买房须知

编者按：除了办理一些常规手续，*重要的收房环节就是验房了，这也是让那些“准业主”们*头疼的一个环节。那南京新房验房的流程分哪几个步骤？小编为您详细解答。

看“三书一证一表”是否齐全

有律师指出，开发商交房的首要条件是“三书一证一表”齐全，即：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》。一般在交房现场，开发商会将这些证件公示，购房者可以根据自己需要去申请复印件保留。

律师提醒，《竣工验收备案表》尤其重要，验房时不能只看开发商有没有这张《竣工验收备案表》，还要仔细察看各个分项有没有备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对开发商有严格的约束作用，出了问题可以追究其责任。

检查进户防盗门

刚出电梯，还没进门，验房师就仔细地打量起进户门来，还没等业主看出什么，他已经说话了，“你们看，这门的右侧门框垂直的墙角线并不平行，太影响美观了。”

听到他的提示后，业主顺着他的指点，只见右侧门框，从*顶端开始，一直往下滑，与墙角线之间，渐渐形成了一个锐角，用手比画一下，大概有5度左右，“这可能是安装门的时候，不够正，但也有可能是墙角线偏歪了。”

进门的时候验房师特地留意了门的密封程度，并反复来回几次开闭门，没听到特别的声音，门和锁也相应灵活，验房师说这门质量还不错，一看是“步云”牌的。

进门后，后面的人随手将门带上，这时验房师像是突然想起什么，再次开门出来，踮起脚，去摸外门框的上沿。一摸，还真给他摸出了问题，“你们也摸。”他要求业主。业主一摸后，瞬间就明白了问题所在，就在防盗门顶部右侧，框墙接缝处存有一处5厘米左右的缝隙，虽不深，但很显然不够严密，“这跟门没关系，主要是安装的时候粗了点。”

检查关键：看是否有划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门开关时有无特别声音，门和锁开关应灵活。

进屋后，验房师开始卸下肩包，看他变戏法似的从里面掏出一个个测量工具来，很多工具业主是第1次看到，觉得蛮新鲜的。在一堆工具间翻拣了一阵，验房师挑出一个手雷样的工具来，不过没手雷那么圆润。验房师解释说，这是测距仪，其原理是用激光来测量房屋高度以及进深和开间。问他这个仪器价格，他说进口的贵点，要1000多元，国产的便宜很多，只要几百元就够了。不过想想一般的收房业主，为验一次房去买这么贵重的一个东西，实在没必要，因此，如果是自己去验房，建议还是带一把卷尺去就可以了，只是过程稍微复杂点。

验房师先是在客厅检测层高，不过验房师当即就纠正了业主，说测的不是层高，而是房屋净高，“层高是带楼板的，上下各一半归你，剔除上下各一半的楼板厚度，才是房屋净高。”验房师很好玩，他在客厅的四角以及核心点各找了一个位置，可以逐一测量，并且把测量数据随手写在测量点附近，2.61,2.62等等，有点小差距。这是不是说明房顶有点倾斜，“如果像这样，小数点后面第2位才有点不同，应该没关系的，国家规定，各个点之间的误差在2厘米范围内，都属正常的。”

检查关键：检查房顶是否倾斜时，要在房顶东南西北中取5个点进行测量，若数值一致说明没有倾斜，比如房高均为2.6米说明房顶没有水平倾斜。同时可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其垂直倾斜程度，一般来说误差3厘米以上应该警惕。这方面的问题也能反映出建筑质量的高低。(一般来说，各个房间测出的净高会有点小差距，这跟房间的面积有关，一般来说，面积越大，浇筑的楼板也越厚，净高值会小点，面积越小，净高值会大点。)

检查房屋净高是否符合合同

测量完高度后，验房师又拿出一把“塔尺”，它可以拦腰折叠，将其伸直后，用光滑平整的侧面紧紧地贴着各个功能区的墙面和地面。这时候，塔尺和墙面或地面之间多多少少会存在着一些空隙。于是，他又取出一个造型比较特殊的小尺子，把它塞入多用检测器和墙面之间的空隙中，然后回头汇报了一下：“2毫米，正常。”那把造型比较特殊的小尺子叫做“游标塞尺”，它和多用检测器结合起来使用，可以检测墙面和地面的平整度。周先生说，一两毫米的平整差距，基本上都是抹灰不规范所引起的，问题不大。

