买房须知

小区业主委员会没有取得备案，其作出的解聘物业公司的决定是否具有法律效力？日前，百色市中级人民法院终审审结一起物业服务合同纠纷案，认定田东县某小区业主委员会虽未登记备案，但其签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权，具备民事主体资格，作出解聘物业公司的决定合法有效。物业服务合同到期后，物业公司再向该小区业主索要物业费用依法无据。

案由：物业服务引发纠纷

2007年11月，南宁市一家物业服务公司（以下简称“物业公司”）与开发商签订合同，约定由物业公司负责田东县一住宅小区前期物业管理。2008年1月，物业公司与该小区女业主农某签订《物业管理协议书》，农某将其位于该小区的一处房屋委托给物业公司管理，管理时间自2008年1月1日至2011年1月1日。

2010年间，农某不满物业公司的物业服务，多次与对方发生纠纷。物业服务合同到期后，农某没有与物业公司续签委托管理协议。2011年5月，农某所在的小区成立新的业主委员会。业主委员会解聘物业公司，另行聘请其他公司提供物业服务。

可是，业主委员会因成立程序不合法被法院判决取消备案，物业公司也一直未撤离该小区，农某却拒绝交纳物业费。2012年12月，小区进行电网改造，农某自行交纳水电费和垃圾费。

物业公司认为，其虽未与农某续签服务合同，但还一直在该小区从事服务工作，农某应当支付相关费用。物业公司向田东县人民法院起诉，要求农某交纳2011年1月至2014年1月拖欠的物业管理费、公共设施设备专项维修基金以及违约金等合计1.5万余元。

农某认为，自2011年1月2日起双方已不存在合同关系，物业公司无权要求她支付任何费用。

一审：物业公司诉求无理

田东县法院审理后指出，《物业管理条例》虽然规定业主委员会应当在选举产生之日起30日内向房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但没有规定业主委员会经备案取得管理资格和能力，不意味着业主委员会主体资格的确立。备案登记不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。

法院认为，物业公司与农岑签订的物业委托管理合同于2011年1月1日到期，合同期届满后双方不再签订任何物业服务合同，已不存在服务合同关系。2011年，小区业主委员会多次通知物业公司办理移交手续，但物业公司没有退出和移交。因此，物业公司请求农某支付物业服务合同终止后的物业费，依法不予支持。

据此，田东县法院作出判决：驳回物业公司的诉讼请求。

上诉：委托合同尚未终止

物业公司不服一审判决，向百色市中级人民法院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，支持其诉讼请求。

物业公司认为，业主委员会取得民事主体资格必须先取得备案，民事主体资格没有取得，则依法不能进行民事活动。该小区业主委员会成立程序不合法，被法院判决撤销其备案资格，因此业主委员会作出解聘该公司的决定没有法律效力，不能产生物业公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同》已经终止的结果。

“一审判决是对《物业管理条例》第16条的曲解。同时，物业公司跟开发商的合同并没有到期，不能认定本公司与业主之间的物业服务合同已经终止，一审法院认定合同于2011年期满后双方不存在服务合同关系是适用法律错误。”物业公司称。

农某辩称，本案不是行政案件，不是审查业主委员会成立的程序与备案，而是看双方是否存在物业服务合同关系，对方是否提供了充分的物业服务。业主委员会是否备案不影响其订立或者解除合同的法律效力。

“2011年1月，双方物业服务合同已终止，但物业服务企业拒绝退出、移交相关材料，也没有提供证据证明其在合同到期后还提供了相应的物业服务，因此要求我支付物业服务费的诉讼请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。”农某说。

终审：驳回上诉维持原判

今年4月30日，百色市中院公开开庭审理该案。

百色市中院审理后认为，小区业主委员会备案登记属于备查性质的行政管理行为。登记备案只是为了行业管理的需要而履行的手续，属于行政登记，不是民事登记，不是业主委员会成立的要件。业主委员会成立后即可接手物业管理事务，无须等到办理登记备案手续之后才赋予其合法地位。业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记。本案中，小区业主委员会具备民事主体资格，其作出解聘物业公司的决定具有法律效力。

中院认为，虽然物业公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同》没有约定期限，但与农某签订的《物业管理协议书》明确约定管理期限自2008年1月1日至2011年1月1日。物业公司提出《前期物业管理委托合同》没有解除，其与业主之间的物业服务合同就没有终止的理由依法无据。

“服务合同终止后，物业公司没有退出和移交，也没有提供充分证据证明其在合同到期后还提供了相应的物业服务，一审法院驳回其诉讼请求，有事实和法律依据。”中院据此认为物业公司的上诉理由不成立，不予支持。

日前，百色市中院终审判决驳回物业公司上诉，维持原判。