买房须知

近来，“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的１．１倍。随着调控政策的层层加码及货币环境的收紧，楼市将会如何？“定向加息”会有何种影响？

部分银行首套房房贷利率上浮１０％

*近，“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，此趋势已逐步蔓延至二三线城市。监测数据显示，５月份全国首套房房贷平均利率为４．７３％，同比去年５月份则是４．４５％。

记者从中国工商银行、中国建设银行、光大银行、北京银行等多家银行了解到，自今年５月１日起，北京地区房贷利率普遍有所上调。首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣；二套房房贷执行基准利率的１．２倍。而此前，北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折，二套房房贷利率执行基准利率的１．１倍。

进入６月以来，北京市部分银行进一步上调了房贷利率。民生银行首都机场支行一位客户经理告诉记者，进入６月份，首套房房贷利率执行基准利率的１．１倍，较５月份上浮了１０％，二套房房贷利率执行基准利率的１．２倍。

记者从厦门市部分银行和房产中介获悉，自今年５月起，厦门首套房贷款利率持续收紧，多家银行将原先的首套房购房者九折的优惠利率上调至九五折。６月以来，厦门市个别银行甚至将首套房房贷利率上调了１０％。

记者注意到，福州市的部分银行也加快了首套房房贷利率调整步伐，有的上浮比例达１０％。同时，二套房房贷利率头次调整，从原先执行基准利率上浮１０％，调整为上浮２０％。

房贷利率上调同时，房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映，今年３月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函，但直到目前还在等银行给放贷额度。

厦门一家商业银行的工作人员称，今年初以来信贷额度不如去年宽松，房贷额度更是有总量控制，因此目前个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。“现在我们银行的额度都用完了，如果没有客户还清房贷，新的客户很难拿到贷款，只能等待”。

楼市“定向加息”有何 影响

近期，多个城市的多家银行收紧房贷，究竟为何？厦门大学金圆研究院理事长戴亦一表示，金融强监管、流动性趋紧是主要原因。随着银监会对同业存单监管日益严格，银行同业存单发行量骤减，房贷基准利率的利率水平已超过了４．９％，这意味着资金成本在不断提高。

“资金成本涨的比房贷利率快，银行必然会充分权衡其中的风险因素。”中原地产领头分析师张大伟说，尤其今年３月北京出台各项楼市调控政策后，银行对抵押品的风险意识更是不断提高，所以房贷审批难度加大。

“融３６０”分析师李少有表示，现行政策下，严控房贷增量是大势所趋。银行在房贷总额度一定的情况，即使大幅上调房贷利率，利润也十分有限。从资源配置角度讲，这部分资金资源未带来预期*，则会被配置到*更高效的业务。近期房产交易量亦大幅下滑，部分银行会权衡成本与利润，进而收缩房贷业务。

在戴亦一看来，“定向加息”会直接导致购房成本增加，这无疑加重了购买首套房的刚需客户的负担。国家的住房调控政策，都是为了保护刚性需求，抑制*投机性需求。银行大幅提高首套房房贷利率的做法，背离了调控目的。

戴亦一说，调控的目的不应是为了抑制刚需，若动辄采取“一刀切”的方式，可能会误伤，“刚需人群属于购房的弱势人群，应该让他们买得起房、住得上房。”

楼市将往何处去？

今年６月１２日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究核心《中国住房发展报告》项目组，发布了５月份《住房市场发展月度分析报告》。数据显示，随着调控政策的渐趋严厉，５月热点城市房价涨速整体回落，北京房价头次出现下跌，其中西城区下跌８．４３％、海淀区下跌７．４５％，领跌于全市各区县板块。

业内人士预计，一二线热点城市信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。相关人士分析，随着近期资金成本不断上升，商业银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。而且，６月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”，在今年金融去杠杆压力之下，银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。此背景下，银行展开资金争夺战，纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品*率，这必然使得银行吸储成本提升。

张大伟认为，受房地产调控政策及年中考核等因素影响，预计银行年中会一定程度上收紧房贷，而且针对资质相对较差的客户审核将会更严格；该趋势是否会加快，还取决于资金价格上行的速度。

严跃进表示，房贷利率上行预计将对房地产市场造成较大影响：一是增加购房者买房的成本及难度，迫使整个房地产市场逐渐降温；二是影响房地产销售量。不过，房企可能会通过各种形式的策略性降价，来对冲房贷利率上调对销量的影响。

在戴亦一看来，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性。