检查关键：如果没有塔尺和游标塞尺，用一段平整的木条和塞尺也可检查，将木条紧按在墙面上，然后将塞尺插入，如果显示在4毫米之内，按国家规定，属正常。

检查墙面的平整度

验房师接下来拿出两根金属棒，它们有专有名词——标杆和检测锤，主要是为检查天花板和墙面、地面的空鼓(和开裂)情况。这是当天下午的检测中，*花时间的部分，一方面是面积大，另一方面也是因为问题出现得多。

验房师用金属棒的末端不停地敲打天花板，墙壁和地面，整个人像做体操运动似的，从上到下不停拗造型，从客厅敲到餐厅，又从餐厅敲到卧室，看起来，这更像是一件体力活，。

标杆并不是专用的“验房工具”，一般装修公司在装修之前也会拿一根竹竿之类的东西来敲敲天花板，以检查天花板是否存在空鼓现象，这标杆和竹竿所起的作用是一样的。实心的声音听起来比较闷，空鼓的声音听起来就比较清脆了。有些经不起敲打的部位，抹灰层还可能会掉下来。这和施工不规范有关系，比如有的工人施工技术不过关，在抹灰之前没有充分淋湿毛墙，当然也可能是砂浆的成分比例失调造成的。验房师足够有经验，因为他知道在验房过程中，空鼓是*多伴随的现象，因此，他在金属棒的末端，还安插了一支粉笔，出现空鼓，他直接用紫色的粉笔圈出空鼓的范围大小。施工单位要是后面来返工，一目了然。

检测锤则是敲打墙面和地面的工具。和敲打天花板一样，墙面和地面的每一个角落都要敲打到，足足花去25分钟。不过这花费还是有成效的：他在进户门上方查出一处两个手掌大小面积的空鼓，然后又在客卧发现了一处面积更大的空鼓，约有三分之一平方米。更大的意外还在后面，在检测客厅朝北一面的踢脚线处时，竟然发现了一长条的空鼓带，足有两米多长。业主用自己的手指敲了敲，也听出了明显不一样的空鼓音。问他为什么会出现如此长的空鼓带，他说原因有很多，“可能是当时粉刷的时候，地面没弄干净，很多灰尘跑了上去，结果形成了隔离层。”

检查关键：空鼓要是不处理掉，两三年后就可能开裂。一是可以要求开发商返工，二是在装修时要特别“关照”这块地方。根据国家有关规定，墙壁上的空鼓面积在400平方厘米以下，踢脚线处的空鼓长度小于30厘米，施工单位可以不用整改。

检查墙壁地面是否有空鼓

在客卧检查完空鼓后，验房师的目光突然被地面吸引住了，随后他又跑出去看客厅的地面，再次回到客卧后，他用鞋底使劲地摩擦地面，渐渐地，地面上起了一层灰蒙蒙的类似尘土的东西。随后他扭头跟房产公司陪同验房的工作人员说，“你们这地的质量好像有点问题。”验房师所说的问题，是指地面起砂了，“这明显是施工的时候，砂石料的级配不合理，造成沙多水泥少。”因为现在人装修，一般要打地垄铺地板，被地板盖住后，即便起砂的地也看不出了，但很明显，就工程质量层面而言，起砂的地面是不合格的。问有什么办法解决，验房师说只能再在上面铺一层水泥地了，只是那样一来，多少还影响到了层高。

检查关键：用鞋底摩擦地面时，尽量用力，起砂的地面有种怎么扫也扫不干净的感觉，然后出现起皮，起砂。

检查地面是否起砂

这个步骤的检查，在整个检查过程中，含金量算是比较高的。验房师说，在开水龙头的时候，尽量把它开到较大，让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。验房师拿出一大卷塑料袋，随后展开一个，在水龙头下接了满满一袋子水。旋即，他小心地将水袋捧到各个下水处灌水，如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，每个下水口灌入一大袋水，在听到咕噜咕噜的声音后，他转头对业主说，“都通着呢”。在这期间，还可看一下卫生间的积水问题，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面坡度是否合理，绝不能往门口处倾斜。合格的地面不应有积水存在。一般来说，验房师做到这一步后就完事了，不过这个验房师还是很细致地告诉业主傅先生，“较好尽快将这些突出下水用塑料袋罩着水口，加以捆实，以免异物进入堵塞管道。”

检查上下水

装过水的塑料袋还不能丢掉，因为之后它还有更重要的一个作用，当堵决口的“沙袋”用。当然，这个决口不是真决口，而只是卫生间的地漏。验房师用水袋暂时堵住卫生间的地漏，然后再次打开卫生间的水龙头，把水放到距离地面2厘米的高度。

