买房须知

  不知从何时开始，二手房交易税费由买方承担，已成为一种惯例。有购房者甚至在购房之前，就将需要缴纳的税费数额，一起计入到购房成本预算中。

  而近年来，随着国家调控政策的深入，二手房交易税费种类有所增加，由于市场景气度不高，二手房买卖也从原先的卖方市场，逐渐向买方市场转变。在此情况下，二手房交易税费由哪方承担，已经成为交易中存在的一大问题。另外值得一提的是，赠与、继承等类型房产，再上市交易时需缴纳一笔税费，而这些潜在税费应由谁承担，如果没有沟通好，也很容易导致买卖“变黄”。

  二手房交易

  要了解各项税费明细

  前阵子，购房者吕女士在网络上看见一套房源，便电话联系上了房东。吕女士到现场看完房后，对房子情况很满意，双方随即进入议价阶段，并达成购买意向。随后，吕女士还交了10万元定金。

  吕女士原来觉得，房子的总价在接受范围之内，房东也较好说话，购房过程还是蛮顺利的，应该不会有什么问题。几天后，吕女士和房东相约到交易核心办手续，并商定过户完之后当场交清其余房款，交易中所产生的税费则由吕女士承担。

  然而，当吕女士进入缴纳税费环节时，却被告知该房产虽已交房近10年，但房产证在2009年刚办下来，按规定，营业税必须以房产证上的时间为准，交易此房产需缴纳5.6%的营业税。“第1次买房，还以为契税是以建成时间为准，如今算下来我要多交一大笔税费。”吕女士算了算，总价70万元房产，要缴纳的营业税近4万元。

  对于这笔高额税费，吕女士无法接受，更不愿承担，而房东也觉得房价本身就低，不愿意出这笔钱。双方为此僵持不下，经过多次协商，较后以双方各付一半解决。

  税费由谁付

  事先约定方可避争执

  据了解，根据国家相关规定，在二手房交易的税费中，各项税费由哪一方承担都有相应的规定。但现实情况是，在二手房买卖交易时，税费全部由买方承担的情况居多。

  “房子便宜一点，我们负责交税，从付出总额来看，其实是一样的。”一位购房者表示，房东不愿意出这笔钱，而购房者从某个角度来说，就是从购房预算中，省出小部分钱款用于交税，反正“羊毛出在羊身上”，因此也就不会抱怨或不满。有中介人士也称，税费由买方承担有时候可以作为一种谈判筹码，以达到更低的购房价格，因此买方承担税费成了常规做法。

  不过，随着房地产市场的不断规范，以及国家对该市场的调控不断深入，这一现象开始发生转变。“和前几年相比，如今税费品种有所增加，要缴纳的税费数额不低，而房价再优惠也不可能便宜好几万元。”一位行业人士称，再加上调控背景下，卖方市场已逐渐向买方市场转变，二手房税费谁来支付的问题摆上案头。可以说，像吕女士一样，碰见大额税费后便不愿意承担的情况变得更为常见。

  相关规定—— 买方需缴契税 卖方缴营业税和个税

  采访中，记者了解到，根据相关规定，目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。

  据缔信家业房产后期交易员庄小姐介绍，各类税费根据不同的情况，缴纳的标准也不一样。具体情况主要划分为三大类，包括普通住宅与非普通住宅、产权满五年与未满五年、头次置业与二次以上(包括二次)置业。

  根据当前实施的税费征收规定，产权未满五年的房产，需缴纳5.6%的营业税，1.5%的个人所得税，在此前提下若为普通住宅，且头次置业，那么契税缴交标准为：90平方米以下1%，90至144平方米1.5%，144平方米以上3%；二次以上(包括二次)购房则无论面积大小均为3%。

  产权满五年的情况下，个人所得税、契税的缴纳标准和上述一致。营业税方面，普通住宅可以免交，高档住宅则要按差额缴纳，差额即为本次交易价减去原来购买价的数额。

  “对于未满五年的房产，和144平方米以上的非普通住宅来说，税费会比满五年、144平方米以下房产高出许多。”缔信房产总经理饶于勇如是说。他表示，后者面积大，本身总价较高，如果买家负责承担税费，购房成本随之增加，而实际上二手房交易税费由谁出的问题，根据国家相关规定显示，买方得缴纳契税，卖方则要承担营业税和个人所得税。

  特别提醒—— 潜在多种税费 买卖双方均不可忽视

  记者在采访中了解到，除了常规缴纳的税费之外，还可能存在一些潜在的税费。不可小觑的是，这些税费的数额不小，且因为容易忽视，前期往往没有计入预算，直到后期发现后又引发由谁缴交的争议。它们的出现，也是导致买卖交易终止的原因之一。

  据饶于勇介绍，*常见的潜在税费有三种，土地出让金便是其一。根据规定，商品房性质的经济适用房，虽然其房产性质为商品房，但是土地为划拨转让性质，因此在上市交易前，根据相关规定要缴纳一笔土地出让金。且其缴交标准，是根据房屋产权面积来计算，而非土地权属面积，两者之间可能相差四五倍，而多数购房者不清楚此类情况，等过户交税时才发现，就容易发生争议和纠纷。

  还有一种潜在税费，即继承或赠与的房产，再次转让交易时需缴纳一笔差额税，且这笔税费较高。具体算法为本次交易价减去继承或赠与时的彼时市场价，缴纳中间差额的20%。也就是说，以当前交易价100万元，10年前市场价50万元来计算，转让继承或赠与房产时，不包括其他常规税费的情况下，还要缴纳税费10万元。

  另外，有些多年前享受免契税政策的房产，如今交易时还需补交契税。而具体是否需要补交，补交标准多少，得查档后才知道。在一般情况下，早期的房改房，经济适用房等房源，没有缴纳契税记录的，基本上都要补交契税。

  饶于勇称，在二手房交易中，如果委托品牌中介买卖，中介机构都会事先将各项税费的明细列举出来，并在前提沟通时，将这笔费用告知双方，协调由谁缴交的问题。如果是买卖双方自行交易，或是为防止政策变动引发纠纷，那么可以在合同中约定，各项税费以及可能出现的税费由谁缴交的问题，以免因为税费缴交问题而导致买不成房子。