买房须知

李先生在城东一楼盘租住了一年，由于交通配套齐全，房子也舒适，就有了买房的打算，恰好业主也有心卖房。但两人在二手房交易上都是头一遭，面对交易流程一头雾水，如果找中介公司代办则要交纳不菲的佣金，于是十万火急找到本报，希望

据笔者了解，南京市房产协会经纪人专业委员会规定，二手房买卖代理费用为销售总价的2.4%，交易双方各承担一半。这样算下来，交易一套总价100万的二手房，买卖双方总共需要支付房价的2.4%即2.4万佣金给房产中介，确实是一笔不小的开支。

业内专家介绍，其实二手房的买卖程序并不复杂，消费者完全可以自己完成，主要是在合同订立和贷款这两个环节上多留个心眼。

签好合同*关键 阴阳合同风险大

二手房交易委托中介办理的各项事务，市民只要熟悉流程，都可以自己办理。买卖双方商谈好价格之后，可以到房产局花1块钱购买一份房产买卖合同，明确付款方式、交房时间、交房细节等各个环节，保护交易双方的利益。

据中介公司介绍，由于目前未满5年的房产缴纳的税比较高，所以有些购房者为了合理避税，会在房产局的交易合同中做低销售价格，同时再私下签订一个买卖合同，写明实际的销售价格。这样一来，房产局买卖合同就相当于走一个过场，也避了税。但江苏苏源律师事务所*律师王炜提醒，为了保障交易，要把所有细节在私下订立的合同中写清楚，同时备注如果未来与房管局提供的买卖合同有出入，以前一份合同为准。“签订这种阴阳合同的做法风险比较大，而且房产局对于每个区域的房屋交易价格有较低的价格限制，如果交易价格明显低于规定的价格将不被认可。”王炜律师说。

让卖家先还贷款 产权证要验明正身

签订好合同之后，买卖双方就可以继续下一步了。如果卖家的房贷已经结清，房产交易的过程就相对简单，但如果卖家还在还贷期间，交易就存在风险，较好让卖家用自己的钱先把贷款还清解押，再进行交易。因为没有第三方监管，一旦买家付了钱给卖家还贷，但卖家却不配合过户，就会产生纠纷。而如果买家也需要做贷款，这时就要把贷款的相关材料递交给选定的银行进行审批，看是否符合贷款的条件。

这时，买卖双方可以将房产证拿到房产局过户，买家务必要等房产局查验清楚房屋产权清晰之后，才能将首付款打给卖家，全款结清则要等领到房产证、验收房屋之后。

实在嫌过程太烦可去跳蚤市场找帮手

想自行进行二手房交易的市民，还可以选择南京二手房跳蚤市场，免费享受房源发布、房源拍摄、政策解疑、资金托管等服务，收费却比中介公司低很多，仅仅在交易成功后，向买方收取代办权证、代办贷款等有偿服务费1000元左右。

不过，虽然跳蚤市场服务很全面，但是由于是买卖双方自行谈判、签约、交易，市场方面并不为卖方介绍买主，也不承担交易过程中的风险，只提供指导与流程的服务。多家中介公司也表示，可以为买卖双方代办过户等手续，视交易的复杂程度不同收取1000-2000元不等的手续费，但是不参与合同的签订，也不承担其中的任何风险。

甩开中介“跳单” 或需赔交易额的3%

虽然二手房买卖双方可以自主交易，但律师提醒，如果已签订了中介服务合同，却在交易过程中甩开中介，以求免掉中介费，属于违反居间合同的行为，中介可以追索交易额的3%作为中介费。

二手房DIY交易流程

1.双方确定购房意向后，带齐身份证明签订买卖合同，买方需支付定金，卖方需提供房产证;

2.如果涉及到贷款问题，应当第1时间到银行办理贷款手续;

3.双方带身份证、房产证到房产局办过户，一般10个工作日领取新证，再办理土地证。

4.买方在办理过户的同时可支付首期款，领取房产证之后到银行做抵押，放款之后买方拿回产权证，将尾款打给卖家，适当截留1-2万作为尾款。

5.买方按合同收房，无误之后将截留尾款付给卖方，交易结束。

交易费用：交易所涉及的费用有契税、营业税、个税、交易费等。未满5年且面积超过144㎡的高档房要交总价5.56%的营业税，总价1%的个税以及3%的契税;未满5年且面积不超过144㎡的普通房产要缴差价5.56%的营业税(差价=销售总价-购买价)，总价1%的个税以及1%的契税(可享受国家退税0.5%)。如果满5年但不是少有住房则可以免交营业税，只交个税与契税;满5年且为少有住房的则只要交纳契税。