买房须知

2月7日，西安市人民政府关于修改《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》(简称《办法》)的决定，生效日期为2020年3月1日。针对这一新的拆迁补偿方案，西安市住建局2月27日在官微上予以详细梳理，对《办法》新增和调整内容进行了解读。

新增9方面内容：

1.“房屋征收部门、开发区管委会可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 房屋征收部门、开发区管委会对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”

2.“区房屋征收部门、开发区管委会应当编制年度征收计划，并于每年12月底前将下一年度的征收计划报送市征收主管部门。”

3.“区房屋征收部门、开发区管委会应当根据资源规划部门出具的规划文件和房屋实际状况，组织实地勘察，确定房屋征收范围，并在征收范围内予以公布。”

4.“征收补偿方案应当包括以下内容：(一)房屋征收与补偿的法律依据;(二)房屋征收的目的、范围;(三)房屋征收部门、房屋征收实施单位;(四)补偿方式、补偿内容;(五)用于产权调换房屋的基本情况;(六)签约期限、奖励期限;(七)过渡方式和过渡期限;(八)达不成补偿协议的解决方式;(九)其他需要明确的事项。”

5.“市征收主管部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、城市规划、法律等方面专家组成的房地产价格评估专家委员会，评估专家委员会的职能按照相关规定执行。”

6.“被征收人、公有房屋承租人迁出原地后的义务教育入学，征收之时可一次性选择6年内继续在原户籍所在地按照原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。”

7.“被征收人或者公有房屋承租人认为其停产停业损失超过本办法第三十五条、第三十七条规定标准的，由房屋征收当事人协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构依据相关规定通过评估确定。”

8.“西咸新区本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，由西咸新区管理委员会依据市人民政府授权，参照本办法执行。”

9.“市征收主管部门可以根据本市征收和补偿工作需要，对本办法规定的补偿、奖励标准适时提出调整建议，组织专家论证，征求公众意见，并报市人民政府批准后，向社会公布实施。”

存在10处重大调整：

1.将产权调换住宅房屋最小户型套内建筑面积从原来的不得小于40平方米调整为不得小于50平方米，使产权调换住宅房屋最小户型设计更合理，更优化，更适宜被征收人居住。

2.调整了征收公有房屋政策。新《办法》规定：“征收公有房屋，被征收人和公有房屋承租人不同意解除租赁关系的，应当实行房屋产权调换。产权调换后被征收人应当与承租人重新签订房屋租赁合同。征收前双方当事人另有约定的，从其约定。”

3.调整了产权调换房屋的过渡期限，化解超期安置难问题。新《办法》规定：“产权调换房屋为多层房屋(七层以下含七层)的过渡期限一般不超过30个月;小高层、高层房屋的过渡期限一般不超过36个月。”

4.提高了最低生活保障家庭房屋征收补偿安置标准，实行最低补偿安置面积保障制度。

5.对在搬迁期限内积极主动搬迁的被征收人，提高了奖励补偿标准，逾期或者拒绝搬迁的不予奖励。新《办法》规定：“被征收人或公有房屋承租人在征收补偿方案确定的奖励期限内签订补偿协议并交付房屋的，按照以下规定给予奖励：(一)按每户不超过被征收房屋评估价值2%给予奖励。被征收房屋为住宅的，每户奖励金额低于3万元的，按3万元发放;被征收房屋为营业、生产加工业、办公、仓储等其它非住宅房屋的，每户奖励金额低于5万元的，按5万元发放。(二)选择产权调换的，产权调换房屋套内建筑面积与被征收房屋套内建筑面积相等部分，除被征收房屋评估价值高于产权调换房屋评估价值外，不结算差价。被征收房屋套内建筑面积与奖励的套内建筑面积之和就近上靠户型进行产权调换，未达到相近户型套内建筑面积部分按产权调换房屋评估价值的50%结算。(三)选择货币补偿的，按不超过被征收房屋评估价值20%给予奖励。具体奖励标准应当在征收补偿方案中予以明确。”

6.征收营业、生产加工业房屋，被征收人选择货币补偿的，提高了停产停业损失补偿标准。新《办法》规定：“因征收营业、生产加工业房屋，被征收人选择货币补偿，造成停产、停业损失的，按被征收房屋评估价值的5%一次性给予停产停业损失补偿费。”

7.再次明确对违建和超过批准期限的临时建筑不予补偿。新《办法》规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。”

8.网上签订补偿协议，实行“阳光征收”。修改后的《办法》规定，房屋征收补偿协议要网上签约和网上公开，实行“阳光征收”，做到房屋征收与补偿全过程公开、透明。

9.区房屋征收部门、开发区管委会应当及时办理房屋注销手续，不能影响被征收人再次购房。新《办法》规定：“征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当将土地使用证、房屋所有权证、租赁凭证等相关资料一并缴回，区房屋征收部门、开发区管委会应当及时办理注销手续。”

10.删除了原《办法》规定的“作出补偿决定前，区人民政府应当将补偿决定方案报市房屋征收管理办公室备案”内容。根据《西安市人民政府关于修改<西安市国有土地上房屋征收与补偿办法>的决定》，2020年3月1日前已依法作出房屋征收决定的项目，按照原房屋征收决定载明的征收补偿方案和有关规定执行。