买房须知

本期特约撰稿人：杜永发

职务：郑州福晟集团副总裁

1、2017年，对于郑州来讲是值得纪念的一年，因为郑州正式入选了国家中心城市。国家中心城市，通俗来讲就是“塔尖上的城市”，最早中华人民共和国建设部仅规划了10座国家中心城市。目前正式确定的只有8座，分别是2010年入选的北京、天津、上海、广州、重庆，2016年入选的成都以及2017年入选的武汉、郑州。单从这一层面上来讲，郑州已然具备了和北上广相提并论的资格。

2、是的，你没有看错。像深圳、南京、杭州、苏州这样经济同样发达的城市，并不在10大国家中心城市之列因为国家中心城市设立是国家战略层面上的问题，并不完全取决于城市GDP的水平。单从地理位置上来看，目前已经确立的8座城市都扼守中国要地，其中东部1个、南部1个、西部2个、北部2个、中部2个。

3、郑州成功入选国家级中心城市，其自身拥有两大关键性优势。其一是河南省拥有1亿多常住人口，且郑州净流入人口数量居全国第7位，排中部地区首位无论从人口红利还是从城市活力来看，郑州发展后劲十足；其二是郑州地理位置优越，更是全国的综合交通枢纽。

∧郑州“米字形”高铁示意图

4、2018年，郑州GDP迈入“万亿俱乐部”，未来，随着为全国服务的米字形高铁的成形、20条地铁的相继完工、国家级新区航空港区的发展、以及国家中心城市所产生的效应日渐凸显，郑州定然会成为一座比肩北上广的国际化大都市。

1、未来伴随着郑州与北上广的差距逐渐缩小，房价很有可能继续上浮。这点，回顾下郑州近10年商品房的成交均价，我们便会对此深信不疑。郑州的平均房价从2008年的5199元/㎡到2018年（第三季度末）的13942元/㎡，10年时间，郑州在发展的同时，房价也一路稳速翻了2.7倍。

∧数据来源于克而瑞

2、房子是用来住的，不是用来炒的。所以这些年来，郑州也相继出台了不少抑制房价增长的调控政策。其中比较典型的是2011年，这一年“调控”直接升级为了“坚决遏制”。我们从表中可以看出，经过这次调控2012年的房价确出现了史上罕见的微弱下滑。然而到了2013年，立即又发生了戏剧性地反弹，这一年的房价直增1.1%，几乎和2011年持平，销售面积直增1.3%，赶超了2011年。

3、比2011年更为夸张的是2017年。2017年，可以说是郑州楼市历史上调控最为严苛的一年，政府针对地产各个层面相继出台了限贷、限购、限价、限售等一系列政策。从上表看，调控政策对房价确实也起到了一定性的抑制作用。数据显示，2018年郑州房价的增长率较之2017年下降了0.1%，但房价仍呈增长状态，较之2017年，反而上浮了1000元/㎡左右。

4、面对一次次严苛的调控政策，郑州的房价仍稳健前进，究竟是为何？这就要讲一讲城镇化的问题了。

1、市场化、全球化、工业化、城镇化曾经是我国经济发展势均力敌的四大驱动力，但随着中美贸易的摩擦以及中国自身格局的变化，城镇化如今成为了其中最核心的动力。据凤凰财经网数据显示，2017年，中国户籍人口城镇化率仅为42.35%。据此可见，中国的城镇化率还远没有达到发达国家的水平，任志强认为这正是中国房价逐步上升的重要原因之一。郑州房价的稳速上升同样是这个道理。

2、2017年，河南户籍人口城镇化率仅为40%左右，还未达到国家的平均值，存在巨大的提升空间，并且郑州承担着河南城镇化的重要任务。据郑州市统计局数据显示，自1998年到2017年，郑州增长了365.4万人。其中近5年常住人口增长了85万，更为重要的是，郑州近5年房价也同比增长了约150%，也就是说，每增长1万人，郑州的房价大约会增长1.8%！

∧数据来源于郑州市统计局

3、明确的是，河南城镇化的道路还很漫长，未来还会有大量的人口涌入郑州。因此，郑州的房价同样会大概率的出现增长。

4、“曾经的我，你爱答不理，如今的我，你高攀不起”，用这句话来形容房价，似乎很贴切，以北上广为例。也许十年后，郑州就是下一个北上广。这很有可能。并且从拥有地铁的数量、是否为国家中心城市以及是否拥有四环高架这几个维度上来看，郑州目前已经比肩北上广了！因此，从长远的眼光来看，在郑州买房的最好时机，永远是现在！

5、随着郑州城镇化步伐的加快，住宅用地将日益稀缺，城市向外扩张也就成了必然趋势。据权威媒体报道，郑州四环内宅地大约在5000亩左右（不含合村并城和一级土地整理）。5000亩宅地，如果按3的容积率计算，大约就是1000万㎡房子！按照郑州房产近几年平均销售面积来算，也就是8个月的销量。当然，如果考虑到调控、合村并城、一级土地整理、以及目前市场上的库存等诸多因素，情况也并不容乐观。待到郑州四环内几乎无新房可售之时，郑州四环附近也将炙手可热。

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