买房须知

3月9日，注定会被记入全球经济发展的史册。

这一天，全球股市罕见大幅震荡，美股三大指数开盘全线重挫，标普500指数下跌7%，触发熔断机制，三大股指全部暂停交易15分钟。这是自2008年次贷危机以来，美股首次因暴跌熔断，也是美股历史上的第二次熔断。

与此同时，国外疫情还在不断扩大，全球形势千变万化，随着中国资本市场开放度不断增强，国内股市受全球市场影响也越来越明显。不过，截止3月10日上午，A股表现稳定，在3000点附近浮动，并没有出现相应震荡。

为此，业内认为，在疫情防控方面，中国走在全球前列，已经取得有效成果，因此全球市场震荡时，中国股市并未受到较深波及，这是比较积极的信号。

美股暴跌是否会影响中国楼市？

美股“熔断”将会给中国带来什么样的影响，还需时间进一步观察，不过从当前的市场表现来看，国内市场比较坚挺，如果美股市场持续走低，全球经济将“一损俱损”，长期来看，对中国经济的影响比较消极。

短期来看，中国社科院财经院综合经济研究部副主任、清华大学中国与世界经济研究中心冯煦明认为，当前国内金融市场的表现相对而言会更加积极，一是国内疫情已经基本稳定，与海外形成周期差；二是A股目前估值水平并不高，基本不存在挤泡沫风险；三是二三季度的逆周期政策力度会加强；四是海外资金对人民币资产有长期增加配置的需求。

不过，随着全球经济不断融合，市场衰退会引起连锁反应。交银国际董事总经理、研究部主管洪灝表示，全球供应链一体化如此之高，以至于所有国家都必须进行无缝合作才能使其正常运作，中国产能很可能将在3月底或4月初完全恢复，但世界其他地区的情况可能并非如此。中国也不能唱独角戏。这或许是许多人没有考虑到的、供应链中断提高全球衰退的可能性。

实际上，美股暴跌之前，中国正在从疫情中逐渐恢复，但受疫情影响，中国经济增速触底已成大概率事件，本身就面临逆周期调解压力。此次，美股暴跌进一步加剧全球经济下滑，让全球经济进入“洗牌”频道的同时，将进一步刺激中国经济做出调整。

中国会采取哪些措施促进经济发展，还未可知，不过对于这种调整预期，购房者心理可能会产生疑问，这是否会影响到购房，换言之，当下是不是合适的购房时机？为了回答这些问题，我们首先要弄清楚，房地产在中国经济调整中的作用。

当前，最受关注的经济建议，来自于恒大集团首席经济学家兼研究院院长任泽平，他提出应对冲疫情和经济下行，最简单有效的办法是“新基建”，并把建立居住导向的新住房制度和长效机制作为“新基建”的软内涵，不过，对于房地产的提及仅此一句，着重制度层面建设。

“拉动中国经济增长的主要还是靠投资，房地产投资占固定资产投资比重可以达到25%左右，要稳投资，肯定需要稳房地产。”中泰证券首席经济学家李迅雷表示，稳房地产投资的前提是房住不炒，他强调，不要期望或靠房地产刺激来拉动经济，它的边际效应是越来越弱的。 

实际上，在官方层面，坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”近期被反复提及。比如3月3日，中国人民银行会同财政部、中国银保监会召开会议重申房地产定位，并表示要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

然而，宏观调控方面的“稳”和“宽松”仍然被很多购房者解读为楼市松绑的信号，尤其此前建行、工行、浙商银行等均被传出房贷比例放松的消息，虽然已经辟谣，但很多人仍然认为，整个房地产市场从信贷这里开了放松的口子。

信贷政策放松了吗？

为了进一步调查楼市信贷政策的松紧，90度地产通过电话和走访形式对北京的11家银行机构做了调查，结果显示，信贷政策并没有放松，当前的执行标准仍然是首套首付比例35%、二套首付比例分别为普宅60%、非普宅80%。

“没有接到通通知”，这是90度地产调查得到最多的回复，包含工商银行、招商银行、北京银行、平安银行、民生银行、兴业银行、中国银行、交通银行、光大银行、广发银行、渤海银行等在内银行均明确表示，北京的购房贷款比例没有发生变化。渤海银行的工作人员表示，信贷放松需要国家调控形势放开，但现在调控方向不是往这方面走，对于居民使用金融杠杆购房的行为，国家要求降低杠杆，所以对贷款买房本身进行严格控制。

