买房须知

华侨城集团公司位于深圳华侨城区内 4 宗

土地的开发成本市场价值评估项目

资产评估说明

中企华评报字(2013)第 1031 号

(共一册，第1册)

北京中企华资产评估有限责任公司

二○一三年四月十六日

华侨城集团公司位于深圳华侨城区内 4 宗土地的开发成本市场价值评估项目资产评估说明

第1部分关于《资产评估说明》使用范围的声明 ................... 2

第2部分关于进行资产评估有关事项的说明....................... 3

第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明 ................... 4

一、评估目的 ................................................................................................................................ 4

二、评估对象 ................................................................................................................................ 4

第四部分资产清查核实情况说明 ................................ 6

一、资产清查核实内容 .............................................................................................................. 6

二、实物资产分布情况及特点 ................................................................................................. 6

三、影响资产清查的事项 .......................................................................................................... 6

四、资产清查的过程与方法 ...................................................................................................... 7

五、资产清查结论 ....................................................................................................................... 8

六、清查调整说明 ....................................................................................................................... 8

第五部分土地使用权评估说明 .................................. 9

一、委托评估的内容 ................................................................................................................... 9

二、评估原则 ...............................................................................................................................11

三、价值类型及其定义 ............................................................................................................ 12

四、评估方法 .............................................................................................................................. 13

五、影响地价因素说明 ............................................................................................................ 14

六、评估过程 .............................................................................................................................. 21

第六部分评估结论及其分析 ................................... 31

一、评估结论 .............................................................................................................................. 31

二、评估结果增减变动情况及原因分析 .............................................................................. 31

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第1部分关于《资产评估说明》使用范围的声明

本评估说明仅供国有资产监督管理部门、企业主管部门审查资产评估

报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部

或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

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第2部分关于进行资产评估有关事项的说明

根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托方撰写，详细内容

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第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明

一、评估目的

根据华侨城集团公司与深圳市规划与国土资源局签订的《关于处理华

侨城用地问题的协议》，华侨城集团公司拟指定深圳华侨城房地产有限公

司开发深圳华侨城区内 4 宗存量用地，并由深圳华侨城房地产有限公司对

华侨城集团公司的土地开发成本进行补偿。为此，需要对本次经济行为所

涉及的土地开发成本市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依

二、评估对象

（一）评估对象

位于深圳华侨城区域内的 4 宗土地的开发成本，包括：土地取得费及

相关税费、土地出让金等成本，实质上是为取得土地使用权所发生的全部

成本。土地使用权总面积为 280965.37 平方米，开发成本补偿涉及的土地

使用权面积及规划指标如下：

建设用地使用红线外

地块名所在县土地地上规划建筑面

序号座落权面积(平方土地使用权终止日期土地开备注

称（市）用途积（平方米）

深圳市城城六通一为可

105-1021245.00商业商业 2044 年 8 月 31 日商业：5000

南山区区中平售商

商业 2044 年 8 月 31 日、商业：150800；

深圳市城城六通一为可

206-1414119.07商业小区商业服务性设施 2044小区商业服务性

南山区区中平售商

年 8 月 31 日设施：300

深圳市城城住宅、住宅 2074 年 8 月 31 日、住宅：419269.51；六通一为可

南山区区西商业商业 2044 年 8 月 31 日商业：11289平售商

住宅 2074 年 8 月 31 日、住宅：109966；

深圳市城城住宅、六通一为可

405-0437329.50小区商业服务性设施 2044小区商业服务性

南山区区北商业平售商

年 8 月 31 日设施：3655

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（二）评估范围

评估范围是华侨城集团公司拟指定深圳华侨城房地产有限公司开发

深圳华侨城区内 4 宗土地的开发成本，包括：土地取得费及相关税费、土

地出让金等成本，实质上是为取得土地使用权所发生的全部成本。评估范

围内的资产分别在企业存货科目和无形资产科目核算，总资产账面值为

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一

（三）实物资产分布情况及特点

本次评估对象土地位于深圳市南山区华侨城区域内，土地使用权总面

积为280965.37平方米。土地现状开发程度为宗地外“六通”（通路、通电、

供水、排水、通讯、通燃气）及红线内场地平整。各地块具体情况详见下

序地块名土地面积土地使用权终规划地上建筑面

坐落准日规2东南西北

号称(m )止日期积(m2)