这是在做卫生间楼板的渗漏试验。这水要存上24个小时，然后再去看看楼下的天花板是否有渗漏，也要顺便看看自己家卫生间隔壁房间的踢脚线上有没有渗水现象。当然，要约好上下层一起做这个检查有点困难，不过放水养水的程序还是必须保留的，即便楼下一时没人，一旦他们看到自己卫生间的天花板上有渗漏，还是有补救措施的。

验房师还叮嘱说，在装修卫生间的时候，业主要提醒装修公司把墙面防水层的高度至少做到1.5米以上，否则淋浴时喷下的水就有可能渗漏到隔壁的房间。一般来说，卫生间的瓷砖肯定要贴到超过1.5米的高度，但是，瓷砖底下的那层防水处理很容易被装修公司遗忘掉。

闭存水试验

由于进户门的检查查出了不少问题，在检查窗户时，验房师也显得格外认真。只见他从口袋里掏出一张纸条来，然后将它放在密封点上，关门压住纸条用力抽出。他还好意地让业主过去试试。窗口的密封性能不错，但细心的验房师还是发现了一处大问题，在检查南侧主卧窗户框墙接合处，竟然存在一指宽的地方忘打了密封胶，这个地方很隐秘，如果不是探身出去用手盲摸，很难发现问题所在。“这个是必须要整改的，因为雨水一大，很容易沿着窗框边渗漏进来。”在一旁的业主连连点头，在他看来，光看出这一处，*的验房费付得也值了，自己验房很少能这么仔细的。不过这也再次提醒我们，关键在细节处。

检查门窗密封情况

验房师较后做了电源的检测，则是借助于一个普通的电源插板，他把房子里的每一个固定插座都插了一遍，看到电源插板亮灯，证明电路通畅。

验房师到这里结束了本次验房之旅，不过如果要求再严格点，还有些小地方也需要检查，如果业主自己验房，不妨带上这些。

检查厨房烟道

查看烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾，用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

水表空转试验

关闭房屋内各水阀开关，观察水表是否空转，如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏。

检查合同约定配套是否齐全

有业主收房时看得特别仔细，房子里有问题的地方都让开发商进行了整改，自觉没有什么问题了。不过，智者千虑必有一失，入住之后，业主发现小区的信箱质量很差，不用钥匙就能打开一片，地下车库迟迟不开通，找物业反映，物业说是开发商之前没搞好，正在进行协调，请业主耐心等待。

南京出名验房师丁渤指出，验房时除了检验室内的质量还要考虑配套设施，比如小区的同期建设、同期交房、车库、会所、绿化、景观园林等是否符合承诺，公共部分如大堂、楼道、墙、地、顶的装修是否符合承诺，邮箱、电梯、周界报警系统是否配备等。检验配套设施时除按合同所载的条文外，还可以参考开发商前期的宣传资料。

同时，在签收《房屋验收单》之前，购房者较好先签订一份《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。搞清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定。同时，考察一下小区物业管理公司的资质。

发现规划变更怎么办

业主张先生当初买某小区新房时被其超过60%的绿地率所吸引，交房之后张先生发现绿化面积没有想象中大，去小区论坛才了解到开发商后来改了规划，绿地率只有40%了，张先生非常气愤，提出退房。

律师指出，因规划、设计变更导致购房者合法权益受到损害的，购房者一是有知情权，二是可以退房，并追偿由此带来的损失。但是需要说明的是：一是规划、设计的变更必须经过主管部门的批准；二是并不是所有的变更都要通知购房人，只有发生因规划、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业才有义务通知购房者；三是只有因规划、设计变更，影响了所购房屋上述变化，影响使用的，才有权选择退房。容积率增加、绿地率的减少是比较常见的规划、设计变更，但是这个不属于国家规定的退房情况，购房者要预防此种状况出现只能在合同补充条款中进行约定。

总之，在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合，如果发现有不符合的地方，要及时反馈给开发商，要求开发商相应做出修补或赔偿。

小贴士

自己验房的业主很难带齐验房师的专用工具。事实上，您只要准备一些常用的工具就可以了。它们主要是：1)塑料袋：用于验收下水管道。2)小锤：用于验收房子墙体与地面是否空鼓。3)塞尺：用于测墙面平整度。4)5米卷尺：用于测量房子的净高。5)万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通。6)镜子、小凳、手电：用于检查不易触及处和暗处。7)其他：计算器、纸笔、打火机、卫生纸、包装绳等。