买房须知

又是一年315，“维权”、“打假”再度成为东莞楼市热门字眼。房子是一件大宗消费品，每一位购房者都希望自己在买房时能够顺利。如何才能避免上当受骗，顺利安家呢？本报记者将读者*关注的维权信息加以梳理，采访专业人士，并将*实用的维权常识进行解读。

补充条款多藏“霸王条例” 签订合同需留心

南城的李先生*近遇到一件闹心事。根据签订的商品房买卖合同规定，他购买的房子本应该在2012年6月30日交楼，开发商却延迟了一个多月。李先生致电开发商讨个说法，开发商给出的解释为，他们当初在补充协议中约定，交楼有60天的宽限期。李先生回去翻看之后，只能自认倒霉。

这种情况属于开发商典型惯常规避责任的做法。在补充协议中增加房屋交付（交楼）的“宽限期”的条款，对商品房买卖合同中房屋交付期限条款的补充或是更改，将房屋交付期限延长了，从而使得作为商品房出让方的开发商，不需要承担逾期交付房屋的违约责任。如果超过60天的约定期限，即迟延60天之后仍未交楼的，业主可以根据自身情况在以下两种方式中任选其一，一是按合同规定行使合同解除权，二是继续计算合同违约金。如果选择解除合同，业主还可要求开发商同时承担违约责任，已付款的银行利息要求开发商赔偿。

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购买房子的消费者一定要注意，现在几乎所有的开发商都会在商品房买卖合同后面附加补充协议，商品房买卖合同和补充协议皆为约束房屋买卖双方交易行为的重要法律文件，补充协议与标准契约具有同等的法律效力。当商品房买卖合同的条款与补充协议条款相互抵触时，从民事行为的处理原则出发，补充协议条款约定的内容有优先权。

另外，商品房买卖合同文本的条款，都是政府保护消费者的利益出发点而制定的，而商品房买卖合同后面的附加补充协议，都是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，所谓的“霸王条款”常常藏匿于其中。目前，有不少消费者在购房过程中只重视购房合同，而对补充协议的重要性认识不足，结果如李先生吃亏上当不在少数。

关键词：*

无书面合同 *承诺或成“空头支票”

在秋季招生日益临近之际，日前，南城石竹新花园(小区网 论坛)业主石女士就接到了一份今年开始取消入读公校的通知。当年买房时开发商承诺的“买房送*”，因“入读指标已用完”，不得不停止执行了。突如其来的通知，让该小区内不少适龄入学儿童的家长措手不及，当年为*而来的父母更是直呼上当。

*纠纷是楼市纠纷中比较常见的一项，开发商利用家长们不想让孩子输在起跑线上的心理，故打着送*的幌子，来售卖另有隐情的所谓*。目前，虽然开发商承诺“买房送*”，但这一承诺未必真能兑现，卖房时宣称的引进名校也可能“流产”。因此，消费者在购买“买房送*”时，要多个心眼。导致*有不能兑现有以下三种可能。

第1是*有人数限制。正常情况下，在楼盘规划改建之前，按照一定的教育配套措施在附近的小学有一定的*配套，但是这种*并不一定能够满足所有业主子女的要求，因此开发商在销售楼盘时，就会有先到先得的情况。其次是*有年限。在东莞的一些楼盘，*是有年限限制的，有可能等到业主的子女长大，准备入学的时候，该*已经过期了。较后一种可能是*被占用。这主要发生在二手房的购买者身上，所以购房者在购买前要先了解清楚该楼房的*和户口是否已被使用，如果户口已经被使用，则要求前业主迁出，以方便自己户口迁入后子女获得入学*。

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律师提醒，在购买“*”、“名校盘”之前，购房者们还要做好如下详细调查。

首先要了解楼盘位置和开发商的实力，了解楼盘所属区域有哪些学校可以入读后，再了解开发商本身是否有能力获得*，特别是有些开发商宣称要引进民办学校的开发商。

其次要分清是*还是*。“*”意味着业主购房后可以获得或通过一定的条件获得相关学校的*，而“*”则意味着按照政策，若业主户口已迁入某楼盘，其子女就可以按照相关规定在户口所在地分配入读小学。

