买房须知

[摘要]12月26日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，表示将完善商品房预售制度，修订了《商品房预售方案》格式文本，让购房者更全面地了解项目信息。本次新版预售方案中，对车库归属、项目配建附属情况进行了明确表述，要求开发商如实填报车位的位置、数量，并明确是向小区业主出售、出租或者附赠。

同样是买东西，买衣服可以通过水洗标了解成分、洗涤方式等具体信息，而买房子却只能从售楼处了解项目的零碎信息。

为让购房者更全面地了解项目信息，郑州将完善商品房预售制度，规范预售方案。

项目整体情况更加透明

12月26日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，表示将完善商品房预售制度，修订了《商品房预售方案》格式文本，让购房者更全面地了解项目信息。

“此前的预售方案相对简单，对开发商约束较弱，一旦出现纠纷很难处理。”郑州市住房保障和房地产管理局市场管理处主任王光乾表示。

他说，新修订之后的《商品房预售方案》格式文本在内容上丰富了很多，对项目的整体情况要求更加透明。

对于开发商分期分批开盘的行为，新预售方案要求开发商：必须写明项目一共分几期，每期推多少房源，每期的开工、销售时间等。分批销售的即使前几期已售完，也要在后期的预售方案中予以公示。

工程质量责任主体更明确，节能环保材料的使用细节要公示

买的房子出现问题，开发商做完项目拍屁股走人，购房者往往不知该找谁。

对此，新版预售方案做了约束：首先要求开发企业作为工程质量的第1责任人，对建设工程的质量全面负责，在法定的保修期内，承担工程质量保修责任。

“如果开发商出现歇业等清算情况，项目的质量责任承担主体则变更为提供担保的另外一家公司，在法定的保修期内为该项目的工程质量承担保修责任。”王光乾说，这样能较大限度地保障购房者的利益。

如今，购房者越来越注重房屋节能环保材料的使用，这也是节能减排标准头次写入预售方案。

在预售方案中，开发商需要填报：住房能源消耗指标；屋面保温材料种类、保温层厚度；外墙保温墙体材料、保温材料种类、保温层厚度；外门窗型材、窗玻璃材料等。

小区配多少车位，是租是售；配建物业归属等都应体现

停车难困扰着不少有车一族，路上停车不方便还能忍受，回到住宅小区再为停车出现纠纷就让人崩溃了。

可是，王光乾说，在出台新版预售方案前，很多小区在交付后发生车位使用问题纠纷，开发商车位只售不租或只租不售、不让没买车位的业主的车进小区车库等，因为事前没有沟通，非常麻烦。

本次新版预售方案中，对车库归属、项目配建附属情况进行了明确表述，要求开发商如实填报车位的位置、数量，并明确是向小区业主出售、出租或者附赠。

“地下人防工程范围内的机动车停车位，产权上属于郑州市市政府，开发商享有管理和*权。”他说，新规要求明确这些停车位是提供给小区业主有偿还是无偿使用，避免后期纠纷。

小区配建的物业等公共用房的产权归属，很多业主在购房时并不清楚，新规规定，必须在预售方案中明确约定小区的公共设施和用房，哪些属于全体业主所有，哪些属于开发商的。

新预售价格未上报前

可售房源仍按原申报价销售

如果在取得预售许可后，开发商想调整价格，尤其是想提价时，往往会不再对外发售房源，对此，新版预售方案也做了规范。

王光乾说，因项目的规划、设计等原因引起预售方案变化的，房企应及时向主管部门申请变更。

如预售方案申报价格发生调整的，房企应重新申报，“新的销售价格未上报前，可售房源仍按原申报价格销售，不得停止销售。”

他说，新的预售方案在2013年1月1日起执行，对于违反预售方案的行为，拒不进行整改或整改不到位的，暂停该项目商品房销售联机备案网签资格，并记入房地产开发企业信用档案，情节严重的，按照法律法规予以查处。

“目前我们在对预售公示系统进行升级，升级完成后，市民在房管局网站查询项目预售信息时，可同步查阅预售方案。”他说，这样，购房者就有现场和网上两种方式了解项目详情。