买房须知

2017年8月23日，北京华远企业号，清华大学国家金融研究院副院长朱宁先生携手光大证券全球领头经济学家彭文生先生做客中国金融博物馆书院第71期读书会，与特邀主持人中国金融博物馆书院理事长*共同分享“金融与房地产的稳定发展”。

深圳淘房志特别从该读书会视频节目中，截取了*的核心观点，和大家分享。

日本出现房地产泡沫，是大部分银行倒了，国家受到很大损失，很多老百姓房子还不起贷了，但是没看到多少地产商倒了。

我们看看08年之后美国出现的金融危机，很多银行不行了，很多老百姓还不上贷款了，我看中国不会出现这种情况。

中国的情况比较特殊，因为美国、日本大部分属于低首付或****，很多人买房子是因为可以冲抵个人所得税。所以他们不在房子上投入实际本金部分，中国你们都说房地产泡沫可能出现，我们假定可能出现，会出现什么情况呢？

银行会因为个人信贷而垮台吗？我们个人住房用住房基金担保，会说房子我们不要了吗？

当政府信誉没有垮台之前，你们就可以拼命地买房，因为政府信誉在给你们做担保。

尽管政府信誉和市场条件之间做了一部分调整，但是从今年开始建共有产权房，多少年能建到百分之多少啊。

在现有住房这么大比重范围内，多少年才能完成在市场上占有一定的统治地位或者是垄断地位吗？我估计5年达不到2％，10年达不到5％，你们不信试试看。

新加坡人把数字搞得很清楚，但他是按新币计算的，我们是按人民币计算的，从现在来看，新加坡的房价每平米和厦门的房价相比，除了一个货币值以外，可能还是新加坡的贵一些。

新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多，而不是说他的商品房价格和厦门差不多。

我觉得他们已经把金融和房地产的问题说得很清楚了，谁胆大谁能赚钱，如果政府不改变信用和基础条件的话，金融属性是不会改变的。

你们刚才说了新加坡房价，纽约房价，和各地的房价，你们查过没有，他们的房价用的中位数，只有中国用的是平均数。

也就是说，他们的政府只管中位数以下的房子，因为中位数以下的房子是和老百姓也就是以住为主的人相关的，中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系，那都是富人的*品。

不能和穷人的住房搁在一起去平均，然后公布一个平均数，这是一个错误的概念，只要你用平均数去做概念，基本上都是错的。

刚才问了一圈租金，我告诉你，中国如果计算租金*，大概平均在200％-300％，你们听了觉得很吓人吧？

如果我们用平均房价和市场平均租金去计算，那么你是用商品房的部分去计算的租金*，大概平均1.5％-3.5％，但是我为什么说我们中国的租金*是200％-300％，是因为我们大约有60％的是自建房和福利住房，包括之前的房改房。

房改房平均价格在北京1430块钱一平，再扣除工龄，大平均750块钱一平，60平米的房子，42000块钱一平，现在一个月租金6000块钱。

也就是说一年的*高于所有的购房成本，所以如果把这些房改房和旧房的租赁价格*和商品房平均下来，平均*有200％-300％。

这也是因为有这部分低价的房屋提供低价的租金，才导致我们商品房价的高价房租，除了那些*品消费以外，一般人给的租金很低。

*不能用平均数，尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京上海是*发达的城市之一，你们知道上海的户均面积在全国排第几吗？平均66平，在全国排倒数第五。

反而那些村镇，尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准，到了90-110平，美国平均247平，澳大利亚较大，户均面积253平，上海和国际水平相差很远。

你们不要以为看见中国高楼大厦都很好，还有很多破地方，上海大概还有500多套鸽子笼，没有厨房、厕所，因此当你用平均数去讨论问题的时候，通常会犯错误。

美国的房地产税较高的是纽约，大概6％，911之前大概2％不到，因为911提到了4％，后来又提到了6％，但是纽约房价也是美国较高的，从美国开始征收房地产税，如果房价指数为100的话，现在大概是312，房产税对抑制房价没有任何作用。

中国有没有房产税，有，1951年的时候，内政部下达了一个实行房产税的命令，这个命令到文革以后，到1986年又重新做了一次修改，叫做我们现在执行的暂行条例。

这个暂行条例上，对居民住房免征房产税，而不是说中国没有房地产税，他们说的只是对住宅部分中国不用收。

但是中国的房价不光只是住房的房价，其他的房子也叫房价，因为你在土地拍卖的时候有工业土地，有综合用地，有商业，有住宅，它都叫房价的部分。只是对住宅部分没有收房地产税，但是我们不承认他没有收房地产税，是因为从1951年的房产税做了四次剥离。

名列前茅次剥离大概是1954-1956年期间，有了工商税，这个之前是没有工商税的，工商税是从房地产税中剥离出来的一种税；

第2个剥离是教育附加和城市维护事业税，也是从原有的房地产税中剥离出来的；

第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费，这两项也是。

换句话说，要想实行房产税，*少应该把从过去房地产税中剥离出来的4-5种税先取消，为什么物业费不叫房地产税，就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。

因此大家不用关心房地产税什么时候出台，只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消，那边取消了这边就要收了，那边如果不取消，再怎么吵吵房地产税也出不了台。

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