买房须知

[摘要]物权法的颁布，为不动产的征收和补偿提供了基本的规范框架。但是徒法不足以自行，房屋拆迁补偿不仅是一个单纯的物权法问题，还涉及到诸如行政征收，补偿安置等一系列行政法、合同法上的相关制度的配合及共同作用。而对房屋拆迁安置协议进行有名化研究不仅顺应了合同法上将一些成熟化、定型化的无名合同进行有名化改造的趋势

物权法的颁布，为不动产的征收和补偿提供了基本的规范框架。但是徒法不足以自行，房屋拆迁补偿不仅是一个单纯的物权法问题，还涉及到诸如行政征收，补偿安置等一系列行政法、合同法上的相关制度的配合及共同作用。而对房屋拆迁安置协议进行有名化研究不仅顺应了合同法上将一些成熟化、定型化的无名合同进行有名化改造的趋势，在另一方面还为不同领域的法律制度在同一法律问题上的协调提供了确定性的基础和前提。

房屋拆迁补偿合同是指由拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁期限、拆迁补偿、拆迁安置等事项所达成的协议。从广义上讲，集体土地征收征用合同中的农村房屋拆迁补偿条款也应视为房屋拆迁补偿合同，对其进行有名化，具有重大的法律价值和现实意义：

其一，强化物权保护。房屋拆迁是引起不动产物权发生变动的原因之一。物权变动的效果是由物权法确认的，但只有对物权变动的原因———合同也予以明确和具体的规范，才能够在静态和动态两个方面实现对房屋这种不动产物权的全方位保护。《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》都对房屋拆迁中物权的保护和救济作出了或原则或具体的规定。这些法律法规的规定确立了在房屋拆迁过程中对房屋所有人或享有他物权的人进行物权法保护的基本框架，一方面使房屋拆迁补偿合同的存在有了逻辑前提，另一方面也印证了房屋拆迁补偿合同的有名化对于强化不动产物权保护的制度价值。

无论是公益还是非公益的房屋拆迁都会有政府行为的介入，前者体现为公用征收行为，直接由政府取得拟拆迁房屋的产权并给予适当补偿；后者体现为政府以行政许可的方式赋予拆迁人以强制拆迁的权利，被拆迁人只能按照拆迁许可证所规定的期限让渡房屋所有权并与拆迁人就补偿达成一致，其性质仍应理解为受行政行为制约的特殊民事合同，而不应理解为行政征收。无论是行政征收还是平等民事主体之间的权利转让，都是物权取得的不同方式而已，而对拟拆迁房屋所有权人的补偿就是取得物权的对价。从这种意义上讲，对物权的保护作用是殊途同归的。

其二，张扬意思自治。虽然在是否拆迁的问题上，被拆迁人的身份是无法自行选择的，但房屋拆迁补偿合同终究是民事合同，房屋所有权人还是可以在选择补偿方式、范围、数额等方面一定程度地实现私法自治的。因为补偿作为物权让渡抑或丧失的对价，不同于原物的回复或重置，并没有什么*的标准，而确定这种标准的较好的办法就是交给拆迁人和被拆迁人协商，通过要约和承诺的合同订立过程使权利人作出符合几方利益较大化又能被对方接受的理性选择。借助于拆迁补偿合同，物权的保护加入了权利人意思自治的成分，使私法的基本精神得到张扬。

其三，制约行政权力的滥用与保护当事人的权利。在是否拆迁的问题上，无论涉及到公用征收与否，行政权力的介入都是不可避免的；并且在拆迁补偿合同达不成合意的情况下，还须拆迁管理部门以裁决的方式对补偿问题作出行政处置。在这种情况下，对行政权力的制约就显得尤为必要。一种可行的制约措施就是将拆迁补偿合同类型化，其内容、效力等方面的问题一旦确定，民事法律行为与行政行为各自发生作用的边界也会相应厘清，从而有效地控制行政行为在合法和合理的框架下运作，较大程度地避免行政权力的滥用，实现对私权的保护。

房屋拆迁合同中的基本当事人包括拆迁人和被拆迁人。

在物权法上，拆迁人是拟拆除房屋所附着的土地的地上权人；在合同法上，拆迁人是以补偿换取对方抛弃房屋所有权的合同一方当事人。在实践中，拆迁人通常是具有建设资质的房地产开发商。

被拆迁人在物权法上是拟拆迁房屋的所有权人；在合同法上是抛弃自己房屋所有权并在以约定期限履行迁出义务的合同当事人。由于土地使用权和房屋所有权的分离，一般来讲，被拆迁人只能是那些没有土地使用权或者是土地使用权已到期的房屋所有权人，因为根据一物一权的物权法原则，拆迁人和被拆迁人不可能对同一标的同时拥有同种性质的地上权。但是在实践中，被拆迁人人数众多，而拆迁人取得的拆迁许可证和土地使用权证又具有总括性，可能也会有某些被拆迁人同时拥有房屋所有权和未到期的土地使用权的情形，在这种情况下，补偿的内容还应包括被拆迁人土地使用权的期限利益。

此外，那些虽没有参加缔约，却会对他人所缔结的合同产生某种实质性影响或者受他人所缔结的合同的实质性影响的人，则是房屋拆迁合同的关系人。

房屋拆迁行政管理机关通过拆迁许可证的发放，决定拆迁人的资格，可以依职权作出强制性补偿裁决，从而成为房屋拆迁补偿合同中的关系人。

如果拟拆迁房屋存在租赁关系的，拆迁人应当补偿被拆迁人在合同解除后对房屋承租人进行安置的费用。如果被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

在拟拆迁房屋上设有抵押权的情况下，为了保障担保物权人的利益在房屋拆迁过程中不受到损害，拆迁人和被拆迁人应当及时通知抵押权人房屋拆迁的情况，由抵押权人(被拆迁人)和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋上原有的抵押权消失；如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能偿还到期债务，抵押权人可基于物上请求权及抵押权的优先性就抵押物的代位物———补偿金优先受偿。

拆迁人可以自行拆迁，也可以委托有拆迁资质的单位来拆迁。这里受托人就是拆迁的具体实施人，其自身应为从事拆迁服务的独立商事主体，接受拆迁委托是市场交易行为，所以拆迁管理行政机关及其他行政主体是不具有拆迁受托人主体资格的。

房屋拆迁补偿合同并没有严格的形式性要求。拆迁协议签订后，是否进行公证由双方当事人自由选择。但是拆迁代管房，代管人是房屋拆迁主管部门的，拆迁补偿、安置协议应按规定到房屋所在地的公证机关进行公证，并办理拆迁补偿、安置的证据保全，拆迁协议才能正式生效。这一要求也同样适用于产权不明的房屋。

城市的发展，环境的美化，商业的发达不能建立在无视被拆迁人利益的基础上。维护和保障被拆迁人的利益，不仅要寄希望于政府和拆迁人的重视，更应该直接赋予其话语权，即拆迁补偿合同的缔约权及合同内容的决定权。被拆迁人通过合同表达自己的利益诉求，参与到经济发展的过程中来，成为和谐社会中的一个和谐元素。有名化的房屋拆迁补偿合同无疑为这种机制提供了合同法上的进路。