买房须知

就在前几天，当你点开海南省官网的主页，会发现有一行大字赫然在列：我省推出安居型住房并全面实施商品住房现房销售制

字体之大，位置之显眼，无不彰显着海南省“壮士断腕”般的决心去房地产依赖。各大媒体也争相报道海南对炒房的重拳出击。

但就在刚刚的下午2点30左右，你再次登录海南官网，却发现政策不见了！

最近，这种政策一日游的现象并不罕见，3月4日，广州关于楼市放松的相关政策被叫停；3月5日，驻马店发布关于两成首付的17项稳楼市政策也已从官网撤下。

很显然，国家并不希望看到这种楼市宽松的预期被大肆传播。

但这次却很奇怪，明明是对楼市的收紧，也下架了，这是为什么呢？

其实，深入海南的剖析就会知道，此次限购并没有媒体解读的那么狠，现房销售作为试点推向全国其实也困难重重，这则政策需要考虑的地方太多太多，撤下的原因很可能是需要进一步完善。

未来，各大媒体也许还会对海南政策下架的事情，从国家层面的角度来争相报导，但大胡子团队认为，这次政策是海南自己撤下的，更多是从海南自身的角度出发，觉得政策还有许多可以优化的空间。

我们逐条来分析，一切就一目了然了。

01

新政

海南新政的关键词很显著，简单地说就是以下三点:

1.海南本地人限购两套，第三套禁止购买。

2.新出让土地施行现房销售制度。

3.向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民推出安居型商品住房。

除了第三条还没有到落地层面，前两条给的施行方法和施行范围都非常明确，总体来说是对房地产市场的大幅收紧，力度非常强。我们来逐条分析

02

限购

限购是遏制炒房最有效的办法。

2018年4月22日，海南深夜发布这样一则通知：

这就是被称为改变海南历史的422全域限购政策，基本把海南房子的流动性给锁死。

不过，该政策当时还有一个小缺口，那就是对已经是海南户籍的人，购房政策还比较宽松。

之前，本地人可以购买第三套房产，只不过第三套房子不能贷款而已。这一次，干脆就把这个最后的口子，也给堵上了 。不过，与422相比，这次的限购其实影响很小。

因为，本地家庭可以购买两套住房，如果子女成年，可以购买四套，如果夫妻离异（也可能是“离异”），也可以购买四套。

试想，有实力购买四套的人，怎么会把房产全部配置在海南一个地方呢？所以限购第三套的政策，波及人群只是很小一部分。

这个限购的宣传意义大于实际意义，更多的是展现海南对限购政策的滴水不漏，是坚决落实“房住不炒”的断然决心。

这次撤下后，很可能在“离异”和“成年子女”方面，做出进一步的收紧，做到100%的滴水不漏。

03

现房销售

预售制是当今世界通用的一种商品房销售办法，很少有一个大的经济体会率先迈出改变这种销售方式的步伐。

日本，只要项目获得许可，不管开不开建都可以预售。

英国，期房比现房便宜20%，通过代理机构购买。

美国，对预售行为没有法律约束，按开发商意愿进行。

全人类在追求经济增长的过程中，预售制是刺激购买的一种非常成熟的销售模式，在多年的发展之下，每家房企根据地区不同，融资节奏和融资规模都已经非常完善，如果突然改变销售时间，会产生一系列的连锁反应。

最主要的是两个：

一、房价上涨

现房销售拉长了开发周期，拿地到开盘的时间延长、资金无法及时周转，开发商开发成本显著增加，直接会导致售价增加。

另一方面，突然从预售变现售，市场供给减少，需求不变，从经济学角度来讲售价也会提高。

同时，房企如果对售价的预期提高，楼面价也有上升可能。

2016年，苏州为了抑制火爆的楼市，规定房企拍地价格超过指导价的10%的，需要竣工后方可申请预售条件。

就在当年，苏州的楼面价就开始屡创新高。2018年下半年到2019年上半年，这些土地上的房子开始入市的时候，苏州楼市的涨幅大家也是知道的。

结果，在疫情压力之下，上个月苏州终于还是取消了这个变相的现房销售规定。

海南这次，想必也是觉得“一刀切”的做法有些过于猛烈，还是需要一定调整空间，比如先从一定比例的现房销售，或者延长预售时间。

二、经济下滑

房价上涨不等于经济增长，短期内房价可能是提上来了，但对房企的副作用和经济的负面效应，无疑是相当明显的。

先说房企，如果没有一定资金实力，普通房企肯定拖不到现房销售的那一刻，可能就此退出市场。

海南又是一个对房地产依赖比较深的省份，如果房产市场出现快速动荡，接下来造成的就是从业人员减少和财政压力增大。

据海南统计局数据，随着海南房地产的发展，2014相较2010房地产从业者大量增加，但2018年全域限购之后，相较2017年从业人员已经开始下滑。

2019和2020，只会更少。

在海南经济转型的同时，也需要给房企和房产从业者一些转型的时间，直接推行全省现房，未免有些太快了。

不过，现房销售的初衷还是值得鼓励的。

一是海南房地产市场前几年非常混乱，质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等现象屡见不鲜，而现房销售不仅可以从根本上解决这类问题，还可以将资质不行的小开发商清理出市场。

二是减少对房地产的依赖。当房产投资越来越少后，经济结构是越来越优化的。比如在“去房地产化”的2019年，海南省非房地产投资占比58.4%，提高了6.9个百分点。海南省三次产业结构优化为20.1：20.6：59.3，服务业比重同样也提高0.9个百分点。

只是，从经济总量来说，2019年，海南GDP增速为5.8%，和2018持平。2018年当年限购以后，GDP增速5.8%，低于2017年设下的7%的年度增长目标。短期肯定是利空经济，但长期会促进经济结构向更健康的方向发展。

04

安居型商品住房

关于这一点此次新政中并没有明确描述，推出多少，怎么推出，何时推出，还需要时间。

不过，在建设国家级自贸港的过程中，如何吸引人才一定是重中之重，安居房的推出也释放了两个信号。

一是自贸港和安居房的双重加持下，未来海南的增量人口肯定不会少，加上得天独厚的气候和风景，海南还是继续保有长持价值。

二是海南明年可能会有国家层面的利好政策，需要一定是制度来保证住房供给和杜绝炒房可能，所以在这个时间点非常着急，推出了政策，又撤回完善。

尽管整个政策被撤回了，但这一条应该是没什么影响的。

结

2018年4月13日，人民 日报发表重要文章：坚定不移将新时代改革进行到底！

随后，海南便立马推出了全域限购的政策。

80年代，我们在改革开放的过程中，也有大量的员工失业潮，短期来说，的确是一场阵痛，但只有这场阵痛，才有了今天的世界第二大经济体中国。

相信在撤回不久之后，海南就会发布修改更完善的政策，总体思路依然不会变化，自贸港的脚步不会停息。

对于中国，对于海南，有一句话，一定不会错：

只有改革，才有未来。

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