买房须知

对于购房者来说，在买房的准备工作做充足之后，与开发商接触的第1步就应该是对于项目的“五证二书”的核验，因为“五证二书”是房屋能否进入买卖阶段的第1个先决条件。同时，五证二书齐全，也是法律对销售方的基本要求。

核验五证二书

“五证”是指《国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售（预售）许可证》。

“两书”是指《住宅质量保证书住宅使用说明书》。

1、《国有土地使用证》

《国有土地使用证国有土地使用证北京房屋土地管理局划拨土地使用证专用章北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章》。

2、《建设用地规划许可证》

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。是建设单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

3、《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据，没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证建设工程规划许可证》 的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

4、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）

《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理核心，负责开工审批等项工作。

5、《商品房销售（预售）许可证》

《商品房销售（预售）许可证工程验收证》。

“五证”中*重要的是《国有土地使用证商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

《住宅质量保证书住宅使用说明书》

两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

1、《住宅质量保证书》

是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。

2、《住宅使用说明书》

是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。