划用途至至至至

城城商业 2044 年 8

105-10商业21245.00商业：5000山山乐山

区中月 31 日

商业 2044 年 8

月 31 日、小区商业：150800；

城城隆南道道

206-14商业14119.07商业服务性设小区商业服务性

区中西大路路

施 2044 年 8 月设施：300

华侨住宅 2074 年 8香沙北

城城住宅、商月 31 日、商业住宅：419269.51；道山河环

区西业2044 年 8 月 31商业：11289路西东大

北部日街路道

住宅 2074 年 8

华侨香香香北

月 31 日、小区住宅：109966；

城城住宅、商山山山环

405-0437329.50商业服务性设小区商业服务性

区北业中中中大

施 2044 年 8 月设施：3655

（四）本报告引用其他机构出具的报告情况说明

本报告未引用其他机构出具的报告。

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第四部分资产清查核实情况说明

一、资产清查核实内容

列入本次清查范围的深圳华侨城区域内4宗土地的开发成本，原始入

账价值为441，631，143元，账面价值为422，793，253元。

二、实物资产分布情况及特点

本次评估对象土地位于深圳市南山区华侨城区域内，土地使用权总面

积为280965.37平方米。土地现状开发程度为宗地外“六通”（通路、通电、

供水、排水、通讯、通燃气）及红线内场地平整。各地块具体情况详见下

序地块名土地面积土地使用权终止规划地上建筑

坐落准日规2东南西北

号称(m )日期面积(m2)

划用途至至至至

城城商业 2044 年 8 月

105-10商业21245.00商业：5000山山乐山

华侨商业 2044 年 8 月兴深

城城31 日、小区商业隆南道道

206-14商业14119.07小区商业服务

区中服务性设施 2044西大路路

部年 8 月 31 日街道

住宅 2074 年 8 月住宅：

02-03 和城城住宅、商道山河环

3208271.8031 日、商业 2044419269.51；

02-05区西业路西东大

年 8 月 31 日商业：11289

华侨住宅 2074 年 8 月香香香北

城城住宅、商31 日、小区商业山山山环

405-0437329.50小区商业服务

区北业服务性设施 2044中中中大

性设施：3655

部年 8 月 31 日街街街道

目前上述土地都为房地产待开发用地。

三、影响资产清查的事项

根据委托方提供的《华侨城土地情况说明》，华侨城集团公司和深圳

市规划与国土资源局于2003年签署了《关于处理华侨城用地问题的协议》。

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协议中规定了华侨城“3.07平方公里用地”总体规划指标，用地需补交地

价款，补交地价款共计1，771，142，489元。在分批签订土地出让合同时，华

侨城集团、深圳华侨城房地产有限公司、集团下属全资子公司可作为土地

使用权受让方。

根据上述协议以及华侨城集团及其下属公司近些年已缴纳地价款和

已签署的《深圳市土地使用权出让合同书》等资料，在华侨城用地总体规

划不变的前提下，委托方确定了本次评估开发成本补偿涉及的土地使用权

面积及规划指标如下：

地块所在县使用权面土地用地上规划建筑

序号座落土地使用权终止日期地开备注

名称（市）积(平方途面积（平方米）

深圳市城城商业 2044 年 8 月 31六通为可

105-1021245.00商业商业：5000

南山区区中日一平售商

华侨商业 2044 年 8 月 31规划

深圳市城城日、小区商业服务性六通为可

206-1414119.07商业小区商业服务

南山区区中设施 2044 年 8 月 31一平售商

02-03住宅 2074 年 8 月 31住宅：

深圳市城城住宅、六通为可

3和208271.80日、商业 2044 年 8419269.51；

南山区区西商业一平售商

02-05月 31 日商业：11289

华侨住宅 2074 年 8 月 31规划

深圳市城城住宅、日、小区商业服务性六通为可

405-0437329.50小区商业服务

南山区区北商业设施 2044 年 8 月 31一平售商

性设施：3655

委托方尚未获得上述土地的《国有土地使用证》和《建设工程规划许

四、资产清查的过程与方法

(一)清查组织工作

根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照资产评估委托书所约定

的事项，评估人员于 2012 年 7 月 30 日至 2012 年 8 月 4 日前往委托方和

评估对象所在地，开展了现场调查工作。

(二)清查主要步骤

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1．指导企业相关人员清查资产、申报相关数据并收集准备资料

