买房须知

如何计算住房面积不再是一笔糊涂账,那么国家和政府对此又是什么样的态度?下面就以重庆市为例来讲述:近日,重庆市出台了《重庆市房屋面积测算实施细则(试行)》,现在就让我们为读者详细解读一下新出台的《细则》。

一:什么是房屋建筑面积、层高等1.房屋建筑面积,指房屋外墙(柱)以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永远性建筑。2.房屋的使用面积,就是房屋内全部可供使用的空间面积,也就是按房屋的内墙面水平投影计算。3.房屋的套内面积,指成套房屋的周边墙体横切面中线所包围的水平投影面积,包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积三部分。4.其中房屋共有建筑面积,也就是两个或两个以上产权人共同占有或共同使用的建筑面积。5.房屋产权面积,就是产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。其中房屋产权面积由本市县级以上房地产行政主管部门登记确认。6.层高,指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。7.自然层,指楼梯间、电梯间、室外楼梯、垃圾道、管道井、提物井、室内烟道等按实际通达的楼层(层高大于或等于2.20米)计算的楼层数。夹层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。8.幢,指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。9.室外楼梯,必须具备楼梯的结构设计,单层层高大于或等于2.20米者,方可按室外楼梯的有关规定计算建筑面积。

二:何为共有建筑面积1.幢内共同使用的设备用房:包括变电室、供水房、二次供水房、贮水箱房、电话交换机房、消防控制室、电梯机房、风机房等,以及其他在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的设备用房。2.按自然层计算面积的包括楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯等垂直通道。3.辅助或管理用房,包括为本幢服务的值班警卫室、设备维修管理房、位于天面的楼梯间。4.墙体面积,包括本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一。

三:房产面积精度的标准:《细则》中所称房屋的面积,指该房屋的水平投影面积,采用实地量距法或坐标解析法测量,面积计算采用几何公式或计算机解析法计算:对于规则的几何图形采取实地测算边长数据,计算房屋面积;当房屋形状异样,无法采取直接量边的方式求取其面积时,应使用全站仪实测该房屋边线上若干点的坐标解算其面积。量距应使用经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。同种量测工具2次量距之差应≤0.005米,长度以米为单位,取至0.01米,面积以平方米为单位,取至0.01平方米。

四:哪些不再计算建筑面积:1.突出房屋外墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷以及突出于房屋外墙面的阳光窗。2.无上盖的架空通廊、走廊、檐廊、挑廊等。3.无围护结构的屋顶水箱间、装饰性的花架、凉棚、雨棚、亭、塔等建筑。4.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。5.临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有围护结构,均不计算建筑面积。6.利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。7.构筑物,如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、水箱、冷却塔(池)、储油(水)池、储仓、临时货库、地下人防干、支线等。

五:业主不分摊的共有“建面”:1.建在本幢内或幢外与本幢相连,为多栋服务的设备房、值班警卫室;建在幢外,为本幢或多幢服务的设备房、值班警卫室、管理用房。建在幢内或幢外,为他幢或多幢服务的变(配)电房、水泵房、消房控制室、电信设备防、值班警卫房、管理用房等附属设施用房、市政设施用房、为社区服务的公共用房等。2.物业管理人员的休息就寝室。3.经营性的配套设施用房,如:住宅小区的运动场或游泳池的管理用房、直饮水或温泉水的制作室或泵房等。4.住宅小区内或房屋天面上供人们休闲或因景观需要修建的亭、走廊、塔形、绿化等建筑物以及为建筑造型而设,无实用功能的部位。5.住宅小区内供多幢使用的公共门厅、门廊、通道、室外楼梯等。

六:怎样计算房子的面积:具体计算房子的面积,包括套内使用面积(套内房屋使用空间的面积)、套内墙体面积和套内阳台建筑面积。套内建筑面积包括:

一、套内使用面积为套内房屋使用空间的面积。

1.套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

2.套内楼梯按自然层数的水平投影面积总和计入使用面积。

3.不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等。

4.内墙面装饰厚度计入使用面积。

二、套内墙体面积。

1.套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙以及外墙等共有墙,均按水平投影面积的二分之一计入套内墙体面积。

2.套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

三、套内阳台建筑面积。

1.套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的二分之一计算建筑面积。

2.当阳台或空中花园、阳光花园的顶盖与底面的大小或形状不一致时,以二者的水平投影面完全重合部份面积的全部或1/2计算的面积。计算全部建筑面积的范围: