买房须知

[摘要]住房贷款有几种，商业、公积金，如何选择*有利于自己的贷款方式对每个人来说都很重要，天津个人住房组合贷款的政策你是否了解，天津个人住房组合贷款如何进行操作，天津个人住房组合贷款又有什么要求呢？让自己知道更多种贷款方式尽在网。

住房贷款不止一种，如何选择*有利于自己的贷款方式对每个人来说都很重要，天津个人住房组合贷款的政策你是否了解，天津个人住房组合贷款如何进行操作，天津个人住房组合贷款又有什么要求呢？让自己知道更多种贷款方式尽在网。

天津市个人住房公积金（组合）贷款操作规定

第1条 为贯彻落实《天津市住房公积金管理条例》（津人发[2002]2号）、《天津市个人住房公积金贷款管理办法》（津公积金委[2002]2号）、《天津市个人住房组合贷款管理办法》（津公积金委[2002]4号），结合本市实际，制定本规定。

第2条 天津市住房公积金管理核心（以下简称核心）负责全市个人住房公积金（组合）贷款审批和贷款管理工作。贷款承办银行（以下简称支行）负责受理借款人申请、贷前调查、借款合同签订、贷款发放、回收等管理工作。分行负责本行下属各支行受托范围内的贷款管理和贷款资料及有关贷款票据的交接传递工作。

第三条 个人住房公积金（组合）贷款业务委托市住房公积金管理委员会指定的下列银行承办：

（一）中国工商银行天津市分行

（二）中国农业银行天津市分行

（三）中国银行天津市分行

（四）中国建设银行天津市分行

（五）交通银行天津分行

（六）天津市商业银行

第2章 贷款条件

第四条 借款人申请个人住房公积金（组合）贷款应符合下列条件：

（一）申请贷款前连续足额缴存住房公积金满六个月，具有完全民事行为能力。

（二）具有本市城镇常住户口或者本市其他有效居留身份。

（三）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

（四）购买住房的，具有符合法律规定的购买住房合同或协议；建造、翻建住房的，具有规划、土地管理部门批准的文件；大修自有住房的，具有规划管理部门批准的文件。

（五）购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋所有权证》存量住房的，能够支付不低于所购住房全部价款20％的首期付款；购买危改还迁住房、集资建造住房、公有现住房及建造、翻建、大修自有住房的，能够支付不低于所购住房全部价款或建造、翻建、大修住房所需费用30％的首期付款或自筹资金。

（六）同意按照核心和贷款承办银行认可的担保方式进行担保。

（七）核心或支行规定的其他条件。

第三章 贷款申请资料

第五条 借款人资料

借款人应向支行提供以下本人资料：

（一）借款人身份证。

（二）本市户口簿或****簿或暂住证。

（三）借款人住房公积金储蓄卡。

（四）借款人正楷人名章。

第六条 购买（建造、翻建、大修）住房资料

借款人应提供以下购买（建造、翻建、大修）住房资料：

（一）购买商品房、经济适用住房

1、加盖房地产管理部门登记备案章的《天津市商品房买卖合同》。

2、房地产管理部门出具的《天津市商品房销售许可证》复印件。

3、售房人出具的《天津市房地产开发企业预售款专用收据》。

（二）购买合作建房

1、《天津市合作建房集资合同书》。

2、市建设行政主管部门下达或备案的《项目*计划》复印件。

3、规划、土地管理部门出具的批准使用国有土地的证明文件复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件。

4、建设工程管理部门出具的《建设工程施工许可证》复印件。

5、售房人出具的《天津市企业单位往来收据》或《天津市财政局统一收据》。

（三）购买私产住房或其他已取得《房屋所有权证》存量住房

1、《天津市房产买卖合同》。

2、房地产评估机构对交易住房的评估报告。

3、售房人出具的预收款证明。

（四）购买集资建造住房、危改还迁住房

1、《房屋买卖合同》。合同条款应约定：买卖双方、所购房屋具体地址、房屋价格、建筑面积、房屋类型、建筑结构、产权归属、付款方式等内容。

2、市建设行政主管部门下达或备案的《项目*计划》复印件。

3、规划、土地管理部门出具的批准使用国有土地的证明文件复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件。