先期评估人员指导产权待有单位相关的财务与资产管理人员按照评

估机构提供的“资产评估申报明细表”填写要求、资料清单，细致准确地登

记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和利用状况及开发程度等情况

的文件资料进行收集。

2．初步审查产权持有者提供的资产评估申报明细表

评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔

细阅读资产评估申报明细表。

3．现场实地勘察和数据核实

评估人员对申报土地资产进行现场勘察和了解。对相关会计凭证进行

4．修改和完善评估申报表并与相关部门人员进行交流

根据现场实地勘察情况，进一步完善资产评估申报明细表。

5．核实产权证明文件

对委估资产的产权情况进行调查核实，以做到评估对象产权清晰，评

估人员通过核实委估资产的产权证明文件等来核实其产权情况。

(三)清查的主要方法

首先核实评估对象的产权状况和土地性质，了解原始入帐价值和摊销

情况，然后到实地勘察土地状况，并调查核实地块位臵、四至、地块形状、

周边环境等情况。对土地所处地块的土地使用权基准地价和市场价格水平

进行调查了解。

五、资产清查结论

经评估人员现场清查核实，委估资产账表相符、账实相符。

六、清查调整说明

经清查核实，资产总额与账面值相符，无清查调整事项。

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第五部分土地使用权评估说明

一、委托评估的内容

评估范围是华侨城集团公司拟指定深圳华侨城房地产有限公司开发

深圳华侨城区内 4 宗土地的开发成本。评估范围内的资产分别在企业存货

科目和无形资产科目核算，总资产账面值为 422，793，253 元。

根据委托方提供的《华侨城土地情况说明》，华侨城集团公司和深圳

市规划与国土资源局于 2003 年签署了《关于处理华侨城用地问题的协议》，

该协议规定了华侨城“3.07 平方公里用地”总体规划指标，该用地需补交

地价款，补交地价款共计 1，771，142，489 元，华侨城集团公司已经按照协议

中的要求，全额缴纳了协议内所述“3.07 平方公里用地”范围内的地价款，

并无欠付。协议中约定可由集团或指定下属公司开发使用，本次评估的 4

宗土地在华侨城“3.07 平方公里用地”的范围内，目前集团未与土地局签

订土地正式出让合同，也未获得国有土地使用证其地价款也已经全部交

清，已经是完全的熟地价格，故本次评估可参照土地使用权价值评估的方

（一）土地登记状况

1.土地来源及历史沿革：华侨城集团公司与深圳市规划与国土资源局

于 2003 年签署了《关于处理华侨城用地问题的协议》，本此评估的宗地

为该协议中规定了华侨城“3.07 平方公里用地”中的一部分，本次评估对

象尚未办理《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》。

2.土地使用权类型：出让。

3.土地位臵、土地用途、宗地四至、宗地面积、规划建筑面积信息如

序地块名土地面积土地使用权终止规划地上建

坐落准日规2东西北

号称(m )日期筑面积(m2)南至

划用途至至至

城城商业 2044 年 8 月

105-10商业21245.00商业：5000山山东乐山

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华侨城集团公司位于深圳华侨城区内 4 宗土地的开发成本市场价值评估项目资产评估说明

