作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
01
三四线城市市中心开始降价
最近一段时间,网上不断出现各地楼盘因降价销售而遭遇前期业主不满事件。在频频发生的这些事件背后,我们真正需要了解的是未来房价的走势。
在这些降价楼盘中,上饶的碧桂园信州府项目造成的影响力比较大。虽然已经过去一段时间了,但人们还在争论问题的出现是谁的过错。
事实上,我认为该事件最值得挖掘的价值并不在哪方对错,而在项目背后折射出的房产投资的关键所在。
也就是说,我们究竟应该在什么样的城市进行房产投资?
资料显示,上饶人口676万人左右,人均GDP不到2万元,属于实力较弱的三四线城市。
信州府项目坐落于信江河畔,上饶市信州区三江核心城央区位,坐拥顺利大桥、上饶大桥,交通便利,享万达繁华商业配套,毗邻大学城,是碧桂园进驻上饶主城区的项目,项目规划花园洋房,小高层,高层产品为主,为缔造上饶领头智慧人文社区而来。
像这样位于城市CBD,又是河景房的项目,一期售价只要1万,和周边中等小区比,性价比还算不错的,而且像碧桂园这样的大房企,肯定要考虑品牌溢价,综合起来这个房价并不算贵。
但就是这样的楼盘,二期遇到了市场前景不好,房企回款压力加大的背景,降价到7000出售。
这说明什么?说明上饶整座城市的房价已经处于下行区间。
与上饶接壤的景德镇市,也发生了相似的一幕。10月2日40多个业主集体围堵景德镇某楼盘售楼处,要求退房。根据业主介绍,现在房价一天一个样,之前销售人员保证房价不会跌,没想到前一天晚上买的房,第2天早上房价就跌了,而且房子是预售的还没有封顶,就卖给了客户。
目前景德镇前期楼盘去化并不好,商品房库存较高,而最近一批新盘的推出,又加剧了库存的压力。
不只如此,中原研究院统计数据显示,黄金周期间,全国多城楼市成交遇冷。其中,三线城市新房成交同比下降51.5%,跌幅较大的扬州,跌幅超过90%。可以看出,一些实力较弱的三四线楼市,在这波行情中,受影响是非常大的。
02
棚改政策出现分化
2016年以来,在棚改货币化安置等强力去库存政策作用下,三四线城市新建商品住房总体库存较低,这从一个侧面推动三四线城市房价上涨。进入下半年以来,“坚决遏制房价上涨”的声音频现,棚改政策也引发了更多关注。
前段时间,“棚改审计工作收回总行”的消息,就曾在网上引起热议。随后虽然相关人员辟谣称“棚改政策并没有发生变化”,但种种迹象表明,棚改政策确实到了做出调整的时候。
前几天,中央部署推进棚户区改造工作,提出将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区,林区,垦区棚户区作为改造核心。调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。以及,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。
分析认为,这表明棚改政策出现了分化。一方面,确定了棚改政策不会取消;另一方面,棚改货币化安置会有所收紧,但不会一刀切。
03
投资三四线核心要看基本面
2018年,棚改节奏放缓,可以预见,失去棚改内生动力和购房外溢效应,未来大量的三四线城市房地产会出现需求增长乏力。
融创董事长孙宏斌曾经说过,“很多人都在学我们,一个就是学我们并购,另一个就是学我们布局,我们主要集中在一二线城市。”
恒大总裁夏海钧也表示,一二线是房地产未来发展较好的区域,经济发达的三线城市也不错,四线城市不要去。
总结就是,虽然近些年一些三四线城市经历了一拨快速上涨,但是我们在选择投资的区域时,还要看这座城市的基本面。
具体来看,经济方面,要看这座城市的经济基础如何,增长潜力如何,尤其是资源型城市。
人口方面,主要是人口流入还是人口流出?
政策方面,从上到下的调控力度如何?对这座城市造成的影响力如何?
资金方面,要看地方政府的债务问题解决得好不好。
外溢影响方面,要看它对投资客的吸引力和流动性如何。
现在,不少房企都从三四线城市撤出,但不能盲目的认为所有的三四线城市都没有投资价值了。还是要具体城市具体分析。当潮水褪去,才能看清谁在裸泳,也能才看出哪些城市真正具有投资价值。