买房须知

诚意金，现在房市普遍存在着这么一说：在签订正式购房合同之前，购房者必须按照开发商的要求预缴一定的购房诚意金，否则就没有排号购房的资格。收取诚意金这一现象在全国范围内存在，越是好楼盘，诚意金定价越高。开发商是否有权收取诚意金？收取诚意金是否有法律依据？发生消费纠纷后，消费者能否要求返还诚意金？开发商应当如何返还诚意金？

增加消费者的购房风险

记者采访中发现，向购房者收取购房诚意金的行为，在一些新开发的楼盘或者地段比较受欢迎的楼盘中非常普遍。开发商收取的诚意金少则数千元，多则数万元，收取时间主要集中在两个阶段，一是楼盘尚未取得商品房预售许可证之前，二是在与消费者签订正式购房合同之前。一般开发商都承诺，只要交纳诚意金，便可享有优先选房权和享受一定购房折扣等优惠。事实上，开发商收取购房违约金很容易造成民事纠纷。消费者一旦对选中的房屋不满意或相中别的楼盘想退房时，开发商就会以其违约为名而扣留购房诚意金。因此，有关专家认为，不管开发商收取诚意金的行为是发生在取得预售证之前还是之后，都在无形中单方面增加了消费者的购房风险，开发商则可以获得因大量占用诚意金而带来的巨大利益。

多数市民认为开发商不应该收取诚意金，属于霸王条款，应该明令禁止，但也有少部分市民认为，开发商收取诚意金也是一种双方自愿行为，各有所需，不足为奇。

“此举有变相融资之嫌。”持这一观点的人士认为，楼盘销售，可以通过其他公平公正的办法来解决排队销售、现场拥挤的问题，在预售许可证颁发下来前就大笔收受购房者的购房款，已经严重违规，此种做法不仅不能鼓励，相反应明令禁止，并给予严厉处罚。

“开发商收取诚意金的做法虽有违规之嫌，但也有其合理性。”他们认为，当前楼盘销售，如果预订购房仅收取1000元预订金，预订者则可以不假思索地一订数套，致使真正要买房的人却订不到房子，还有可能助长人们借预订之名行“炒楼”之实。另外，开发商收取诚意金也是一种双方自愿行为，一个愿打，一个愿挨，当前房地产市场大多是卖方市场，本不足为奇。

房地产商

“在圈内收取诚意金早成为业内的潜规则，如果我不收，好像是在说我的楼盘不够抢手一样……”从事房地产开发的魏先生说，他们也不想这样，但是现在业内都收诚意金，自己也只是跟风而已。

反对  开发商收购房诚意金

目前，收取“诚意金”这一现象在全国范围内比较普遍，越是好楼盘，诚意金定价越高。开发商收取诚意金是否存在有法律依据？在我国现行的涉及房地产的法律法规中，均没有对开发商可以收取购房者的诚意金作出规定，也就是说，擅自收取诚意金是房地产开发商为了自己的一己私利，强行向购房者收取的费用。这是房地产开发商强加给消费者负担的一种做法。从表面上看，虽然呈现一方愿意交纳，一方愿意收取，但事实上，由于在全国范围内收取诚意金是房地产交易中的普遍做法，广大消费者也别无选择，为了买房只能接受这种强加给自己的负担。但这种行为明显是一种违法行为，我国法律法规没有规定房地产开发商有权收取诚意金，房地产开发商擅自收取诚意金缺乏法律依据，明显是违法行为。管理房地产的行政机关应当依法纠正收取诚意金的房地产开发商的违法行为，对拒不纠正的房地产开发商可以追究其法律责任。

购房诚意金属不当得利  应当返还

在私法领域有句名言：法律没有明文禁止即为权利。也就是说在我国，公民（自然人）的权利须依法行使，法律法规规定的权利，公民可以行使，也可以不行使。如果法律没有规定公民的权利，在民法领域，只要法律法规没有明文禁止公民不得行使哪些权利，那么公民就可以把不禁止的行为视为自己的权利，可以从事这些法律法规不禁止的行为。开发商向欲购房者收取诚意金，这属于私法领域的问题，只要开发商和购房者双方达成真实合意，一方愿意收取，另一方愿意缴纳，而且双方签订诚意金协议，开发商就可以收取诚意金。

建议：应以行政手段  规范诚意金的收取

购房诚意金不是法律术语，而是商业用语，主要集中在房屋开发商与客户签订正式购房合同之前收取，对合同具体内容没有明确的意思表示，没有任何法律约束力，仅能表明双方具有签订合同的意向。诚意金从本质上来讲是开发商的一种营销手段，一是开发商许诺客户一定的优惠，刺激客户购房的积极性；二是确定客户选房的先后顺序，维护购房秩序；三是房屋开发商根据客户缴纳诚意金的情况确定商品房的价位；四是限制已缴纳诚意金的客户反悔，规定了客户在一定时间内不与开发商签订购房合同，其诚意金不予退还的条款。

应该说购房诚意金引发的问题已造成了社会不稳定因素。其一由于客户缴纳的诚意金其控制权在开发商，如果开发商挪用诚意金，客户很可能面临无法收回诚意金的问题。其二存在着实际楼盘与开发商所做的宣传有一定的差距，客户很可能取消交易，开发商以其约定不予退还诚意金。其三客户缴纳诚意金时，所意欲购买的住房信息被市场化后，容易成为不良开发商的逐利工具，开发商很可能把受市场青睐的住房捂盘，哄抬房价。开发商垄断和操控市场供求信息，造成其与客户之间知情权上的不平等，使诚意金中的诚意被扭曲，诚意金被异化为部分开发商不当得利的工具。为了防范风险，地方政府应对开发商收取诚意金加以一定的限制，如未取得商品房预售证之前，不得收取诚意金等任何费用。同时规定开发商应当将客户缴纳的诚意金直接存进商品房预售款专用账户，避免诚意金被开发商挪用。

开发商迟延返还诚意金 消费者可提起诉讼

开发商收取诚意金现有法律没有明确规定，但在私法领域，对民事主体而言“法不禁止即允许”。开发商收取购房诚意金后，双方协议解除，消费者有权主张要求返还诚意金，开发商迟延返还应当支付本息。

首先，发生消费纠纷后，消费者有权要求返还诚意金。虽然现有法律没有明确规定开发商有权收取诚意金，但在私法领域，对民事主体而言“法不禁止即允许”。开发商收取诚意金，消费者自愿缴纳，并与开发商签订“排号协议书”，约定诚意金的性质和用途，二者之间成立了合同关系，合同对订约双方均产生约束力。当消费者提出解除合同时，开发商即负有返还义务，否则将构成违约。但诚意金的返还应当尊重当事人的约定，如果双方“排号协议书”中已经明确约定了返还诚意金的具体时间，法院应当尊重当事人的意思自治；如果合同未约定，消费者可与开发商协商解除合同的同时，主张返还诚意金，开发商拒不返还或者迟延返还的，消费者可以向人民法院提起诉讼，要求开发商返还诚意金并支付利息。

其次，开发商如何支付利息，现行法律亦无明确规定。法院对于此类案件的处理，应当本着公平原则，参照相近的法律规定综合判定。