序地块名土地面积土地使用权终止规划地上建

坐落准日规2东西北

号称(m )日期筑面积(m2)南至

划用途至至至

华侨商业 2044 年 8 月兴

城城31 日、小区商业服隆深南道道

206-14商业14119.07小区商业服

区中务性设施 2044 年 8西大道路路

部月 31 日街

02-03住宅 2074 年 8 月住宅：

城城住宅、商道香山河环

3和208271.8031 日、商业 2044419269.51；

区西业路西街东大

02-05年 8 月 31 日商业：11289

华侨住宅 2074 年 8 月香香北

城城住宅、商31 日、小区商业服山香山山环

405-0437329.50小区商业服

区北业务性设施 2044 年 8中中街中大

部月 31 日街街道

（二）土地权利状况

1.土地所有权：评估对象的土地所有权属国家所有。

2.土地使用权：华侨城集团公司拟指定深圳华侨城房地产有限公司开

发深圳华侨城区内 4 宗存量用地。委托方未获得《国有土地使用证》和《建

设工程规划许可证》

3.土地使用权终止日期：商业土地使用权终止日期至 2044 年 8 月 31

日、小区商业服务性设施土地使用权终止日期至 2044 年 8 月 31 日、住宅

土地使用权终止日期至 2074 年 8 月 31 日。

4.土地他项权利：评估对象在估价基准日 2012 年 8 月 31 日，评估对

象未设定抵押、租赁等他项权利。

5.相邻关系权利：无。

（三）土地现状及规划利用条件

根据委托方提供《华侨城土地情况说明》及评估人员现场查勘，宗地

现状为待开发利用土地。规划利用条件如下表所示：

序估价基准日规土地面积规划地上建筑面积规划容

坐落2实际开发

号划用途(m )(m2)积率

1华侨城城区中部(05-10)商业21245.00商业：50000.24六通一平

2华侨城城区中部(06-14)商业14119.07小区商业服务性设10.70六通一平

华侨城城区西北部住宅：419269.51；

3住宅、商业208271.802.07六通一平

(02-03 和 02-05)商业：11289

4华侨城城区北部(05-04)住宅、商业37329.50住宅：109966；3.04六通一平

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序估价基准日规土地面积规划地上建筑面积规划容

坐落2实际开发

号划用途(m )(m2)积率

小区商业服务性设

（四）土地财务账面状况

委估的土地开发成本补偿共涉及4宗土地，原始入账价值为

441，631，143元，账面价值为422，793，253元。各地块入帐情况如下表所示：

地块名称坐落2原始入账价值（元） 账面价值（元）

105-10华侨城城区中部21245.003，613，040.803，613，040.80

206-14华侨城城区中部14119.07133，042，601.47114，204，711.00

02-03 和华侨城城区西北

3208271.80241，209，499.90241，209，499.90

405-04华侨城城区北部37329.5063，766，001.2563，766，001.25

合计441，631，143.42422，793，252.95

二、评估原则

根据地价评估的技术规程及评估对象的具体情况，在本报告评估过程

中，我们遵循遵循独立、客观、公正的原则：

(一)合法性原则

土地估价应以评估对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法

产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、

权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市

规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同

（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。

(二)替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同

或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服

务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。

土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价

值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同

使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而

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(三)需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小

于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，

具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的

公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

(四)变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土

地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价

格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其

组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、

少有性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因

素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因

果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

(五)协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。

因为土地能适应周围环境，则该土地的*或效用能较大限度地发挥，所

以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分

析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的*

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、

科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，

评估结果准确，严格保守评估秘密。

三、价值类型及其定义

根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫

的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

价值定义：评估对象在评估基准日 2012 年 8 月 31 日，满足宗地土地

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规划利用条件下，现状开发程度为红线外“六通”(通路、通电、供水、排