90度地产进一步调查发现，当前有部分银行推出了新的贷款产品，比如光大银行推出了针对医护人员的天使贷，最高额度30万元，最长可贷款3年。渤海银行也推出了信用贷，最高额度同样30万元。这些政策都是针对医护人员，由于额度较低，显然不会影响医护团体的购房需求。

可见，北京依然严格把控并执行“房住不炒”的政策方向，不过，北京以外的其他区域确实出现了信贷政策调整，比如浙商银行将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的****款比例从原来的三成（30%）调降至二成（20%）。

对此，中国民生银行首席研究员温彬认为，浙商银行首套首付的调整符合相关政策规定和要求，中央在房地产政策方面本来就留有一定的弹性，比如非限购城市首付可以上下浮动5%，只要在政策监管范围内，实际上，出现了一些变化都是正常的。

“只不过这个政策放在特定时期相对敏感，但并不意味着房地产的调整政策发生了变化，这些属于原来的政策范围，不需要过度解读。从浙商银行来说，它可能认为这块业务需要重点发展，这是个体做法。”

值得注意的是，处于换轨过渡期的房贷利率却有所下降。自从去年8月央行进行贷款利率市场化改革以来，1年期LPR已经下降20个bp，而5年期则下降10bp。平安银行一位负责房贷业务的员工表示，执行LPR利率制度以来，北京房贷利率比去年降了0.1%，LPR由4.85%降到4.75%，在此基础上，首套加55个基点，二套加105个基点。

不过，温彬表示，贷款利率换轨属于中性行为，此前的固定利率和换轨后LPR加点利率是一样的，要保持调整前后利率水平基本稳定，实行LPR是为了提高利率传导效率，而近期利率下降是利率市场化本身的带来的结果。

现在是买房的好时机吗？

房地产信贷政策并没有根本上的变化，房地产其他领域的放松政策也出现较多反复，比如驻马店降首付政策和广州商办政策均被撤回，海南更是出台全面实施商品住房现房销售制度，进一步收紧房地产市场。

限购没有根本上放松，意味着房地产市场短期不会重回上行周期，持续了一年多的下行周期还将继续，除此之外，购房者还需要考虑一点，那就是房地产市场是否有出现下降的可能。

这就必要考虑疫情因素，如果全球疫情持续扩散，未来不仅是房地产，整个全球经济也会遭到重创。以美股暴跌为例，著名经济学家宋清辉表示，美股熔断对全球和中国都会带来重大影响，对房地产行业来说，中国房地产继续上涨概率或被压制，现在房地产几乎等同于“金融产品”，在市场上恐慌情绪带动下，房地产等传统的避险板块可能无法逃脱下跌命运。

鉴于稳定仍然是房地产政策的主基调，未来房地产市场的政策弹性有望进一步增加。温彬认为，2020年房地产的信贷政策基调还是会保持平稳，根据各个城市的具体运行情况，增加房地产政策的相应的弹性，这是能够看到的。

虽然，从基本面上看，当前并不是特别合适的购房时机，但这并不意味着完全没有机会，从2020年楼市表现来看，业内比较看好人口、产业、基础设施等方面较好的城市，如果必须做选择，可以参照如下判断：

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为今年成交高峰在都市圈外围城市，比如广州周边的惠州、珠海、中山等，随着外围城市基础设施提高建设提速，外围城市楼市情况会好很多。其次，非热点的省会城市也值得关注，为了响应建设强省会城市，当地政策力度较大，同时，这也是国家支持的19个都市圈的建设。“总体而言，一线城市的外围区域，交易量增长的可能性更大一些。”

合硕机构分析师郭毅认为，如果棚改政策不出现大的改变，依然保持持续收紧状态的话，2020年楼市大概率还是一二线城市走热，三四五线城市当中的绝大部分可能都会由于棚改降温而进入到逐渐走低的状态。

“一线城市基本面没有问题，二线城市有更灵活的政策支持以及相对较好的产业基础，人口政策逐渐宽松产生的人口的虹吸效应，对楼市能够形成一定的助力，而三四五线城市目前没有利好支撑，如果没有棚改这种地缘性内生需求可能会遇到较大风险。”