4、建设工程管理部门出具的《建设工程施工许可证》复印件。

5、售房人出具的《天津市企业单位往来收据》或《天津市财政局统一收据》。

（五）购买公有现住房

1、《公有住房买卖协议书》；

2、区、县住房委员会办公室出具的《公有住房出售许可证》复印件；

3、售房人出具的《天津市出售直管公有住房交款单》或《天津市出售单位产住房交款单》。

（六）建造、翻建自有住房

1、规划、土地管理部门出具的《建设工程规划许可证》；

2、工程预算机构出具的建设住房工程预算报告；

3、借款人将自筹资金存入支行的凭证。

（七）大修自有住房

1、区、县级及以上房地产管理部门出具的大修鉴定证明。

2、规划、土地管理部门出具的《建设工程规划许可证》。

3、工程预算机构出具的工程预算报告。

4、借款人将自筹资金存入支行的凭证。

第七条 担保资料

借款人按不同担保方式提供以下相应担保资料：

（一）抵押担保

1、用已取得《房屋所有权证》住房抵押的，应提供：

（1）《房屋所有权证》。

（2）房地产评估机构对抵押住房的评估报告。

（3）用共有住房抵押的，还应提供《房屋共有权证》和经公证的《同意以共有房产抵押保证书》（附件一）。

2、用未取得《房屋所有权证》住房抵押的，提供《天津市新建住宅商品房准许使用证》复印件。

（二）质押担保

提供核心和支行认可的银行存单或国库券等有价证券。

（三）保证担保

用已取得《房屋所有权证》住房抵押反担保的，提供《房屋所有权证》；用共有住房抵押反担保的，还应提供《房屋共有权证》及《房屋共有权人同意抵押声明》。

第八条 配偶资料

借款人使用配偶住房公积金贷款额度的，应提供以下配偶资料：

（一）配偶身份证。

（二）配偶住房公积金储蓄卡。

（三）结婚证或民政部门开具的结婚证明文件，或与借款人同户籍户口簿。

（四）配偶同意借款人用其住房公积金贷款额度申请贷款的《承诺书》(附件二)。

第九条 委托代办资料

借款人委托他人代办借款手续的，应提供：

（一）委托其他自然人代办

1、代办人身份证。

2、经公证或借款人和委托代办人共同到支行签订的《委托书》（附件三（1））。

（二）委托中介机构代办

1、经批准的代办资质证明。

2、经公证的《委托书》（附件三（2））。

第十条 借款人应提供核心和支行要求提供的其他证明材料。

第四章 贷款程序

第十一条 借款申请

借款人申请个人住房公积金（组合）贷款应携带贷款申请资料到支行填写《个人住房公积金（组合）贷款申请表》（附件四(1)-(3)，以下简称《贷款申请表》）。

借款人通过国际互联网申请个人住房公积金（组合）贷款应登陆天津市住房公积金网站（www.housefund.cn或www.zfgjj.cn)填写《贷款申请表》。核心初审同意后通知借款人携带贷款申请资料到支行办理借款手续。

支行受理借款人申请后，向借款人出具《个人住房公积金（组合）贷款申请受理回执》（附件五(1)-(3)），并进行贷前审查。

第十二条 签订合同

核心复审同意后，支行通知借款人签订下列合同和协议。

（一）采取抵押担保的，签订《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》（附件六）。

（二）采取质押担保的，签订《个人住房公积金（组合）贷款质押借款合同》（附件七）。

（三）采取保证担保的，签订《个人住房公积金（组合）贷款保证借款合同》（附件八），同时，借款人在以下资料上签章：

1、《抵押合同》（附件九）。

2、《抵押物保管凭证》。

3、《委托办理房屋抵押登记授权书》。

4、《天津市房屋他项权申请登记表》。

支行代天津市津房置业担保股份有限公司（以下简称担保公司）收取担保费，并向借款人出具代收费的《银行进帐单》。

（四）签订《划款委托书》（附件十）。借款人采取代扣方式偿还贷款本息的，还须签订《委托扣款协议书》（附件十一），并同时办理代扣信用卡、储蓄卡或存折。

第十三条 办理担保手续

借款人按借款合同约定的担保方式办理相应担保手续。

（一）抵押担保

支行与借款人共同到抵押住房坐落区、县的房屋产权管理部门办理抵押登记手续，并办理保险手续。

1、办理抵押登记

借款人持《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》、《天津市房屋他项权申请登记表》、《贷款申请表》中房屋产权管理部门留存资料到抵押住房所在地房屋产权管理部门办理抵押登记手续。房屋产权管理部门出具《房屋他项权证》或《天津市房地产抵押权证明书》。

2、办理保险

借款人持《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》、《房屋他项权证》或《天津市房地产抵押权证明书》到保险部门办理抵押住房保险手续。保险部门出具《保险单》。

3、借款人将保险单正本、《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》、《房屋他项权证》或《天津市房地产抵押权证明书》交支行，支行收押后向借款人出具《抵押契证保管凭证》。

