作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
本报讯 昨天,财政部和国税总局头次明确了5月1日“营改增”后个人转让二手房时个税、契税的计算原则。记者*上午从市国税局和市地税局获悉,计算这三种税费时,房屋销售额均为不含税的数额。记者以一套200万元的二手房为例简单计算,比较“营改增”前后税负差异。
增值税方面,执行的政策为,5月1日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照5%的征收率差额征收增值税。
契税方面,个人购买家庭少有住房,且面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。计征契税的销售价格不含增值税。
个税方面,业主个人转让不满五年或非少有的二手房时,要按照差额的20%征收个税。需要注意的是,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税,将计入房屋的财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
那么,同样一套房,“营改增”前后,究竟能为普通二手房业主节约多少税费呢?举例来说,市民李先生以200万元的价格,了其购买不足两年的一套60平方米二手房,假设当年买入价为100万元,缴纳税费2万元。5月1日前,这套房屋需缴纳营业税10万元、个税17.6万元、契税2万元。5月1日起,这套房屋改为缴纳增值税、个税和契税。增值税纳税额为{含税销售额÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52万元;个税纳税额为[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7万元;契税纳税额为{200÷(1+5%)}×1%=1.9万元。通过计算可以看出,营改增后卖方税负减少0.38万元,买方减少0.1万元。(案例中不包含附加税)
据了解,市地税局已对二手房系统进行了修改,新系统从*起正式上线。同时,市地税局在原有279个二手房和个人出租不动产办税窗口的基础上,又新增了办税窗口70个。而在办理流程上,记者从地税窗口了解到,也基本和“营改增”之前的办理流程相同,买卖双方携带房屋交易信息表、身份证、户口本、结婚证、购房等基本材料,到窗口核实、确定交易涉及税种,填写税种申报表后,经复核无误的,缴纳具体税费并获得票据证明。
需要提醒的是,如果纳税人发生应税行为价格明显偏低且不具有合理理由的,主管税务机关有权重新确定销售额,确定依据可以是纳税人近期销售同类不动产的平均价格,或者纳税人近期销售不动产的平均价格等。