较后要将*说明签订相关书面承诺。楼盘销售时声称要送的*，如何才能保证落实?律师提醒，要有签订的书面承诺，才能较大限度地保证购房者的权益。

关键词：交楼陷阱

精装交楼多货不对板 毛坯交楼需警惕“偷面积”

能拎包入住，这是不少想省事的购房者的想法。但不少精装房购买者却遇上了重重麻烦。去年，杨小姐夫妇和很多业主在樟木头某精装楼盘看房时，被漂亮的样板房展示吸引，实木地板、高档卫浴用品和瓷砖，以及精致的衣柜和温馨的入室花园，咋眼一看，都非常符合开发商所说的高标准的装修风格，再看着展示的装修材料和来源都非常优质，于是动心了，下订了一套150平方米的房子。

结果在楼盘完工后，杨小姐满怀喜悦地准备收楼入住时，交楼时房子的装修式样却给他们狠狠地泼了一盆冷水，与当初承诺的装修实在是相去甚远。

由交楼引发的纠纷由来以久。一直以来业主们与开发商的纷争大多数由楼房交付后产生。以往，带精装修交付的楼盘在交付时，不少业主就曾因为装修标准与预期不符，或者装修质量有问题曾与开发商发生冲突。而现时，一些交楼的纠纷已经从精装房延伸到了毛坯房。

面积问题是毛坯房被关注的核心之一。日前，很多楼盘往往都会用赠送面积来吸引客户。这种在业内被称为“偷面积”的行为的确成为了不少买房者购买房屋的重要衡量因素。然而，有些楼盘，特别是毛坯房交付的楼盘却在房屋落成后与原先展示给买家的样板间有着一定的差距。例如，样板间中曾经出现的赠送一半的入户花园设计，较后交付时却出现大幅缩水。

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律师提醒，根据规定，商品房交付使用前必须符合交付使用条件：首先开发商应提供符合交付使用的相关法律证明文件；其次就是开发商应严格按照双方买卖商品房的约定进行交付；第三就是商品房必须先经过验收。

现场验收则需注意以下事项：1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符3、水电气等附属配套设施是否按合同到位4、其他合同中约定的项目做得如何。在验房过程若发现有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。

关键词：产权不清

购买二手房屋 先要分辨产权

2012年，王佳通过朋友介绍，了解到李玉斌在莞城有一套二手房出售，基于对朋友的信任和房屋价格的性价比高，王佳很快就与李玉斌达成销售。两人签订了一份二手房买卖契约，在契约中双方约定：李玉斌将个人位于城区的房改房出售给王佳，由王佳在本合同签订后一次性付给张某人民币25万元整。

但王佳到房屋土地管理部门办理产权过户时，却被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王佳要求退款及相应的经济损失，李玉斌不同意，于是王佳将李玉斌告上法庭，要求李玉斌退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。

法院经审理查明，李玉斌所有的房改房是于1997年企业分的福利房，根据和单位的协议，20年后李玉斌才有出售的权利。因此法院判定该契约是一份无效合同，李玉斌返还王某的购房款25万元整，利息不予支持。

冲动是魔鬼，尤其是通过非第三方平台购买二手房，很多关于房源的信息业主往往会有所隐瞒。

福利分房往往比商品房便宜，但是很多人不知道。单位给职工分福利房时，会有约定的协议。协议往往规定个人在单位工作15年或20年后，房子方可自由出售。在这期间，个人只有征得单位的同意并开据书面证明才可以卖房。以上的案例就属于这种情况。

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律师提醒，由于产权的问题，在现实中还存在几种不能交易的情况：

头次，是多人共有产权的房屋。如果房屋产权的所有人不止一个人，必须在征得全部共有人同意后，产权才能变更。其中一人卖房，必须取得其余产权共有人的共同签名或正式的书面授权书。

其次，发生变更的产权，如夫妻双方离婚后出售的房产。夫妻双方离婚后，房屋产权的若各人一半，在判决之后，其中夫妻任何一方擅自与第三方交易，如果没有双方的同意，此交易无效。

此外，买家若遇到土地权属不清、被保全、查封、设定了抵押权、经济适用房等房屋，买房前，要对房源信息掌握齐全方能出手，需查询房屋的真实性要放在首位。