作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
3月1日起,个人房贷利率大变革!
根据中国人民银行〔2019〕第30号公告,存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动。目前,主要银行已完成相关准备工作,并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告。
结合多家银行公告,此次贷款的转换范围、转换规则等与央行此前通知保持一致。即除公积金贷款外,包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等均需要转换。贷款客户可根据承贷银行公告,与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。
简单来说,房贷客户原来已办理的按揭贷款(原合同约定的利率),自3月1日起原则上于2020年8月31日前要完成转换工作。有两种方式可以选择,一种是可以选择变为LPR±基点形成(基点也可以为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变,另一种是选择固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。
那么问题来了,哪些人受此影响?房贷利率需要转换为LPR吗?到底该怎么选?别急,小悦悦带你一文看懂!
一、哪些人受影响?
一般来说,只要有个人住房贷款的都受影响,但有几种情况除外:
1、公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分;
2、固定利率贷款;
3、2020年底前到期的个人住房贷款;
也就是说,如果符合这三种情况之一,就不受此次转换的影响。
二、固定利率和LPR加点的区别?
■ 选择一:固定利率
比较容易理解,就是获得的利率水平在合同剩余期限内不变。假设用户原来买房享受了房贷9折优惠,利率则为基准利率4.9%x0.9=4.41%,新合同还可以协定为4.41%。无论之后市场利率如何变动,都要按该房贷利率进行还款。
■ 选择二:“LPR±基点形成”
挂钩LPR会面临利率波动。在保持房贷利率不变的情况下,以2019年12月20日5年期LPR利率4.8%为基准倒推,计算出加点。然后,这个加点维持不变到合同期满,未来发生变化的是LPR利率,和用户的“实际房贷利率”。
LPR利率一个月报价一次,如果你签了,房贷不是按月跟着浮动,因为重定价周期最短是一年。
重签第一年,你的贷款利率是不变的。如果当时买房是9折房贷,利率为4.41%,固定点差为4.41%-4.8%=-0.39%。不论未来LPR升或降,获得利率都是LPR-0.39%。
如果当时买房享受的是上浮20%的话,利率为5.88%,通过公式计算加点则为5.88%-4.80%=1.08%。也就是说,“加点”是“108个基点”,实际利率为LPR+1.08%。
三、选固定利率还是LPR加点?
中国民生银行首席研究员温彬认为,尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价,但在预期LPR下降背景下,客户通常会选择浮动利率报价,因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升,而如果此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。
对于贷款客户,到底选择哪种定价方式最关键的是判断未来LPR的走势。预期利率走低,就该选择浮动利率,也就是LPR,到时候能刚好跟着降低房贷的利率;如果未来预期走高的话,就应该选择固定利率锁死利率。
融360大数据研究院分析认为,中长期来看,LPR大概率仍将继续下行。在2月27日,相关的发布会上,中国人民银行副行长刘国强也表示,要继续推进LPR改革,引导整体市场利率和贷款利率下行。用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。
目前主流的观点也认为,当前正处在全球货币宽松周期,中国的低利率将是大势所趋,此时选择浮动利率更划算。
举个例子,假如用户向银行贷款100万,等额本息还款,原合同期限为30年,现剩余25年,执行利率上浮10%,即利率为4.9%x(1+10%)=5.39%,月供5609.07元。
固定点差=5.39%-2019年12月5年期LPR利率4.8%,为0.59%。由于现行利率高于12月LPR,执行利率将调整为LPR+0.59%。假设2020年12月LPR报价降至4.7%,用户获得利率则为4.7%+0.59%=5.29%,由此计算调整后月供为5546.84元,比现在减少约62元。一年算下来可以节省744元。
四、如何通知和办理?
1. 银行会通过官网和网点公告、公众号、短信、邮件、手机银行和电话等多种方式通知。
2. 转换不用重签合同,只需修订利率条款。
3. 综合多家银行的公告看,8月30日之前,房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。考虑到新冠肺炎疫情实际情况,建议个人优先通过线上渠道自助操作办理,确有特殊原因无法自助办理的,待疫情结束后到银行网点人工办理。
☆ 总结 ☆
总的来说,大家不必太过纠结选择哪一种方案。
如果追求稳定,就选择固定利率模式;
如果追求可能的收益,就选择LPR加点模式;
从目前的走势来看,未来一段时间内LPR呈下降趋势。因此,选择LPR加点模式将可能是普遍的方式。
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