水、通讯、通燃气)及红线内场地平整，评估设定用途分别为商业及住宅，

土地使用权类型为出让，商业土地剩余土地使用年限 32 年，住宅土地剩

余土地使用年限 62 年的土地使用权价格。

四、评估方法

根据委托方提供的《华侨城土地情况说明》，华侨城集团公司和深圳

市规划与国土资源局于 2003 年签署了《关于处理华侨城用地问题的协议》，

该协议规定了华侨城“3.07 平方公里用地”总体规划指标，该用地需补交

地价款，补交地价款共计 1，771，142，489 元，华侨城集团公司已经按照协议

中的要求，全额缴纳了协议内所述“3.07 平方公里用地”范围内的地价款，

并无欠付。协议中约定可由集团或指定下属公司开发使用，本次评估的 4

宗土地在华侨城“3.07 平方公里用地”的范围内，目前集团未与土地局签

订土地正式出让合同，也未获得国有土地使用证其地价款也已经全部交

清，已经是完全的熟地价格，故本次评估可参照土地使用权价值评估的方

《城镇土地评估规程》（以下简称《规程》）及《资产评估准则—不动

产》，通行的评估方法有市场法、*法、假设开发法、成本法、基准地

价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据

当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等，选择适

当的评估方法。

（一）评估方法选择

1、采用的方法

本次评估采用市场法。

选用市场法的理由：根据评估人员的实地调查，结合本次评估目的，

近段时间内有和评估对象所在区域内类似情况的住宅、商业用地的交易案

例， 适宜选择市场法评估。

2、不采用的方法

由于深圳基准地价基准日为 2006 年，距本次评估基准日间隔时间较

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基准地价已不能准确反映评估对象所在区域地价水平，故不宜采用基

准地价系数修正法进行评估。

由于评估对象目前为空地，区域内土地出租案例较少，土地*无法

获取，故不适宜采用*法进行评估。

由于评估对象为待开发利用土地，但是未取得《建设工程规划许可

证》，评估对象详细规划、建筑形式、市场定位及开发周期尚无法确定，

不适宜采用假设开发法评估。

由于评估对象规划用途为住宅和商业用地，开发成本中包括的土地取

得成本、城市房屋拆迁等价格信息在估价对象所在区域内基本没有，因此

不适用成本法。

综上所述，本次评估仅采用市场法进行评估。

（二）评估方法定义

市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土

地与在较近时期内已发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据

后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差

别，修正得出待估土地在评估基准日地价的方法。

五、影响地价因素说明

（一）一般因素

深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经 11346′

至 11437′，北纬 2227′至 2252′。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大

亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东

莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。

深圳市土地总面积为 1952.84 平方公里。深圳市共有大小河流 310 余

条，分属东江、海湾和珠江口水系。现有蓄水工程 220 宗，其中水库 172

座，水库总库容 5.79 亿立方米。位于市区东部的深圳水库，总库容 4000

多万立方米，是深圳与香港居民生活用水的主要来源。

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深圳海岸线全长 230 公里，海洋资源丰富，有优良的海湾港口，通海

条件优越。境内山脉绵延，较高峰 943.7 米。天然旅游资源丰富，东部有

大小梅沙、大鹏半岛郊野森林等黄金海岸线风光，西部有红树林、内伶仃

岛自然保护区及海上田园风光等景区。

深圳是中国广东省省辖市，国家副省级计划单列城市。深圳下辖 6 个

行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、

光明新区和坪山新区。2010 年 7 月 1 日起，深圳经济特区范围延伸到全市。

深圳属亚热带海洋性气候，温润宜人，降水丰富。常年平均气温 22.4℃，

无霜期为 355 天，平均年降雨量 1933.3 毫米，日照 2120.5 小时。

深圳已建成通往境外的各类口岸 17 个，其中包括中国客流量较大的

旅客出入境陆路口岸——罗湖口岸，中国较大的陆路货运口岸——深圳湾

口岸。深圳海关直属中华人民共和国海关总署领导，业务管辖区域包括深

圳市及惠州市。深圳口岸是全国*繁忙的口岸之一，深圳海关也是全国任

务*繁重的海关之一。深圳海关为企业提供“24 小时预约通关”等个性化服

务。深圳铁路四通八达，贯穿中国大陆的两条主要干线—京广线和京九线

在深圳交汇。至 2010 年底，广深线日开行旅客列车 166 对，其中广九直

通车 12 对，广深城际“和谐号”动车组 110 对，在客流高峰期每 5 分钟开行

一对“和谐号”动车组，自深圳站有直达北京、上海、长沙、福州、桂林、

九江、武昌、岳阳、郑州、常德、西安、沈阳等城市的长途旅客列车。地

铁一期工程于 2004 年 12 月 28 日建成通车运营， 2011 年 6 月，地铁二期

五条线路全面开通，形成 178 公里的城市轨道交通运营网络。深圳公路交

通发达，可通过高等级公路网络方便地到达珠三角各城市。至 2010 年底，

深圳市长途客运班线覆盖省内各市县，辐射香港、澳门及内地 20 多个省

（自治区、直辖市）。随着珠三角区域交通一体化和高速公路联网的实现，

深圳作为泛珠三角区域交通枢纽城市的地位进一步巩固。

6.城市发展定位

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中国政府发布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将深圳定位为