（二）质押担保

借款人将质物交支行验审，支行收押保管后向借款人出具《质物保管凭证》。

（三）保证担保

担保公司办理担保及反担保手续。

第十四条 办理划款手续

贷款手续办理完毕，核心将贷款资金划入支行，支行收到资金后通知借款人签订《个人住房公积金贷款支付凭证（借据）》，办理划款手续，同时将贷款资料退还借款人。

第十五条 终止借款

借款人办理贷款过程中终止借款，支行将申请资料退还借款人，如借款人已办理完毕担保手续，应同时办理担保注销手续。

第五章 贷款偿还

第十六条 借款人应自贷款发放次月起开始逐月还款，每月还款日为贷款发放日在当月的对应日，没有对应日的为该月末较后*。

第十七条 贷款偿还方式

（一）借款人采用代扣方式还款，应在还款日前将当期应还贷款本息存入代扣信用卡、储蓄卡或存折内。

（二）借款人采用柜台现金还款，应在还款日到支行偿还当期应还贷款本息。

第十八条 贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。

（一）贷款期限在一年以内的

应还利息＝贷款本金×日利率×贷款天数

应还本息合计＝贷款本金＋应还利息

（二）贷款期限为一年的

应还利息＝贷款本金×年利率

应还本息合计＝贷款本金＋应还利息

第十九条 贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息，还款方式如下：

1、等额本息还款方式。贷款期限内每月以相等的数额偿还贷款本息。

月还利息＝贷款余额×月利率

月还本金＝月还款额－月还利息

贷款余额＝贷款本金－已还本金

2、等额本金还款方式。贷款期限内每月等额偿还贷款本金，贷款利息按贷款余额计算。

月还本金＝贷款本金÷贷款月数

月还利息＝贷款余额×月利率

贷款余额＝贷款本金－已还本金

第2十条 提前还款

借款人办理个人住房公积金（组合）贷款后，可一次性还清贷款本息，也可以提前归还部分贷款本金或提前预还几个月贷款本息。

（一）贷款期限在一年以内（含一年）的

1、提前一次性还清贷款本息。

应还利息＝贷款本金×实际占用天数×一年期日利率

实际占用天数为贷款发放日至提前还款前一日的天数

应还本息合计＝贷款本金＋应还利息

2、提前归还部分贷款本金。借款人在还款期间内可以提前归还部分贷款本金，在提前还款日按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息。

应还利息＝提前归还的贷款本金×实际占用天数×一年期日利率

实际占用天数为贷款发放日至提前还款前一日的天数

应还本息合计＝提前归还的贷款本金＋应还利息

（二）贷款期限在一年以上的

1、提前一次性还清贷款。

贷款余额＝贷款金额－已还贷款本金

应还利息＝贷款余额×实际占用天数×借款合同约定期限对应的同档次日利率

实际占用天数为上一还款日至提前还款前一日的天数

应还本息合计＝贷款余额＋应还利息

2、提前归还部分本金。借款人可以在归还上期应还贷款本息后，提前归还部分贷款本金，在提前还款日按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息。

应还利息＝提前归还的贷款本金×实际占用天数×合同约定期限对应的同档次日利率

实际占用天数为上一还款日至提前还款前一日的天数

提前归还部分本金后，贷款期限不变，当期及以后的月还款额按照未偿还贷款余额、剩余还款月数和合同约定期限对应的同档次月利率重新计算。遇利率调整，比照利率调整的计算方法分段计息。

采用等额本息还款方式的，月还款额调整为：

采用等额本金还款方式的，月还款额调整为：

3、提前预还几个月贷款本息。借款人可以在归还上期应还贷款本息后，提前预还几个月的贷款本息，但不能跨年预还。归还后，借款人仍按原合同约定的月还本息额归还贷款。

第2十一条 借款人未按时偿还贷款本息的，支行对当期逾期部分按人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。

罚息＝逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数

第2十二条 借款人违反借款合同规定贷款用途的，支行有权要求提前收回贷款，并对挤占、挪用部分自挤占、挪用之日起按人民银行规定的挤占、挪用贷款利率计收罚息。

罚息＝挤占、挪用贷款本息×挤占、挪用贷款利率×挤占、挪用天数

第2十三条 利率调整

贷款期间如遇利率调整，按以下方式调整：

（一）贷款期限在一年以内（含一年）的，实行合同利率，遇利率调整，不分段计息，不随银行存、贷利率调整而调整。

（二）贷款期限在一年以上的，遇利率调整，于次年1月1日起，按照合同约定期限相应的档次执行新的利率标准。

调整时，还款日为1月1日的，上年12月的应还本息按调整前利率计算；还款日为1月1日以后的，1月份的月还款额不变，月应还利息按不同利率分段计息，计算公式为：

当期应还利息＝贷款余额×日利率（调整前）×上一还款日至12月31日的天数＋贷款余额×日利率（调整后）×1月1日至本月还款日前一日的天数

应还本金＝月还款额－调整后的月应还利息

1月份还款日后，应按照剩余贷款本金、剩余期限和调整后合同约定期限的同档次利率重新核算以后的月还款额。

采用等额本息还款方式的，月还款额调整为：

采用等额本金还款方式的，月应还本金不变，月应还利息按贷款余额和调整后的合同约定期限对应的同档次利率计算。

（三）逾期贷款或挤占、挪用贷款遇罚息利率调整时，按调整日前后分段计息。

罚息＝逾期本息×罚息利率（调整前）×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数＋逾期本息×罚息利率（调整后）×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数

第2十四条 借款人还清贷款本息或提前清偿贷款本息后，支行为借款人办理清户手续。借款人凭支行出具的清户资料办理担保、保险注销手续。