买房须知

2012年上半年，限购持续，抢跑仍是楼市主题曲。为了抢占有限的刚需，各个房企积极推货，卖力促销，花样新品攻市。据济南市透明售房网数据显示，2012年济南全市商品房可售套数为158598套，目前已经签约面积2329267平米。

随着调控的深入，济南楼盘不论是主动还是被动，许多进入了准现房阶段。以现房和准现房状态发售的商品房数量比往年同期大幅上涨，有个别楼盘项目在部分楼栋封顶后才开盘。虽然大量准现房的出现对开发商而言是增加了压力，但对于购房者而言，准现房不仅减少了购房风险，而且带来了购房的诸多便捷和实惠。

2012下半年济南交房量逐渐增多

所谓准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。按照房地产项目进度，一般住宅建设从动工到交付使用需历时两年左右，而到达房屋主体基本封顶完工、小区内设施大致轮廓已确定的准现房阶段，大致需要一年多的时间。也就是说，准现房距离交房时间一般不到一年，而多数期房距离交房通常还需要一年以上的时间。

目前济南楼市准现房数量的增加，与调控持续紧缩有着密切关系。济南楼市的在售项目多为2010年下半年至2011年上半年开工，从工程进度上看，这批房源多数都将要进入到准现房阶段。开发商都想尽快回笼资金，所以能期房销售的都不会延迟到准现房销售。在市场火热的条件下，也许这些房源中的大部分已经销售出去，但是现在市场的消化能力明显减弱，房子还在按部就班地盖着，越来越多的项目一点点从期房变成主体封顶的准现房，甚至是全面竣工并达到交付标准的现房。

此外，不少准现房的出现也与开发商的销售策略有关。开发商为了体现产品特色,在销售策略上主动以现房姿态出现在市场上。这类产品大多具有较高品质保证的开发商才能有足够的底气和信心,如恒大名都等。

另外一种现房是已经交房的少量尾盘,这些房源一般不会有资金压力,开发商不会追求销售速度。这类房源由于已全部呈现,即买即住,其风险*小，但选择面也相对窄很多。

目前现房房源在济南大都存在于较为成熟的项目小区,如建中大学仕花园、重汽•翡翠东郡、绿景尚品、中南名邸、丁豪广场等。位于奥体核心正对面的鲁商国奥城,目前推出30套特价精装现房公寓，起价仅为9860元/平方米；连城水岸一期清盘中,现房100-148㎡，130平mini复式、144平错层均有优惠。而位于高新技术产业开发区主干路的丁豪广场，少有小户型准现房发售,据悉12月底就可交房。

“一手交钱一手交房”不再是梦想

在东部某售楼处，记者采访到在市电视台工作的贾先生，贾先生表示*近他到很多楼盘看房时，都能进入到所关注单元实际观看，施工质量、采光情况、户型结构，一目了然，“这样买房都安心了不少，毕竟能看得见摸得着。”

记者走访市中、天桥、历城等部分住宅热点区域时发现，不少楼盘已经开始做外立面了，但仍有大部分房源未售出。有业内人士接受记者采访时表示，一般来说，开发商总资金投入达到25%可以领《商品房预售证》，而高层的交付时间一般设定在开盘后的24-30个月，也就是说，楼盘开盘两年左右若没有售完，就会以准现房或现房形式继续销售。从2010年4月《国十条》颁布开始计算，楼市降温已持续近两年，依此推算，大批被卡在调控节点上的楼盘或都将进入“现房销售”。2009年楼市火爆，开发商抢着拿地，当年的不少项目都将在今年交付使用，所以“一手交钱，一手交房”或许不再是购房者的梦想。

业内人士认为，2012年，济南楼市拟交付的现房、准现房增多，对消费者来说，是很大的利好。房型、品质、外立面、社区规划、交通、生活配套，一目了然，不再“看图买房”，而是亲临现场，看看房子结构、检查一下上下水管、体验一下房间的格局与采光，观察一下楼与楼的间距，再决定是否购买，“这么多钱花出去，心里也踏实。”贾先生说。此外，在“准现房”阶段，房屋主体已基本完工，小区内部的配套设施已初步显现，道路、绿化面积等环境规划也已敲定，不会再出现入住后，绿地突然“消失”的情况。

记者随机在各个售楼处调查市民意见时发现，几乎所有的被调查者在接受采访时都表示，如果在价格差别不大的情况下，在“预售房”与“准现房”，会选择“准现房”。

“现房+降价”或成为未来楼市促销方式

业内人士认为:准现房或现房销售，开发商将无法再像期房销售时一样给购房者“画大饼”，而是要实实在在地提高楼盘自身品质，这对购房者来说是福音，但对大多数开发商的资金链却是严峻考验。可以说，推行准现房销售不仅是一个开发商实力的表现，还非常考验发展商对项目的操作能力及对市场的判断力。如果政策不变，在未来一段时间里，“现房促销”加“降价促销”可能会成为开发商摆脱窘况的两大“杀手锏”。