买房须知

今天等着央行可能的降准，结果居然失约了，一直刷着央行的网站，结果等来了针对LPR转化的问答。

其实简单的一件事，让各路野生专家弄的乱七八糟，很多所谓专家喜欢阴谋论，弄得好像银行目的不存，就是为了多赚利息。其实答案很简单，当然是转化合适。

首先：以后贷款的基准利率就退出市场了，彻底LPR

央行规定，2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商——以LPR为定价基准加点形成，或者固定利率。

已经买过房的业主，过去的贷款利率如何办？

2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，同比增长18.2%，增速较上年回落3.2个百分点。住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%，同比上升2.8个百分点。2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。

大约30万亿的存量房贷，在过去都是按照基准利率定价，从2020年3月开始将按照LPR定价。

其次：降息周期已经打开：

目前，LPR已经成为新发放贷款的定价基准。

对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

2019年11月5年期的LPR下调，对于购房者而已，只是开始，100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。

这只是开始，从猪肉价格逐渐平稳看，未来几个月LPR还将明显下调。

第三：对于市场有什么影响？

过去参考贷款基准利率一定倍数浮动时，贷款基准利率的变动，会对贷款执行利率产生放大/缩小的不对称效应。例如，如果两笔贷款利率分别为贷款基准利率的0.8倍和1.2倍，则贷款基准利率上升/下降0.1个百分点时，这两笔贷款实际执行利率将分别上升/下降0.08个和0.12个百分点，影响效果明显不相同。

简单来说，对于2011年前的存量贷款购房者基本都是LPR减去137个基点，而之后2011-2017年的大部分购房者是将去63个基点。

当然，最近2年的购房者很可能是要＋基点。短期看，这一政策转变对于购房者基本没有影响。将来没有基准利率。

第四：信贷的宽松趋势明确，大部分购房者贷款不会一还20年、30年！

两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于您自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。如果您认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。

举个例子，如果目前的个人房贷利率是在5年期贷款基准利率上打9折，那么按照目前5年期贷款基准利率计算，您的实际执行利率水平为4.41%（=4.9%×0.9）。

（1）如果选择转为固定利率，那么您的个人房贷在整个合同剩余期限内，都将执行4.41%这个利率。

（2）如果选择转为参考LPR定价，个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”确定。

其中，-0.39是固定加点点差，根据当前实际执行利率（4.41%）与2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）之间的差确定。

转换后到第一个重定价日前，您的房贷利率还是4.41%，但计算方式变成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；

从第一个重定价日起，房贷利率就会变成“当时最新的5年期LPR+（-0.39%）”；以后每个重定价日都以此类推。

对比上述方式，很明显，如果判断未来5年期以上LPR+（-0.39%）4.41%，即5年期以上LPR4.41%+0.39%=4.8%，也就是说未来的LPR比4.8%高，就可选择固定利率；

反之，如果您判断未来LPR比4.8%低，就可选择浮动利率。

第五：银行是人民银行，如果出现上升，是不是能执行是疑问！

2009年前买房贷款过的人都知道，在2009年银行发布了利率7折的政策，结果不应该享受政策利好的当时老贷款客户，全部去银行表达了情绪，结果全部改成了7折。

所以对于这一次贷款转化，其实对于大部分存量贷款者来说，是享受了一次降息！

不要犹豫，还是去修改成LPR定价！