作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
2012刚刚粉墨登场,但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……,除了谋求转型苦练内功外,面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。
2012刚刚粉墨登场,但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……,除了谋求转型苦练内功外,面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局,“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题,各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业,2012年或成转型年。
开局2012,承接调控从紧之势,谋求房企求变创新的发展之路。如何在变数中寻求可持续发展的源动力?如何在逆境中找到突出重围的发展方向?如何在调控大潮中全身而退?如何在激烈竞争中华丽转身?
"2012年哈尔滨房地产市场将出现何种变化?房产税、限购令以及保障房建设等措施之下,开发商如何应对环境救亡图存?2012对于置业者来说,何时才是购房较好时机?“带着这些问题,搜房网记者特采访了中昊地产格兰云天售楼处销售总监由宏。
从2010年底到2011年全年,国家的房地产宏观调控可谓步步收紧。住宅地产受到了严重的打压,进入2012年,楼市调控继续从紧,那么今年下半年的调控政策能否放松?2012年哈尔滨房地产市场将出现何种变化?
由宏:政府打压,无非针对两点,一个是控制*暴利,一个控制房价。调控政策也主要是针对*型的人,因为房价也决定于供求关系,买的人多了,求大于供,价格自然就上去了。如果调控政策能把这部分人挤出去,市场需求就会格外明朗,因为这部分泡沫没有了,房价也会趋于正常。
有观点认为,2012年的调控,房产税被寄予厚望,您怎么认为?
由宏:要谈房产税,就要谈限购,因为哈尔滨的二套房并不多,刚需主要是首套,不涉及炒房子的问题,所以房产税对刚需没有什么影响。
房产税一旦出来,他的影响会比限购限贷还要大,也是要替代限购令的。将来房产税也应该是区域型的,一个地方一个样,政策不会一刀切,应该有一二线的区别。
另外,房产税也是调控的一个手段。从上海来看,现在影响不大,只是对再购房的人产生房产税。而且就算房产税出台了,一开始也不会一步到位去针对大多数老百姓,这是一个逐步改善逐步调整的过程。政府也会比较谨慎。
因为2011年在政策调控下哈尔滨楼市变化很大,弃住从商、库存高企等等,在2012年的龙年春节,数据显示冰城楼市出现零销售的现象,那么2012年哈尔滨楼市在库存方面会有怎样的情况与变化?
由宏:哈尔滨房价还是比较稳定的,并没有出现一下降20%的现象,有些打折和优惠也是在一个非常合理的范围内。哈尔滨房价如果有波动,应该会在下半年,从以往的规律来看,上半年市场都会比较好,开发商会在宣传上加大力度,另外随着气候转暖,开工和积累客户的问题,开发商资金方面会有压力,所以上半年会围绕资金回笼做一些措施。下半年该买房的都买差不多,银行的政策上半年指标也放出去一些了,下半年银行的政策也会收收口。
目前来说,市核心,交通位置好的商品房还是好卖一些,而且以小户型和价格稍低一些的比较好卖,库存量会少。
但是在年后,销售量开始上升,哈尔滨楼市出现回暖现象,这是不是意味着楼市在今年会有一个较好的销售数据?
由宏:按照以往规律,每年不管调控不调控,过了年,售楼处上班以后,都会有一个小阳春,这部分客户应该是上一年11、12月份想买房子,但是由于不能马上装修和进户的原因,仍在观望。所以每到现在这个时候,销售会特别好,家家(售楼处)都有销售。但是这并不能代表一整年的销售态势。
房地产调控至今,企业经历了从漫不经心,到部分调整,再到集体降价的转变。今年的房企将遇到哪些挑战?比如资金方面,开发商怎样才能确保自己的资金链不受威胁?
由宏:今年还是调控年,按照总理1月30号讲话时说,要保持调控成果,但是总理没说今年要加大调控力度,更深的调控政策也没有出来。现在也只有限购政策,限贷实际影响也不大,从金融的角度,首套房贷这块,有所改善,去年一直都是上浮的,今年比较大的银行,政策都比去年好,比如,工行去年房贷执行2%的手续费,今年降到了1%,好的项目甚至可以去除首付。建行已经全面执行基准利率,老百姓贷款不费劲。买房也会容易一些,对正规房企挑战性不大,资金链也不会受太大威胁。
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2012年,政府还将扩大保障房建设,我省计划全年开工建设保障房和棚户区改造住房52万套,开放商将在保障房中扮演怎样的角色,发挥怎样的作用?
由宏:保障房在一定程度上会分流商品房,保障房在很大程度上解决了低收入群体的需求,商品房解决的是条件改善型群体。开发商做保障房,政府会给一部分利润。有些人在初级阶段,是靠保障房解决的,等有条件要改善了,就要选择商品房了。
而开发商涉及保障房建设,是属于一种参与,一种姿态,利润对于投入的资本来讲,并不值得。这就是协助政府做这种责任性的工程,并解决一部分问题。如果单纯为了赚钱,可以不往这里面*。
房地产内部有一部分声音认为这样行业越来越不好做了,还有一部分声音认为未来30年内房地产市场仍有较大机遇,您怎么认为?
由宏:现在都是刚醒需求的人,本身贷款的客户就多,如果内购不上来,就交不上钱,拿不到地。所以,开发商没有自有资金不可能,自有资金就是实力。第1,开发商要有实力,第2要有心态,不要指望前几年那样,房地产行业有钱就能做,什么人都能做,一个项目翻翻赚,现在这个情况已经不存在了。
房地产市场暴利结束,对开发企业是致命打击,与房地产紧密相连的地方政府也不得不捏了一把汗,开发商的活路是否要依赖政府的救市?何时救市?
由宏:政府不可能救市,开发商也不要做这个梦,政府的目的是房价持续平稳,政府给一个稍微有电迹象的利好政策,这个市场有可能真的会反弹。所以救市从目前来看,是不可能的。
开发商真正的出路不能靠政府,这个行业要想长久生存,就一定要健康,暴利这个东西不符合市场发展。行业要发展,*的企业要赚钱,对企业负责对政府负责,对市场也要负责,通过去年,甚至更长时间的洗牌,让一些小企业和投机的开发商出局,对行业是有好处的,起码是负责任的。
不重视品牌,老百姓不买账。重视自己的品牌,尤其现在这样的市场状况,不像08年的时候房子不愁卖。怎么宣传的怎么答应老百姓的,都要较后兑现,要不然后果会自己承受的。重视品牌,诚信,做的越好,你的后劲就会越足,在行业站住脚,才能实现利润。现在做什么都不如做产品,做持久性的产品,现在看来是较好的,所以,开发商还是要靠自己。产品做好是一切的基础,没有好产品,包装做的再好都是一时的。
作为购房者而言,可能*关心的问题就是:现在置业是不是较好时机?什么时候才是购房较好的时机?
由宏:比方说,今年要是必须结婚,那就买吧。不买还要结婚就得租房子,现在租金也不便宜,与其交租金,不如去还贷款。那有些人会问,如果刚买完,房价就降了怎么办,我就要说,房价要降,肯定也是一个缓慢的过程,它可能一年之内降多少,就像日本现在房价在降,那也是几年之内叠加一起出来的数据,也不会是半年甚至一个月就降下来的。所以,要置业的时候,不要担心房价的问题,还是要看个人的需求状况。*需要的时候,就是较好的时候。
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