买房须知

济南市房管局建立了预售商品房预测绘成果审核归档制度，将测绘成果审核归档管理放到项目预售前，如果审核通不过，建委将不发预售证。

购房者在参观预售商品房的模拟楼盘。

本报济南11月29日讯房产商超规划建设导致房产证办不下来，本报20日A07版《小区超规划，房产证难产》报道引起市民关注。记者29日获悉，济南市房管局建立了预售商品房预测绘成果审核归档制度，将测绘成果审核归档管理放到项目预售前，如果审核通不过，建委将不发预售证。

济南房管局相关负责人表示，这样便于及早发现开发商的设计图纸、销售方案与规划要求、测绘成果不一致的地方，将购房之后因与原规划不符无法办证的问题，直接在预售环节解决。

小区超规划致房产证办不下来，并不是个例。有的市民签订《商品房买卖合同》时，明明约定所购房屋为住宅，等到几年后办理房产证时才发现原来所购房产规划用途为公寓；花钱买了地下车位，到房屋登记机构申请办理登记时发现是人防工程……基于这些问题，济南市建立了该制度。

济南市房屋产权登记核心主任杜建刚介绍，在建立该制度之前，预测绘成果的审核都是在办理房产证的时候才进行。不少开发商的违规情况，只有到了较后办理房产证的时候才被发现。而这个时候，房子已经建好，违规很难纠正，这也给购房者带来了很大的麻烦。

“现在的这项制度，就是把原来办证时的审核提到了预售前。”杜建刚说，预测绘成果审核归档入库后，经过一个平台上传给建委，建委据此来判断是否给房地产企业发放预售许可证。如果开发商乱改规划，预售证将办不下来。这样确保了网签备案数据与产权登记数据的一致性，避免开发商乱改规划或者不按规划设计建设施工。

成果审核归档可作网签依据

预测绘成果包含了房屋的详细信息，如预测房屋套数、每套房屋用途、面积及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围和使用功能、人防工程面积及所在位置等，该成果经审核归档后作为预售合同网上签约的依据。

预测绘以房屋*小基本单元为单位(住宅以套为单位，非住宅以可独立使用的幢、层、套、间等为单位)严格按照规划部门核定的用途在“物理楼盘表”中注明，法律规定属于全体业主的部分，将不能通过网签备案。属于人防工程的部分，上传预售的楼盘表中也会记载为“人防”，让购房者把网上签约详情看得“真真切切”。

市民可提前看到期房啥样

商品房预售是房地产市场销售的主要方式，在签订商品房买卖合同时，作为合同标的物的商品房尚未建成，无法准确了解所购房屋的详细信息，选房、购房具有一定盲目性。商品房预测绘成果审核归档就尤为重要。

商品房预测绘成果审核归档第1步，由房产测绘机构进行基础测绘，将预测绘楼盘(即预销售楼盘)在地理信息系统中进行定位，如同盖楼一样，楼幢信息就是地基，把其牢牢地固定在地形图上。

第2步，房屋登记机构根据经规划核准的全套建筑设计图纸建立“物理楼盘表”，这就像一个楼的主体框架，楼幢有几层、几个单元、几户一目了然；第三步，房产测绘机构根据规划核准的图纸套用国家有关测绘规范获得测绘数据，将楼盘表中每套房产信息予以填充，如用途、面积等；较后，由测绘成果审核归档机构对房屋预测绘成果的规范性、适用性进行审核，确保数据准确恰当。

这样每套在建中的期房就像现实中的高楼一样，每个楼幢位置固定，每套房屋户型少有，每份标的面积可靠，便于购房时比较选择。

买房后莫忘及时办网签

济南市房屋产权登记核心主任杜建刚提醒，网签备案是办理房产登记手续的前提，是办理预购商品房抵押登记、预告登记的前置条件。

房管部门进行商品房预测绘成果审核归档工作的主要目的是规范开发商的售房行为，而网签备案是对前期经审核的测绘成果利用的再审核。如果开发企业自行调整测绘成果或规避网签，就势必会对购房者权益带来损害，因此，及时进行网签备案是购房者应该共同关注的。

看购房合同中有无预告登记

“推行商品房预告登记，是切实保障购房者合法权益的重要手段。”杜建刚说，我国《物权法》第2十条明确规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

杜建刚介绍，预告登记是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，他将债权的请求权予以登记，使其具备对抗第三人的效力。因此，办理预告登记是购买人给自己将来拿到的房屋加了一把“安全锁”。因为预告登记需要买卖双方在合同中约定办理，因此提醒大家，如果想要办理预告登记，请关注合同中约定条款。

商品房预测绘

什么是商品房预测绘？济南市房屋产权登记核心主任杜建刚介绍，商品房预测绘由具备房屋测绘相应资质的机构，依据规划部门批准的《建设工程规划许可证》和所附施工图纸及人防部门的人防资料、经预售部门批准的预售资料等，按照国家测绘规范，计算每幢楼、每套房的相应面积，计算依据可靠，计算标准规范。