买房须知

近日，陕西省西安市高陵区法律援助核心召开了全区法律 援助业务技能大提升培训大会。此次会议主要为了加快推进全区法律援助事业的发展，规范法律援助工作流程，提高法律援助工作人员和办案人员的工作能力和业务 水平，提升法律援助案件办理质量，切实维护受援人的合法权益。

王琮玮“房子是要留给子女的”，这是很多人惯有的思维。相比于老人的其他行为，子女们更加关注父母百年后财产的分配。房屋往往是老年人*重要的资产，老人不能在子女中处理好自己的财产，就极易产生纠纷。

如今，随着房产价值的不断增长，老人的住房或者产权房被子女或他人侵占而引发的维权案件呈明显上升趋势，房产权已成为老年人维权的第1焦点。

在很多老年人房产纠纷中，子女赡养老人都是有条件的，而子女不孝、甚至不愿意赡养老人的情况还是有的，如果老人提早分配房产的话，由此产生的分配不均或其他原因将会引发赡养、继承争议等一系列问题。

“老人不要提早将房产进行分配。”这是法官的一种建议，也是一种对人心的无奈选择，甚至这种方式也是老人房产纠纷减少的一项有效措施。不得不说，赡养父母，在房价高速增长的时代，已成为一项有条件的义务。

母子为房产对簿公堂“真没想到，他会是这么个东西。”走下法庭，李老太嘴里还喃喃地数落着小儿子的不是。李老太今年已经72岁，让她如此难过的正是自己的小儿子。

2007年，老伴去世时留下一套房产，李老太和3个子女都有继承权，因为担心自己百年以后产生过多纠纷，她就和子女们协商出一个解决办法，其中大儿子和女儿放弃继承权转给李老太，然后李老太再以赠与的方式，将自己名下的房产都转给小儿子。

作为对其他子女的补偿，李老太所有的生活琐事都将由小儿子负担，小儿子除了每月要支付赡养费外，还要按时带老母亲到医院看病，并在老母亲退休金不足以支付生活花销时，承担剩余费用。

李老太和3个子女达成这份协议后，小儿子办理了房产过户手续。得到房产后，开始的头几年小儿子“表现”得还不错，李老太的衣食住行安排得都还算妥当。但随着李老太年纪的增大，小儿子的态度也发生了变化。

“他动不动就又喊又骂的，还要赶我走。”李老太说，小儿子时常朝自己发脾气，甚至扬言要把她赶出门，更让李老太不能接受的是，儿子竟背着她把房子卖了。

小儿子对自己越来越差，自己又不好意思向其他子女伸手，李老太只好“打掉牙齿往肚子里咽”，要求小儿子、儿媳支付卖房的房款20万元。

李老太*终与小儿子对簿公堂，但因赠与房产5年后才起诉，已经超过了法院规定的期限，*终既输掉了官司又输掉了亲情。

这则案例，表面上看来虽然很简单，但在当下却具有普遍性，而其内含的法律问题及社会问题也发人深省。

令人感慨的是，随着经济的快速发展，房产的价格上升了，亲情的温暖却下降了；子女对父母房产的关注上升了，对父母生活的关心却下降了，这“两升两降”在老人与子女之间引发了众多围绕争夺房产的纠纷。

“人老了，只希望能够平平淡淡地安度晚年，子女能够承欢膝下，常回家看看，其他的东西都不在意了。”这是李老太的心声，也是许多老年人的共同愿望，然而，这个简单的愿望却往往因房子这点事而成了奢望。

赡养是子女的义务

宪法规定，成年子女有赡养扶助父母的义务。

婚 姻法也规定，子女对父母有赡养扶助的义务，子女不履行赡养义务时，无劳动能力或生活困难的父母，有要求子女给付赡养费的权利。子女对父母的赡养义务，不仅 发生在婚生子女与父母间，而且也发生在非婚生子女与生父母间，养子女与养父母间和继子女与履行了扶养教育义务的继父母之间。

为保障受赡养人的合法权益，婚姻法还规定，对拒不履行者，可以通过诉讼解决，情节恶劣构成犯罪者，依法追究其刑事责任。

老年人权益保障法第11条规定，赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。

上述规定是保护老人合法权益的重要法律措施。

在本案中，虽然李老太与3个子女达成了协议，大儿子和女儿放弃了继承权，但是仍然没有消失对老人的赡养义务。

在法理上来说，继承与赡养是不同的法律关系。

继承是一项权利，赡养是一项义务，不具有对等性。赡养，是子女对父母的供养，即在物质上、经济上为父母提供必要的生活费用和条件，以及在精神上给予一定的慰藉。继承权是法律赋予合法继承人的权利，放弃权利是法律所允许的。

因此，如果不想继承遗产，则可以申明放弃继承；而义务则不然，因为义务是国家法律规定人们应当履行的责任。

我国老年人权益保障法第十五条规定：“赡养人不得以放弃继承权或者其他理由，拒绝履行赡养义务。赡养人不履行赡养义务，老年人有要求赡养人付给赡养费的权利。”此外，如果赡养义务人有能力赡养而拒绝赡养，情节恶劣的，还会被依法追究刑事责任。

本案中的协议并不能免除老人大儿子与女儿的赡养义务，当老人无法得到生活保障时，老人可以向大儿子与女儿求助，并也可以要求他们承担赡养义务。

未尽赡养，可以撤销赠与

根据合同法的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。一般情况下，赠与房产只要过户就完成了赠与行为，赠与人不得反悔。

但合同法第192条同时规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

因此，一般来说，如果儿女不尽赡养义务，老人可以起诉撤销赠与。

在本案中，小儿子对李老太维持了几年的赡养，超过了赠与的诉讼时效，并且该房产进行了买卖过户，发生了权利的两次转移，老人的诉讼请求得不到支持。即，老人应当在知道儿子不赡养自己之日起，一年内起诉撤销赠与并要求返还赠与的财产。

本案中，老人的诉讼请求得不到支持时，该怎么办？老人依旧可以依据婚姻法、老年人权益保障法的规定，如果小儿子再不履行赡养义务，老人可请求居委会等部门进行调解。如果调解不成，可向有管辖权的法院提起诉讼，要求子女尽抚养义务，并支付抚养费。