过高而耽误售房时机。
不过卖家需要注意的是,由于在具体的房产交易过程中,房产的价格会因为买卖双方的需求偏好和心理而上下浮动,所以*终的评估结果也未必就是真正的市场价。而我们通过相对科学评估,力求避免定价太低而吃亏,或者定价过高而无法销售的尴尬情形。
当然,如果想要获得更加准确的定价,则只有通过具有专业资质的房产评估公司进行评估。但此举会增加卖家的卖房成本,卖家不大愿意接受此类服务。一般情况下,此类服务会按照房价的千分之一来收费,如对一套总价为300万元的公寓进行评估,评估费为3000元。