买房须知

二手毛坯房有双重身份：从交易程序上看，它属于二手房；从实际使用方面上看，它属于一手房。双重身份让很多打算购买二手房的人更倾心于二手毛坯房，也让很多从一手商品房市场上撤下来的购房者选择了二手毛坯房。二手毛坯房是一种兼容性很强的房源类型，但凡事都有两面性，二手毛坯房也一样，它是香饽饽还是带刺的玫瑰？

优点

关键词1 价格

相对而言，与市场上同类的一手商品房相比，二手毛坯房总体上具有一定的价格优势。

在惠城区一手商品房市场上，东平、江北、东部新城等区域的房价已经以6000元∕平方米为基准。然而，市场上同类的二手毛坯房的售价就相对实惠，一般而言，单位面积110~130平方米的二手毛坯房售价大多在55~75万元之间。

如果是一些作为 “处理货”的二手毛坯房，价格就更加实惠了，几乎与年限较长的二手房差不多。特别是一些小区知名度不大、空置时间比较长的二手毛坯房，价格则更加便宜。价格优势让本打算购买一手商品房、但又因价格原因无法找到理想产品的购房者感到欣喜。

点评：前段时间，市区河南岸放出一套二手毛坯房，单价仅超4000元∕平方米，可放置了很长时间依旧找不到买家。究其原因，原来是房子周边太吵闹，小区管理又欠理想，所以依旧“待嫁”。俗话说，便宜没好货，好货不便宜，二手房更是如此，找房的时候千万别迷恋价格，品质过关才是*关键。

关键词2 毛坯

目前市场上的二手房大部分都是带装修的，购房者得连房带装修一起买单。其实，很多装修对于购房者来说是鸡肋，有的装修因时间较长，风格早已过时，或者其中某些装修材料已差不多到了实用年限，恐怕难以再经受岁月的考验。实际上，很多买家在购得精装二手房后，发现其中的天花板、防水、吊顶等细节出了小问题，于是，重装只是时间问题。二手毛坯房就不同。一间没有装修过的房子，买家可按照生活习惯、审美标准和当前流行趋势装修，装修过程和效果跟一手商品房并无两样。

点评：虽然卖家出售房子时，往往用“送精装修”之类的说法，但羊毛出在羊身上，他们出售装修过的二手房时，往往会把装修费用加到房价里，价格就会比毛坯房高很多。不过，由于装修房子要花费很多功夫，许多上班一族为了省时省力，干脆买套装修好的二手房，这也无可厚非。

关键词3 现房

从用途看，二手毛坯房虽然与一手商品房一样，但两者有一个重大区别，前者是现房，后者往往是预售房，买下预售房后一般要等1年多才能收楼。现房有一个明显的好处，就是购房手续办理完毕后，马上可以进行装修，适时满足自己的居住需要，同时也可以免去购买预售房可能会出现“烂尾”等担心。

另外，购买二手毛坯房也拥有“眼见为实”的优势。一般情况下，人们购买预售房，更多是从图纸和模型上了解房子，这种了解是主观的，也是表面的。购买二手毛坯房则不同，购房者可以就自己要购买的房子的方方面面进行考察，这些都是现场的，比如房子通风采光、周边环境等状况，购房者可以亲自到房子中亲身感受。

点评：实地看房和从图纸上看房，效果大不相同。从图纸和模型上，人们一般只能详细了解房子所在项目的情况。很多一手商品房项目，周边有很多建筑物，或者某套房子通风采光明明被挡，可是制图时，开发商只针对本项目，项目周边一片空旷，让购房者容易忽略这些方面，甚至产生误会。而二手毛坯房，人们可以到要买的房子里实地看房，可以有效避免直观产生的误区。

关键词4 人气

二手毛坯房还有一个明显优势，就是房子所在小区已形成相对成熟的居住氛围，生活条件也会更加便利。一手商品房，如果房子属于项目首期，即使到了交楼时间，整个小区也是一片荒凉，不仅小区里商业配套和生活配套明显不足，就连周边的配套可能也很一般，生活不方便。另外，即使装修好了房子住进去，可能在较长时间内会受到噪音影响，*东家装修，明天西家装修，吵得您不得安宁。更惨的是，如果房子所在小区还有后期项目在开工建设，挖土机的轰鸣声和刺耳的电焊声更加让人感到烦躁。

二手毛坯房可以避免这种情况。一般情况下，如果您购买了二手毛坯房，不是怕邻居吵到您，而是邻居担心您装修时会吵到他们。另外，由于房子所在小区较早前已经有大批业主入住，所以小区管理会相对成熟，小区里面和周边的生活配套、商业配套也相对完善，小区人气足，生活也会相对便利。

点评：购买二手毛坯房应注意实地考察小区的生活氛围，比如生活配套、交通等因素，尽量选择不同时间段去察看，这样才有助于摸清情况。

不足

关键词1 交易程序

一手商品房的交易环节比较简单，看好了房子，提供相关资料就可以马上签署买房合同，手续相对简单，时间也不会拖很长，只要买卖双方尽快拍板就行。

从部门管理归属看，二手毛胚房的产品属性是二手楼，交易程序需按照二手房的形式进行。市场上，二手楼交易程序明显比一手商品房复杂，交易时间也更为漫长。普通一套房子，如果按照选好房源、洽谈价格、准备资料、办理过户等程序，恐怕要一个多月甚至更长时间，目前虽然很多中介公司在提供帮忙办理过户服务的过程中，有“加快”的渠道，但是标准不一，时间上也难以保证，整个交易程序相对麻烦。

点评：很多人购买二手房并不熟悉其中的交易环节，在买房时几乎把所有的环节“打包”给中介公司。其实，在与中介公司合作之前，先要问清楚所有细节 （比如要准备什么资料），办理过程才会快一些，也要明确相关费用和大体时间，免得双方日后闹得不快甚至发生纠纷。

关键词2 房产证

一手商品房交易，在签署买卖合同后，开发商一般承诺入伙后1年内办理好房产证，但有的项目在业主入伙后，拖了几年，业主都还没看到房产证的影子。关于房产证的纠纷，这几年以来一直没有断绝。

所以，很多二手毛坯房没有房产证是常见的事。可是，二手房交易，必须要有房产证才能在房产管理局备案和过户，二手毛坯房如果没有房产证，一般情况下是不能进行正常交易的。可是，人们看上了喜欢的二手毛坯房，即使它没有房产证，也想通过其他渠道购买。虽然经过某些“操作”可以达到目的，但如果买卖双方没有知根知底，其中的风险无疑是很大的。所以，在打算购买无证的二手毛坯房时，先要对可能出现的风险进行正确预估，并做好相关的应对之策。

点评：为了促销售易，面对某些“疑难杂症”，中介公司可能会拍着胸脯说帮您“搞掂”，让买卖双方放心。可是，当正式进入具体交易程序时，往往会出现很多“搞不掂”的问题，使购房者或者业主的利益受到损害。所以，在遇到某些交易“疑难杂症”，而自己也打算冒险时，要跟当事方做好相关并有效的约定。