作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
常购房中，很多人会采用一种按揭购房的方式。我国商品房买卖中所涉及的“按揭”，并不是分期付款合同，而是属于分期还贷的合同。
常购房中，很多人会采用一种按揭购房的方式。我国商品房买卖中所涉及的“按揭”，并不是分期付款合同，而是属于分期还贷的合同。从法律的角度来看， 商品房买卖中的“按揭”存在以下几个法律关系：购房者与房产开发商之间属于买卖合同关系；购房者与按揭贷款银行之间存在两个法律关系，即贷款与房产抵押关 系；除此之外，开发商往往还为贷款银行提供了一份保证合同，因此，开发商与按揭贷款银行之间存在保证合同关系。我们举个简单的例子来解释一下商品房买卖“按揭”中的法律关系：
购房人向房地产开发商(以下简称开发商)购买一套房屋，价款500万元。购房人向银行贷款500万元，分20年还清本息。购房人将所购房屋在保险公司投保财产险，指定受益人为银行。
1.开发商、购房人之间属于商品房买卖合同法律关系；
2.银行、购房人之间存在两个法律关系，即向第三人履行的借款合同法律关系(借款由银行直接支付给房地产开发商)和房屋抵押合同的法律关系 (购房人将房屋抵押给银行)；
3.购房人、保险公司之间存在一个向第三人履行的财产保险合同法律关系 (保险金由保险公司支付给银行)，但该保险合同并不是按揭的必要内容；
4.在开发商与银行之间存在一个保证合同法律关系，开发商为保证人。此处需要注意的是，在给购房人办理房屋过户登记之前，不能在购房人的房屋上为银行设 立抵押权，*多只能办理抵押权的预告登记，为了担保银行对购房人的借款债权，在抵押权设立之前开发商作为保证人，从而在开发商银行之间成立了保证合同。
在按揭购买房屋中，存在这样一种情况，如果购房者无力还本付息时，由开发商替购房者还本付息(本质系一种保证责任)，然后开发商对购房者行使代位求偿 权。若尚未给购房者办理房屋过户登记，则开发商可解除与购房者之间的买卖合同；若已经给购房者办理好过户登记，则开发商需以替购房者还本付息的代价买回。
还需注意的是，如果由于某种原因要将按揭购买的商品房转让即“转按揭”，此时需先经银行的同意，因为银行是该房屋的抵押权人，购买者想出卖房屋一定要事先征得银行的同意才能进行转让。
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