作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
管城区
郑东新区
高新区
中原区
二七区
经开区
金水区
中牟县
航空港区
惠济区
新郑市
上街
荥阳市
平原新区
郑州周边
新密市
巩义市
登封市
其他
不限
一室
二室
三室
四室
五室
五室以上
不限
刚需
养老
投资
名校周边
地铁周边
不限
6千以下
6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
热心网友   丨 发布于2020-04-20
中国的房价飞涨已经持续十多年。其间,对于房地产泡沫破裂将引发中国经济崩溃的猜测与传言此起彼伏。
但是,在过去十年间,中国不同城市的房价究竟上涨了多少?中国家庭买房的财务负担究竟有多大?
多位学者在近日NBER工作论文中,使用中国某大型商业银行的住房抵押贷款数据分析指出,北京房价的上涨在一线大城市中*为明显,一线城市的房价与家庭收入之间的差距持续拉大。
房价之高
研究者根据2003-2013年中国120个主要城市的住房抵押贷款数据对这一时期的房价进行了测算。测算结果显示,2003-2013年中国房地产市场的确经历了“黄金时代”。
图:2003-2013年,北、上、广、深四个一线城市的房价指数、人均GDP、人均可支配收入
在北上广深四个一线大城市中,房价平均每年上涨13.1%。在31个其他直辖市、省会、重要工业城市等二线城市,房价平均每年增长10.5%。
另外85个三线城市的房价年均增速为7.9%。(同期中国的平均通胀率为2.68%)如此的房价飞涨态势已经超过1980年代日本、2000年初美国的房地产泡沫。
北京房价增长*为迅猛
通过研究者构建的房价指数,我们可以看出,北京的房价增长*为迅猛——房价在十年间翻了七倍,但是人均可支配收入只翻了三倍,远赶不上房价上涨的速度。在这期间,北京的房价经历了两次短暂下跌——分别是2008年5月到2009年3月和2011年5月到2012年6月。
与北京相比,上海的房价上涨则较为温和——2003-2013年间翻了4.43倍,而人均可支配收入与北京一样翻了三倍左右。十年间,上海的房价经历了三次下跌调整,第1次是在2005年5月到2007年3月间下跌了13%;第2次调整也在2008年金融危机之后,幅度较小;第三次调整是在2011月6月到2012年3月间下跌25%。
地理位置相近的广州和深圳在2003-2013年房价分别翻了5.1倍和3.65倍。但是,同期广州的人均可支配收入也翻了三倍,而深圳只增长了68%。两座城市都在2008年金融危机后经历了较为剧烈的楼市震荡,在2007年10月到2009年1月间深圳房价一度下跌了39%。
我们再来看二三线城市。2003-2013年间31个二线城市房价平均翻了3.92倍,而且波动不大。但是在这期间,人均可支配收入也相应增长。*为值得注意的是,85个三线城市的房价十年间平均翻了3.13倍,慢于人均收入的增速。
买房之难
房价收入比是*常用来衡量家庭购房财务负担的指标。研究者将每类城市中的贷款购房者分为低收入家庭(所有贷款家庭中收入较低的10%家庭)和中等收入家庭(所有贷款家庭中收入位于45%--55%的家庭)。
对于低收入家庭来说,2003年时在几乎所有样本城市中,房价收入比均稍高于8。换句话说,低收入家庭的购房支出是其家庭一年可支配收入的八倍。
而且为了申请住房抵押贷款,低收入家庭必须支付约38%的房款首付,这部分首付已经相当于其家庭年收入的3倍。在现实中,贷款购房者年龄多在30岁出头,房款首付基本需要花费掉他们及其家人多年的积蓄。
据研究者测算,如果一个家庭支付了40%的房款首付,房款的其余六成部分以年利率6%向银行贷款,那么这个家庭需要将其年收入的近30%用来偿还每年的房贷利息。
再加上每年还要偿还一部分房贷本金,以*长30年的贷款期限为例,那么购房家庭年收入的16.7%将用来偿还这部分本金。也就是说,一个家庭在贷款买房后,每年需要将整个家庭年收入的46.7%用来偿付贷款本金和利息。
而且,这还只是在房价收入比处于8的时候。低收入家庭在一线城市的房价收入比在某些年份已经超过了10,其购房负担可想而知。相对而言,中等收入家庭的房价收入比要好得多。
尽管中国购房家庭的财富负担相当重,但是其购买的房屋相当宽敞。虽然低收入家庭在一线城市购买的房屋面积相对较小,其平均面积也达到72-80平方米,这意味着人均住房面积可以达到25平方米,远高于香港、纽约、新加坡和东京等城市。
但是,从总体上来看,两类家庭在各类城市中购买房屋的面积均出现下降趋势。