买房须知

律师称税费承担问题一般由买卖双方协商解决 签订的合同起到重要作用

昆明细则出台后，房产交易大厅里人少了

  “国五条”出台后，二手房市场尤为活跃。魏女士一家正为买卖二手房烦恼，价值117万元的房子所产生的个人所得税由谁埋单？购房者一纸诉状将卖方告上法庭，请求法院判决撤销房屋买卖合同中约定的由卖方承担的个人所得税条款。“个人所得税要卖方来出，不就亏大了。”卖方有点生气，向法院提出反诉：“请求撤销合同，房子不卖了。”

  买方20多万税“付不起”

  去年11月，魏女士通过昆明房地产中介公司看中了一套房子，由这家房地产中介公司提供居间服务，卖房方陈先生与魏女士签订了二手房房屋买卖合同。

  被买卖的房屋位于昆明市广福路，房屋价格117万元，合同签订当天，魏女士给了2万元定金，4天后，魏女士又支付了100万元的购房款。

  魏女士一方在诉状中称，双方在办理产权过户手续时，她们才知晓房屋原为受赠与所得，这套房子出售过户需要交纳个人所得税20多万元，比之前房屋中介公司给她们提供的个人所得税高出了好几倍。

  买二手房出了100多万元，现在还要交纳20多万元的个人所得税，魏家人想不通，找到卖房方理论，要求卖方承担个人所得税，但遭到拒绝。为此，房屋迟迟未能过户，房屋买卖合同未能完成。

  魏家人认为，卖方故意隐瞒所卖房屋的取得方式及应缴纳的个人所得税真实情况，导致买方作出错误的意思表示，在房屋买卖合同中，约定个人所得税由买方缴纳，属于欺诈行为所致。

  魏家人一纸诉状将卖方告上法庭，请求法院判令撤销房屋买卖合同中规定的个人所得税由买方承担的条款，依法变更为个人所得税由卖方缴纳，并承担造成的损失。

  卖方

  房子“不卖了”

  “依照二手房交易行规，个人所得税都是由买方承担。”卖方代理律师认为，卖方和买方之间的房屋买卖合同属双方真实意思的表示，是公平自愿签订的，不存在欺诈、胁迫行为，本案的房屋买卖合同不存在法定的变更事由。

  其次，原告具有完全民事行为能力，有基本的判断能力，原告作为完全民事行为能力人有能力遇见购房过程中的风险，现在原告以自己没有遇见风险将责任归咎于被告，显然不合理。

  原告主张赔偿损失是否实际发生有待落实，各税局是否已经按照新政策征收税费还不确定，所以就赔偿损失的诉求我方不予认可。

  “房子我们不卖了。”卖方向法院提出反诉，请求法院判令依法撤销双方的房屋买卖合同。反诉的理由是，卖方通过房地产中介公司签订了房屋买卖合同后，约定个人所得税、契税等由买方承担，卖方提供了房屋所有权证和房屋共有权证原件，用于过户登记，在过户过程中，买方以过户税费过高为由拒绝支付剩余房款，并将卖方告上法院，该行为已构成违约。

  本案在西山区法院开庭审理时，鉴于卖方提出了反诉，法院考虑到按照法律规定要给被反诉方答辩期的实际情况，此案被延期开审。

  解析税费承担双方协商

  该案或许只是二手房市场交易中遇到的一个典型问题，那么在二手房交易中，个人所得税、契税等费用应当由卖方还是买方埋单？法律有相关的规定吗？

  云南凌云律师事务所孙文杰律师解析，个人所得税、契税由谁来承担，目前没有统一的规定和说法，税费承担问题原则上来讲还是以买卖双方自行协商解决为主，双方所签订的协议在诉讼中起到至关重要的参照作用。

  但如卖方在出售房屋时有意隐瞒房屋的重要信息，导致买方产生意料之外的各项损失，买方有权利通过合法途径来维护自己的合法权益，必要时也可以向法院提起诉讼。

  孙律师建言，在二手房交易时，买方应加强鉴别能力，仔细审查所要购买的房屋是否存在各类质量、证件不齐以及被交易的房屋性质等问题，以免产生其他额外的费用，不能因为二手房交易热就盲目入手。

  另外，在签订二手房买卖合同时，买卖双方应首先进行详细的协商和沟通，在签订协议时也应明确写明房屋基本信息、各类税费谁来承担、购房款如何支付、房屋出现问题如何承担责任以及违约金等各项核心问题，只有明确约定了各自的责任和权利，才能有效防范纠纷，在出现问题时，才可以把购房协议作为救命稻草来维护自己的合法权益。