买房须知

以下是演讲实录：

在近期的博鳌亚洲论坛上，*提出，调控就像搅动啤酒，会搅出一些沫来，这大概就是有人说的泡沫吧，但它显然是啤酒的合理成分。对此，我不这么认为。

我们连泡沫都不承认，中国的房地产不是泡沫，是铁球。*近这一段时间，不管是*、王石还是张欣，都开始对房地产市场各种评论。刚才说过了，还有5亿人要往城市发展，怎么就没有需求了呢。现在很多的人都在说，现在已经一家一户，人均平均已经1.02套房了，需求已经就没有了，实际上需求依然很大。

我觉得我是能把整个产业甚至前后五步都能看得很清楚的，但是有些人是看不懂的。很多经济学家评论房地产，实际上有的经济学家并不东房地产。甚至说有的经济学家九成预测房都不准。但是中国是以房地产为主的经济，你连房地产都说不对，还能称之为经济学家？所以说很多人说房地产经济有泡沫的，说三五年之内没有需求的言论*近太多了。很多经济学家这么说是因为他们都没有看到市场的巨大需求。

再有一个就是对“一套房”概念的认识，40平米是一套，40平米的不想80平米吗？80平米的不想160平米吗？160平米不想320平米吗？320平米的不想640平米吗？这就是未来的改善型需求，我周围的一些人改善型需求不是现在开始的，原来*早住在燕港新村，然后有了世纪花园的时候，燕港新村多少人都搬到世纪花园了，就我们都是邻居住着，看的都很清楚的，先搬到了世纪花园，然后有了国际城[近日消息 价格 户型 点评]，然后又往国际城搬，就是这些人五年一换房，这就是改善型需求，原来的小区一个是大，再有一个就是它整个小区的配套，*初的开发有很多的问题。阳光水岸[近日消息 价格 户型 点评]那么好的一个小区，五百多户，它地下车位125个。我这一家恨不得三辆车呢，我在你这小区就没法住，这小区较后就只能变为普通住房了，高档的小区配套越来越高档，越来越好。

所以说改善型需求，就是未来*主要的一部分。实际上我2003年的时候，跟我手下的人就这么说过，他们就觉得没需求了，一家都3、5套房子呢。那时候是福利分房，30平加50平加60平，合并同类项，合并成一套大的150平我住，再来一个小的给儿子。两套大房需求，那时候我就说，石家庄至少在十年间还需要二十万套大户型。原来的房子确实很多，但是房子都确实太了 ，那都是没法住的。我原来住的那房子4间房才80平米，洗手间加浴室才1.5平米，你说那样的房子能住吗？在80年代那就是好房子了。

所以说大家都在改善，改的越来越大，你看着它的开发面积大，但实际你要定位准确的话现在豪宅越来越好卖了。那豪宅好卖就是原来住着好几套房的人，现在想住豪宅了。把好几套房子都租给刚进入城市的人。实际上这就是巨大需求，再有一个就是分户的，我还得给儿子买一套，给女儿买一套，想这样的需求，就是未来主要的需求，这种需求越来越大。现在咱们存量，总共才180亿，6亿人180亿平均30平米，你以为30平米、90平米就够我家住了？我四口人就住120平米，谁告诉你的！我一定要住600，这个平均下来的话，面积就大了，你再拿平均数去算去，就是胡说了。那北京的地下室还有一百多万人口呢，租房子的还有一套三室的房子里面住着38个人呢。所以说需求还是很大的，还需要大量建房。那些住着38平米的，你不敢保证人家十年后不敢买别墅。还有大量的需求没有满足，现在连基本的需求都还没有满足完呢，未来进入城市的三亿多人你还没有满足呢，改善型需求不敢大面积的满足。