建设“国家综合配套改革试验区”、“全国经济核心城市”、“国家创新型城

市”、“中国特色社会主义示范市”和“国际化城市”。

7.深圳房地产市场发展状况

2012 年上半年深圳全市新房共销售 158.30 万平方米/17942 套，销售

均价 17747 元/平方米。1-2 月销售淡季楼市陷入冰冻期，3 月伊始房贷利

率优惠等利好楼市政策逐步出现，开发商推盘量加大，加之在售部分新房

报价明显低于去年，刺激新房销售量不断攀升，二季度销售量大幅上涨，

助力楼市上半年取得好于去年同期的销售水平。而伴随销售量上涨，深圳

新房价格也受销售结构影响开始上扬，至 6 月已达 18964 元/平方米

从深圳市各区销售情况来看，2012 年宝安区销售量不断攀升，上半年

片区销售面积接近全市一半，达 76.46 万平米/8787 套，跃升为全市销售的

核心;龙岗区销售量明显不及去年同期，与去年下半年基本持平，共计 54.25

万平米/5655 套，销售比重为全市的 34.27%，仅次于宝安。关外总销售占

比依然超过 8 成，为全市主要的销售区域。关内销售主要集中于南山，片

区上半年共销售 19.85 万平米/2398 套，较去年同期有不错的涨幅，销售比

重也达 12.54%;福田销售面积不及主要销售片区，但与去年同期相比，涨

幅高达 5 成。相比之下，罗湖、盐田随着推盘量的减少，销售量明显不及

去年同期，销售比重非常低微。

至 2012 年 8 月第 4 周深圳新房销售稳中有少量下跌，全市新房共计成

交 7.89 万平米/778 套，较前一周稳中有跌。第 3 周深圳全市销售呈现下滑

势头，尤其是福田区整体销售下滑明显，宝安销售虽有小幅下滑，但依旧

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占据全市销售的主力位臵，而龙岗区销售上涨则成为上周深圳全市销售量

保持稳定的重要因素。从销售数据看，深圳全市销售基本维持在一个相对

稳定的水平。第 3 周深圳市六区新房销售均价达 23113，环比下跌 2.97%。

全市销售均价出现小批量的下跌。

（二）区域因素

1、区域概况

南山区位于广东省深圳经济特区西部，北纬 2224′至 2239′，东经

11353′（陆上）至 1141′。行政区域东起车公庙与福田区相邻，西至南头

安乐村、赤尾村与宝安区毗连，北背羊台山与宝安区接壤，南临蛇口港、

大铲岛和内伶仃岛与香港元朗相望。地形为南北长、东西窄，南北*长处

约 17 公里（羊台山到狮山），东西*窄处 2.5 公里。全区总面积 193.3 平

方公里，其中二线(特区管理线)内 150.6 平方公里，二线外 31.4 平方公里

（包括内伶仃岛和大铲岛），海岸线长 43.7 公里。

南山区下辖南山、南头、蛇口、招商、粤海、西丽、桃源、沙河八个

2、 自然条件

南山区地处南头半岛，北背羊台山脉，南有大南山、小南山等。半岛

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南面有赤湾、妈湾、蛇口湾、深圳湾等海湾。大沙河纵贯南北，有西丽水

