买房须知

11月17日在2012年财新峰会上，北京大学光华管理学院院长蔡洪滨表示赞同征收房产税，但需要有三个前提条件，即，第1需要明确设定房产税的目标，第2要准确地设定征收房产税的原则，第三需要非常*地设计房产税增收的方案。

蔡洪滨认为，房产税征收目标应该是：1、开征房地产税是调节收入分配一个重要的手段。2、开征房地产税可以减少地方政府对土地财政的过渡依赖。3、开征房地产税有利于转变地方政府的行为模式。

蔡洪滨还谈到征房产税的三个原则，第1个全覆盖，第2个宽税基，第三低税率，第四个有条件地缘性。

以下是蔡洪滨发言实录：

蔡洪滨：我想谈房产税改革的问题。我认为现在应该征收房产税，但这需要三个前提条件。

第1需要明确设定房产税的目标，第2要准确地设定征收房产税的原则，第三需要非常*地设计房产税增收的方案。一个错误的目标，混乱的原则任何一点都会导致房产税改革的失败。建议宽覆盖，有条件的地缘性。

第1个问题就说为什么要征收房产税，基本目标是什么？开征房产税是为了中国房地产市场可持续发展和健全我们的财税体系。我们需要非常明确一点，就是房产税的开征，不是为了调控房价，不是为了短期时间之内打压房价。这样一种长期税制建设，如果被用来做短期调控手段应该说有百害而无一利的，会增加市场不确定性，导致市场的波动，对税制建设制度的破坏。

一个类似的例子就是说，用股票交易印花税，用长期制度来短期调控股价，这使得股市变成一个政策市，大家天天琢磨政府的心思，这样的教训是非常深刻。房产税征收目标应该是什么。

1、开征房地产税是调节收入分配一个重要的手段，收入分配现在当然是*需要迫切解决的问题，对于国民经济二次分配，在整个收入分配改革中是一个关键。加强税收一方面是增加财产税的比重，降低所得税的比重。财产税是相对于不同所得税，比如说个人所得税、企业所得税，他是对既有财产税收的征收，直接对劳动者和企业生产积极性的影响相对比较小一些。在我国目前环境下，房地产税应该是一个相对比较普及，也是相对比较容易征收的税，所以征收房产税逐渐起到改善我们收入分配的一个作用。

2、开征房地产税可以减少地方政府对土地财政的过渡依赖。2011年我们土地出让的总金额达到了3万亿，地方其他财政收入是5万多亿，所以比重非常高。如果你把核心转移支付算进去的话，土地转让收入也占地方政府财政收入的30%。这样一种土地财政模式较大问题是不可持续。因为土地资源总是有限的，你卖掉一点就少一点，那这样一种过度依赖土地财政的现状，其实就是你在消费未来子孙一代的资源。上一届政府把未来N届政府资源变现、花光。这种不可持续的财税制度，现在看不到问题，过几年等到问题出现的时候，地方财政体系就会面临非常大的危机。

征收房地产税，有人会质疑，它能不能完全替代土地财政，按照现在土地财政规模肯定替代不了，本身这个问题提出就有问题，因为土地财政现在这种规模本身不可持续的，你不可能各地政府每年卖3万亿甚至更高的钱，这个规模持续几年不错了，未来一定要寻找其他的方式。现在想另外一种方法，用一种更持续的方式去替代，房地产税现在开始推广，逐渐替代土地财政的工具，细水长流。

房地产税到底征多少，这取决于税率，也取决于房屋总值。现在GDP是50万亿左右，如果大致按这样一个范围去算的话，如果税率定在千分之五，按照现在的规模一年整个房产收入应该大概到3千多亿，税率定到1%大概是7千多亿，随着中国城市化进程的加速，房地产收入可以增加。

房地产收入规模应该对地方政府现在的财力是一个重要的贡献，一段时间之内，地方政府仍然会有一部分的持续从土地出让中间得到相当的收入。随着房地产税收收入的增加，他们对土地依赖程度逐渐降低，才能实现地方土地财政模式从一个不可持续的模式变成可持续的模式。

3、开征房地产税有利于转变地方政府的行为模式，除了现在的土地财政模式不可持续性之外，过度依赖土地财政，引起地方政府行为的短期化。地方政府过度开发，对于教育、医疗、治安、环境等民生和社会管理关注极度不够。如果行为方式、收入方式不转变，通过转向房产税逐渐提高地方政府对于城市长期发展的积极性，房地产税这种税源取决于一个地方房地产市场总价值，为了这样一个指标，地方政府能够积极改善当地的环境，改进这个城市整体的吸引力，以此来提高本地区房地产总价值。

4、开征房地产税有利于房地产市场的长期健康发展。因为开征房地产税增加了住房人持有房产的成本，中国的人均土地资源非常少有，但有相当一部分建成的房屋是空置的，整个社会来讲，这是一个极大的资源浪费。我们通过开征房地产税应该可以大幅度减少房地产资源浪费的情况，增加房地产有效利用。

通过这几个角度去观察，开征房地产税把目标明确了之后，我们认为现在应该是积极地去推广开征房地产税。征收房地产税的原则和基本设计，在这里我们有几个基本的想法。

第1个全覆盖，第2个宽税基，第三低税率，第四个有条件地缘性。房地产税对所有人群统一征收。开征的条件不应该有各种各样的特殊性。这种统一原则重要性在于他一个是为了保障税收在二次分配中公平性。第2个就是为了减少未来可能出现的制度漏洞。我们现在有一些提法，说什么公务员房子不能征，那你特殊的条件越来越多，谁的房子该征，哪一类房子不该征，你执行中间怎么去约定的话，这都是操作性方面问题的提法。强调统一性以后，这样问题就不存在了。

在统一性基础之上，我们需要宽税基，我们征收的范围要比较广，国际上房地产税的征收是不限于城镇和农村。那在中国除了农村房屋以外，我们认为基本上都应该覆盖，同时严格控制减免税，只对少数非常明显的，公共、慈善机构此类。

科学设置税基，以评估的市值为税基。

宽税基的基础之上，我们建议采取低税率，低税率一个是说，你不希望一种新开征的税受到居民太多的抵触，同时不希望这个税开征影响经济的发展。 另外大家关心的一点就是说这个税率太高，会影响基本的民生。在宽税基的基础上，我们税率比较低，比如考虑千分之五和1%之间，给地方政府留出自主权。

现在房地产税讨论中间，一个绕不过去的障碍，我们怎么解决民生的问题 ，保障低收入家庭的民生问题，人们担心你开征房地产税之后，低收入家庭没法支付你的房产税。一个简单的就是设计，所谓有条件的地缘，你每一年的房 产，我们按照市值计增房产税。你可以在政府部门挂，挂到什么时候为止，挂到你要交易的时候为止。假设你只有一套自住住房，你整个房地产因交税收， 对你的收入不造成任何的负担，假设我两套房怎么办？两套房如果我也赖帐， 你也可以挂帐，但是你在交易的时候，你就要支付一个非常高额的利息，你每年可以不交，但是在向政府借钱。第1套房借的钱利息很低，这样实行只有，居民自己是自住房，我愿意交，我未来要交可能就交，如果真的交不起，我就一辈子住在那个地方。这对我们坚定说，谁应该多付，谁应该少付， 这样制度性来讲，可操作性很多。一个大力推广房地产税，第2他的目标，他的原则和设计方面，只要做到精细的设计，这个改革应该是成功的。