买房须知

2009年9月20日,重庆市民李春勤与重庆市宏康置业有限公司(以下简称宏康公司)签订《商品房买卖合同》,购买了一处房屋,房款为23万余元。合同约定宏康公司2010年4月30日前交房,如果逾期交房,按日向李春勤支付房款万分之五的违约金。

结果,房屋到2011年12月27日才交付使用,违约天数605天。李春勤起诉要求宏康公司按照合同约定支付违约金6.9万余元。宏康公司辩称,双方约定的违约金过高,应当予以降低。因逾期交房给李春勤造成的损失,应当按照同地段同类房屋的租金认定,并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。

经一审法院重庆市璧山县人民法院委托评估,评定案涉房屋在逾期交付期间的月租金标准为每平方米4元至8元。

今年1月29日,璧山县法院审理认为,双方合同约定的违约金确属过高,应酌情减少。根据评估意见,确定租金标准按每平方米8元计算,逾期交房期间房屋的租金为13355元。法院因此作出一审判决,宏康公司向李春勤支付违　约　金　13355元×130%=17362元。李春勤不服,提起上诉。重庆市第1中级人民法院近日作出维持原判的终审判决。

违约金具有惩罚性

重庆渝礼律师事务所律师　梁安武

李春勤与宏康公司之间有合同约定,双方应该履行合同约定。如果没有合同约定,那就适用相关的法律法规。有约定而不履行,或随意更改,约定就没有任何价值,还要约定做什么?

本案约定的违约金具有惩罚性质,是为了保障交易安全,督促开发商按时、按质交付房屋。在房屋买卖过程中,开发商处于强势地位,只有用惩罚性条款约束,才能保证商品房市场的安全。所以,不能以租金损失来改变违约金的性质。

另外,租金损失是否可以作为损失的基数来计算,值得商榷。延期收房后,装修被迫延后,装修材料费、人工费等都会上涨,业主被迫承担额外支出。另外,双方约定的违约计算方式并不高,法律规定民间约定的利息可以达到银行贷款利率的四倍,而房屋买卖合同约定的利率远没有达到这一限定。

调整违约金于法有据

重庆弘平律师事务所律师　喻弘

合同约定的违约金过高而调整违约金有法律依据。《合同法》规定的违约金具有补偿性质。《合同法》第1百一十四条第2款规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。

合同约定的违约金过高,大大超出了业主的实际损失。同地段、同类型房屋的租金*,按照评估公司的较高价估算,以每平方米8元计算,两年时间也不会超过2万元。

开发商有举证责任

重庆市第1中级人民法院法官　刘家秀

相关法律规定,当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的,法院应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小,便首先面临一个举证责任分配问题。“谁主张,谁举证”是一项基本的举证责任分配规则。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下,应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。应注意的是,主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非是损失的大小,而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失,损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。

法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利,是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡,体现的是民法上的公平原则。

在本案中,双方将逾期交房违约金的计算标准约定为日万分之五,宏康公司认为约定的违约金过高,便应当由宏康公司对约定的违约金过分高于给李春勤造成的损失承担举证责任。法院对此予以了明确。

违约金不等同于房租

重庆市璧山县消委会副秘书长　覃勇

购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素的影响,确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。

违约金既具有补偿性,又具有惩罚性。《合同法》没有明确规定违约金是合同双方对损害赔偿的事先约定,但也没有否定违约金的惩罚性质。《合同法》第1百一十四条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

有人认为这里体现的是补偿性原则,这值得商榷。法律的规定只是对违约金作为惩罚性质适用程度的限制,而不是否定。这可见该条第三款规定:“当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”这里的违约金性质不因合同当事人的约定而改变,具备当然的惩罚性质。

应当说,《合同法》第1百一十四条第2款对约定违约金“过高”、“过低”进行认定和调整,是一个行使自由裁量权的过程。在这个过程中,法院应当本着违约救济的精神,依照法律规定约定违约金制度的立法本意,根据公平原则和诚实信用原则进行。

司法实践中对违约金进行确定,是指在合同没有具体约定的情况下而进行的。根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条,如果合同中对逾期交房违约金未作约定,违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

从上述规定可以看出,较高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下,明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。