库、长岭皮水库及牛淇坑水库、留仙洞水库、钳颈水库、碑肚水库 4 座小

二型水库。有一等别自然保护区内伶仃岛。全区有鸟类、兽类、爬行类、

两栖类野生动物 28 目 69 科 282 种，其中国家核心保护的 32 种；森林群

落蕨类、裸子、被子植物有 90 科 275 种。特产有南山荔枝，为国家地理

标志产品保护的农产品；南山甜桃，以“果大、肉厚、味甜”著称。

3、交通条件

南山区东距汕头 272.8 公里(直线距离)，东南距香港元朗 5.5 公里，东

北距惠州 61.6 公里，西北距东莞 61.3 公里，西距广州 102.4 公里，西南距

珠海、澳门 59.1 公里。

4、配套优势条件

南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、锦绣中华，华侨

城，中山公园，海上世界、新安古城、青青世界等主题公园和出名景点，形

成了主题公园游、都市观光游、历史古迹游、度假休闲游、郊野生态游等

多种旅游产品互补并存的格局。2005 年，全区共接待中外旅客人数达 1117

万人次。当前，南山区正与法国企业洽谈*西丽“未来乐园”大型游乐项

南山区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、深圳高

职院、深港产学研基地等一大批教育科研基地落户南山。北京大学、清华

大学、哈尔滨工业大学、南开大学、中国科学院等一大批出名高等院校和

科研机构入驻深圳大学城。目前，全市 11 所高等院校已有 8 所驻扎南山，

在校学生 45000 余人。作为全国教育改革、课程改革试验区和全省第1个

教育强区，南山坚持走素质教育之路，教育综合实力居全省前列。

5、 区域经济发展

2010 年，南山区完成本地生产总值 1935.23 亿元，增长 12%。随着现

代服务业不断加快发展，全区产业结构优化升级，三次产业比例优化为

0∶60∶40，已经在金融、物流、创意文化、旅游、商业、信息服务业等

服务业领域颇具规模。全区金融产业增加值达 88 亿元，增长 10.6%；创新

“文化+科技”、“文化+旅游”的发展模式，文化产业营业收入达 485 亿元，

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增长 14.3%；实现社会消费品零售总额 384 亿元，同比增长 19.3%；直接

