买房须知

一般来说，从交钱买房到收房入住，购房者主要关心两件事情：交房之前，面对的主要是开发商，所以最关心房子的质量；交房后，面对的是物业管理公司，所以最关心的是物业服务水平的高低。对于任何一个购房者来说，想要获得最省心最舒服的居住体验，较好的房屋质量和较高的物业服务水平缺一不可。

房子质量和物业服务不仅与居住体验密切相关，也与房价水平不可分离。如果说房子质量关乎交房前的房价水平，那么物业服务则关乎交房后的升值潜 力。有网友表示：我家附近有两个小区，一个是正规物业公司管理，二手房价22000元，隔壁小区的物业管理，则由几个闲散人员成立，二手房价格13000都无人问津。

依此来看，一套100平方米的房子，两个小区就要相差90万，足以可见物业对于小区升值潜 力的影响。此前，笔者一个朋友曾吐槽：我家住在顶楼，暴雨过后走廊漏水特别严重，找物业，物业说是房子质量问题，让找开发商，结果找开发商，开发商说钱交给物业了，又让找物业，结果推来推去，就这么一直拖着。不难理解，换做是谁，再便宜的房价，恐怕都不愿意买这样的小区。

其实，在购房过程中，开发商往往会把物业服务宣传得很美好，一旦入住后，往往才会出现这样或那样的问题，结果让小区品质和居住体验大打折扣，大大降低了购买者的印象和购买意愿，想要卖个好价钱并不容易，从而加深了业主和物业之间的矛盾。长期以来，根据生活经验来看，物业和业主之间的矛盾源头主要有以下几个方面的原因。

第一，物业收费名目繁多，明细不清，存在很多不合理的收费现象。

在缴纳物业费的时候，不少业主都有一种共同的感受，每月按时缴纳，但是面对名目繁多的项目，往往并不清楚哪些该交，哪些可以不用交，界限比较模糊，看起来就如同一笔“糊涂账”，这就给重复收费创造了钻空子的可能性。举个例子，根据我国《物业服务收费管理办法》规定，物业费包括了公共区域的卫生清洁、设施设备的日常维护等。但是，为了增加收入，有些物业公司依然重复征收电梯费、刷卡费、车位管理费、路灯费、垃圾处理费等，否则就断水断电，这显然是不合理的。

第二，物业服务项目较少，服务水平不高，本应提供的服务不到位。

物业费是业主支付给物业公司，用于管理、维护小区公用设施设备、大面积绿化、环境卫生、小区治安等项目的费用，所以收取物业费用就应当履行义务。但是，一些缺少责任感的物业公司，只收费不维护，能够提供的服务项目太少，服务不到位。比如，一部电梯一年的运行和维护需要5000元，如果物业只是做做样子，可能不到八年十年就报废了。再比如，有些物业公司只是扫扫地、看看门，大事不管，小事往后拖，给业主留下了很不好的印象。

第三，物业公司和业主之间的地位不对称，更换物业公司比较麻烦。

根据《物业管理条例》和《物权法》规定，业主有权依法更换物业管理公司，但在现实生活中，想要更换物业公司，并不容易。一方面，物业公司带有管理机构的性质，所以在服务、价格、质量等方面都存在垄断，业主委员会也不成熟，所以日常生活中，物业公司掌握主动权，物业公司和业主之间的地位不对称。另一方面，业主们需要有足够的证据，证明物业公司的确存在违约情况，这一点看起来简单，真正收集还是挺难的，更何况很多业主忙于生活工作，也没有太多精力耗费在这件事情上。

面对这些问题，建议取消物业管理的声音越来越多。对此，有的业主提议由业主们成立业主委员会，自己雇人管理小区，这样收费明细更加清晰，成本也要低很多。当然，也有一些声音建议让居委会直接管理，这样更踏实和省心。在笔者看来，业主们也无需着急取消物业，随着房地产市场朝着更加健康的方向发展，未来的物业管理也会更加规范化。最近一两年，越来越多的省市开始陆续发布物业管理新规，这对广大业主来说无疑是好消息，值得注意的是，新规下，收费更加清晰，一些费用也不用缴纳了。

2020年3月1日起，深圳物业管理新规将正式实施。新规规定，物业公司必须将公共水电费的分摊情况、物业管理费用、物业专项维修资金使用等资金使用情况给予公示。其次，新规还明确表示，共有物业的收益应该归全体业主所有，业主大会可以开设独立账户，避免物业公司侵占、挪用业主共有资金，从而让业主真正拥有主动权。

2020年5月1日起，重庆物业管理新规将正式实施。与深圳物业新规相比，重庆物业新规要更严厉一些。其中，物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库，应该首先满足业主的需要，不得出售给业主以外的单位或者个人，否则可处5-10万的罚款。此外，被解聘的物业公司拒不退出物业管理区域，可处10万-30万元的罚款，而且一年内不得参加物业管理招标投标活动。

除了深圳、重庆以外，陕西和山东等省早在一年前就已经陆续发布了物业管理新规。山东物业新规明确规定：利用共用部位、共用设施设备进行经营以及取得相应收费标准，应当征得业主大会同意，其中共用部位的收益归全体业主所有，而且可以优先用于折抵物业公共服务费。显然，这可以为业主节省一笔不小的物业费开支。陕西则明确规定， 公摊耗能费、砸墙费、清运费等不合理的自定收费项目不用再交了。

不难看出，深圳、重庆、陕西、山东的物业新规可以说是“对症下药”，比如减少了不合理的重复收费，保障了业主的权益，加强了对物业公司的监管力度，这显然是一大好消息。一旦越来越多的城市跟进，物业和业主之间的地位会更加平衡和对称，物业和业主之间的关系也必然会得到缓和。

其实，退一步来说，现阶段要取消物业管理也不太现实。虽然物业管理有100多年的历史，但直到2003年，我国第一部《物业管理条例》才正式施行，所以它还是一个新兴行业。作为新生事物，有不完善、不完美的地方，存在问题都在所难免，相信随着时间的推移，尤其是物业管理新规的不断发布，这些问题都会得到解决，从而更好地发挥物业管理在楼市、社区、业主中的作用。因此，取消物业管理并不是最终目的，规范物业管理，使得物业管理更完善和更贴心才是最终目的。

你认为，物业应该取消吗？

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