买房须知

9月30日，央行房贷新政出台，近日，建行、邮储、浦发和北京银行的具体执行细则也终于正式落地。受此影响，北京房贷市场的咨询量环比节前激增一倍左右，不过，截至12日的二手房销售数据仅为1085套。业内称，由于网签数据具有一定的滞后效应，不能完整地表现近日的市场情况，因此，二手房市场呈现出外冷内热的情况。

购房咨询量翻番

“*近人很多，看房的人不少，但问政策的人更多，大家都很关心这政策能给自己带来多少的实惠，关键是政策给了大家入市的信心，购房者开始积极起来。”林萃路附近一家中介的经纪人告诉记者。

有统计数据显示，受央行松绑限贷的影响，国庆节后首周购房人咨询量明显增多，环比节前翻了一倍，新政出台后，很多购房人都在翘首以盼着各家银行的具体执行细则。从已落实执行细则的银行来看，各家银行都严格按照“名下有1套住房贷款结清再买房算首套”这一标准实施，这对改善型购房人来说无疑是一个明显的利好。

某地产的统计显示，房客源量都出现了大幅的增长。10月第2周，日均新增房源量较第1周增加75.4%，日均新增客源量较第1周增加54.2%，9月30日信贷新政和普宅认定标准新政相继出台，给市场带来不小的利好，购房客户入市信心增强，市场销售量回升明显。与此同时，业主售房信心也有所增强，所以新增房源量较第1周出现较为显著的增长。

网签滞后销售量尚未明显回升

虽然处于一线的门店经纪人普遍反映看房量和咨询量在稳步攀升，但近日的统计显示，二手房的销售量依然处于“冷”的状态。

根据某地产市场研究部统计，10月第2周北京市二手住宅共销售1054套，与第1周相比减少3.6%。而截至12日，10月销售量仅为1085套。“网签有滞后性，销售量明显低于实际水平。”业内人士表示。

不过，某地产的内部数据显示，10月第2周销售量较第1周增长44%。数据表明，近期出台的信贷政策和普宅政策无疑给10月份的市场打了一针强心剂，市场回暖的态势已初步显现。另据某市场研究院监测，10月份的前12天，北京二手房买卖合同签订量（含未网签）比9月同期上涨了121%，比去年同期上涨了64.2%。

业内人士认为，新增房客源量的提升是市场回暖的重要表征，也是市场后续发展的重要条件。本轮政策调整撬动了一大批有意向购房的客户，以目前的新增客户量水平，预计10月份销售量突破10000套已不成问题。

议价空间收窄

市场的热度已经让业主有了明显的感觉，目前的买卖双方心理都出现了微妙的变化，使得10月第2周的议价空间进一步收窄。

根据某地产统计，第2周销售房源议价空间为2.8%，较第1周下降0.5个百分点。新增房源挂牌价较第1周上涨1.3%，近期业主让价意愿降低，部分地区个别业主甚至有涨价意向，*重要的一个原因还是政策条件和市场条件转好，销售量增加，部分业主对于房价的预期又有所回升。

“业主出售房屋的信心也有一定程度的增强，销售量的持续回升让一部分此前保持观望的业主重新考虑出售房屋的事情。近期新增房源量增加明显，挂牌单价也出现了小幅度的上涨。而从销售数据看，销售房源单价有小幅回升，议价难度也有所增长，部分区域甚至出现个别业主涨价的情况。”业内人士介绍称。

二手房市场将企稳

不过，该业内人士认为，目前销售量上涨很大一部分原因是新政出台撬动了一批购房客户，而政策只是相对表层的原因，能打消部分客户的观望情绪，真正能让客户出手购买的核心原因还是房屋的价格。由于8、9月份的房屋价格一直保持在相对平稳的低位水平，利好政策才会吸引大批客户入市购房。另外，销售客户中真正受新政影响的只占其中一部分，由于银行利率政策没有实质性变化，大部分客户从中获得的优惠幅度非常有限。未来市场能否持续性回暖，还要取决于政策的执行力度。

某二手房分析师表示，虽然银行在利率优惠幅度上没有做出太大改变，但央行、住建委此举已经在向购房者释放积极的信号，“认贷不认房”降低了改善型置业门槛，刺激买房者购房心态的转变，对二手房市场产生利好影响。随着看房量不断攀升，买卖双方的博弈也在发生变化，预测二手房价会逐渐企稳复苏，购房者在买涨心态的影响下，二手房销售量也会出现攀升，但量价增长幅度均不会出现大幅上涨的可能。