旅游经营收入 35.46 亿元，同比增长 19%。

2011 年全区实现本地生产总值 2300 亿元，增长 11.6%，完成全年计

划的 103.3%。主要经济指标完成情况较好，有望实现“十二五”良好开局。

2011 年年初区政府安排*总规模为 15 亿元，其中：财政预算内安

排 10 亿元（含设备购臵费 0.7 亿元），银行贷款 5 亿元。鉴于今年大运会

开闭幕式将在我区举行，为确保市容环境提升暨迎大运项目以及区其它重

点项目按计划顺利完成，区政府追加安排第2批政府*项目计划 6.5 亿

元、第三批政府*项目计划 4 亿元，并调出 22 个项目和历年结余资金

0.95 亿元，今年实际执行区政府*项目计划共计 20.75 亿元。

1-11 月，得益于市容环境提升暨迎大运相关工程项目的强力推进，我

区政府*项目计划执行情况良好，累计完成区政府*计划 18.68 亿元

（形象进度，下同），完成年度*计划的 90.02%，*力度之大、计划

完成情况之好近年仅见。“35+1”道路综合整治、大运场馆周边绿化整治、

深圳湾体育核心灯光景观工程等一大批市容环境提升项目全面完工，特色

街区建设项目总体进度完成 80%，西丽地块保障性住房、丽湖中学等涉及

民计民生的其它项目按计划推进。

2011 年市发改委共下达资金计划 9.60 亿元（其中包括南科大和深大新

校区拆迁安臵费 6.29 亿元），总共 36 个建设项目，其中 A 类项目已下达

年初制定的*计划的 100%。

按照《关于推进政府*项目建设并继续做好南山辖区内重大项目协

调服务工作的通知》文件要求，继续实行区领导包干部门落实责任制，将

各项目具体服务工作分解到各有关部门，着力协调解决辖区内重大项目实

施过程中碰到的问题，确保 2011 年重大建设项目目标任务全面完成。

南山区是深圳市现代物流基地。西部港区现有蛇口、赤湾、妈湾、东

角头四大码头，西部港区实现集装箱吞吐量 1170.51 万标箱，同比增长

23.3%。随着深港西部通道的开通，西部港区作为华南地区集装箱枢纽港

和大宗散货中转基地的地位将更加凸显。

（三）个别因素

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1. 宗地位臵：位于深圳华侨城区域内。

2. 土地面积：05-10 地块：21245.00m2；06-14 地块：14119.07 m2；

02-03 和 02-05 地块：208271.80 m2；05-04 地块：37329.50 m2。

3. 土地用途：住宅、商业。

4. 宗地形状：多边形，不规则。

5. 地质条件及地势：评估对象地质条件良好，地基土承受力良好。

6. 宗地开发程度：宗地的实际土地开发程度为宗地红线外“六通”（通

路、通电、通讯、供水、排水、供燃气）及宗地红线内场地平整，本次评

估设定土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排

水、供燃气），红线内场地平整。

详细情况如下：

通路：杜鹃山东街、深南大道、兴隆西街、香山西街、香山中街、沙

河东路等等。

通电：市政通电管网供给，通电保障率较高。

通讯：处于城市通讯范围内，有线及无线通讯方便。

供水：市政供水网供水，供水保障率较高。

排水：市政排水，排水状况较优。

通燃气：市政天燃气。

7. 现状利用：

根据委托方提供《华侨城土地情况说明》及评估人员现场查勘，宗地

现状为待开发利用土地。规划利用条件如下表所示：

序估价基准日规土地面积规划地上建筑面积规划容

宗地名称坐落2实际开发

号划用途(m )(m2)积率

105-10商业21245.00商业：50000.24六通一平

206-14商业14119.07小区商业服务性设10.70六通一平

02-03 和华侨城城区住宅：419269.51；

3住宅、商业208271.802.07六通一平

02-05西北部商业：11289

405-04住宅、商业37329.50小区商业服务性设3.04六通一平

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六、评估过程

（一）市场法计算过程

市场法计算公式：

V＝VB×A×B×D×E

式中：V：评估对象价格

VB：比较实例价格

A：评估对象情况指数／比较实例宗地情况指数

＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数

B：评估对象估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数

D：评估对象区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数

E：评估对象个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数

●商业用地案例

评估对象中包括 2 宗商业土地，分别为：华侨城城中部 05-10 地块，

土地使用权面积为 21245 平方米；华侨城城中部 06-14 地块，土地使用权

面积为 14119.07 平方米。由于 2 宗地所处地理位臵均处于深圳华侨城范围

内，但规划参数有所差异，故 2 宗土地分别运用市场法进行计算。本次评

估以华侨城城中部 06-14 地块为例，评估计算过程如下：

1. 比较案例的选择

在广泛调查并结合已掌握资料的基础上，按照在类似供求范围内、条

件相似、用途相近等原则，选择近期内已发生交易的具有替代性的三宗交

易案例作为可比实例，其基本情况如下：

容积楼面地价

宗地位建设用地面规划用

地号率上销售日期开发程度(元/平方

臵积(平方米)途

南山后商业性六通（通路、通电、通

海核心4726.8710服务设2012/5/23讯、通上水、通下水、11438

区施用地通燃气）一平

南山区商业性六通（通路、通电、通

后海中289213.7服务设2012/2/7讯、通上水、通下水、9268

心区施用地通燃气）一平

南山后六通（通路、通电、通

宗地号：商业性

海核心372711.132011/4/11讯、通上水、通下水、10699

区通燃气）一平

2. 比较因素的选择

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根据评估对象的宗地条件，影响评估对象价格的主要因素有：

（1）交易时间：根据地价指数，确定交易期日修正系数。

（2）交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。

（3）区域因素：主要有离市核心距离、交通便捷度、公共配套设施、

基础设施状况、区域规划、环境状况、商业集聚度。

（4）个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、建筑容积率、宗地自

然条件、临街状况、土地使用期限、土地开发程度、规划条件、他项权利

状况、产权人状况。

3. 比较因素条件说明

评估对象及可比实例区域因素、个别因素详见下表：

评估对象和可比实例因素条件说明表

项目价格影响因素分析及分值估价对象实例一实例二实例三

交易单价（元/平

待估11438926810699

分正常/非正常，非正常指交易一方有特殊喜

交易情况好的交易；拍卖；亲属之间交易；抵债；税正常挂牌挂牌挂牌

费非正常负担；企业关联方交易等等。

年 月日，根据当地房地产价格2012/8/32012/5/22012/2/2011/4/1

指数确定修正幅度。1371