买房须知

不是所有的房子都能申请房产抵押贷款的，银行对要抵押的房子有一定的要求，不仅要求产权明晰，对房屋的年限以及面积也有要求，一般要求房屋年限至少在20年之内，房屋的面积要大于50平方米。另外，房屋要有较强的变现能力，也就是房屋所处的位置。

不是所有的房子都能申请房产抵押贷款的，银行对要抵押的房子有一定的要求，不仅要求产权明晰，对房屋的年限以及面积也有要求，一般要求房屋年限至少在20年之内，房屋的面积要大于50平方米。另外，房屋要有较强的变现能力，也就是房屋所处的位置。

个案

近日，陈先生在中介公司看中了一套二手房，房龄比较老，是80年代的。在签订二手房买卖合同时，他并不知道房龄对贷款额度的影响，因此在合同中也没有对贷款进行约束。当时中介和银行的业务员都说没有问题，但是过了3周之后，银行给的答复是贷款批不下来，原因是房子的房龄太老了。

“银行还特意强调说我的征信和收入等都很好，只是房龄太长。现在的情况是银行贷款批不下来，首付也没办法交；按照合同条款来看，如果合同规定的时间内我没有付首付的话就算违约。但当时签合同的时候并没有约定关于贷款方面的条款，现在我还真不知道该怎么办。”陈先生苦恼地说。

专家分析

在大多数购房者看来，房龄较大的老房子无论是在价格还是在地理位置上，大多占据优势，是不少人群心仪的过渡物业，还存在等拆迁的预期。但会面临贷款难的尴尬局面。

过去，银行对房龄超过20年的房产，通常还会受理贷款申请，只是贷款成数会降低一些。但随着2010年多轮调控政策频繁落地后，银行对房屋的贷款审核条件更为苛刻。对房屋房龄、个人信用资质等有多项限制条件。

银行在审批房屋贷款的时候，除了要审核借款人的条件外，还会审核借款人所购房屋的情况，毕竟办理房贷后，借款人所购房屋是要抵押给银行作为抵押品的，若是房屋价值过低，一旦借款人无法还清借款，银行将无法收回成本，造成呆坏账。而对于二手房，银行主要审核的就是房屋的年龄，即房龄。通常来说，银行只给所购房屋的房龄在20年以内的借款人发放贷款，也有少部分银行会将这个限制放松到25年，但是这要求房屋的质量和地理位置要非常好才可以，而且越是老房子获得的贷款成数越少。

我国商品房市场是*近十几年走向成熟的，而20年以上的房子较旧，如房型不合理、功能落后、无停车场等，不太符合现代人的居住需求。此外，老房子在权属方面也易出纠纷。一旦贷款人无法正常还款，银行也难以处置。

银行对高龄的老房子贷款要求比较严格，而比较新的二手房是各大银行的香饽饽。如工行的政策是，可贷款的二手房房龄原则上不超过20年，而房龄5年以内的二手房连评估都不用做。农行的政策是，对房龄10—20年的二手房贷款额较高不超六成，房龄20年以上的贷款额较高不超五成。

值得注意的是，一些中介会在签合同前故意隐瞒真实的首付款，专家提醒，二手房买主须留意购房条款中有无如“银行未能批准贷款，购房合同自动解除”等免责条款。另外，一般情况下，买房人主要是通过看产权证上的房龄了解房屋年限的，但是，房改房的房产证上没有房龄，买家如果想要查询，需由卖家带上产权证、土地证一同到房产核心档案馆才行。签订合同时，较好附加关于房龄的书面条款，以防卖家作口头虚假介绍。