买房须知

[提要]编者按：6月24日，河南省6部门联合下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险*平衡的基础上。

编者按：

6月24日，河南省6部门联合下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险*平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。从央行重提七折房贷，到地方政府以官方形式出台意见，七折房贷真的能重出江湖？本期，*话题带您共同关注：政府撑腰 首套房贷利率真能打七折？

事件回顾：

河南楼市出新政

6月24日，河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州核心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6部门联合下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，对相关政策进行了微调。

《意见》明确，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险*平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

这是自去年开始的“史上*严楼市调控政策”执行以来，继有银行推出首套房贷利率七折优惠的企业行为之后，头次有地方政府以官方形式令首套房贷利率重回七折。

首套房贷利率优惠30%，公积金购房首付比例较低下调到两成

据悉，河南楼市新政包括多项支持刚性需求政策，其中三项*为引人注目。

其一，凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险*平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

其二，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。与此同时，全省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的较低资本金比例按不低于20%执行。

其三，提高住房公积金贷款额度，提高幅度原则上不低于原贷款额度的15%，且为支持缴存职工购买套型建筑面积90平方米(含)以下首套自住房，首付房款比例下调至不低于20%。

河南楼市新政意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策购买自住商品房。

创新：首套房认房不认贷

本次河南新策的较大亮点，是一定程度上打破‘认房又认贷’的藩篱，为合理的改善性需求释放了明确的政策方向。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称。

在此之前，从核心到各地方对于限购政策中的家庭房产认定，均由当地房屋产权登记机构及银行征信系统进行联网，即在房屋登记系统包括预售合同的登记备案系统中其家庭已登记有一套或者以上住房的，或在银行征信记录中已利用贷款购买过一套或以上住房的，再贷款购买的住房都被认定为第2套或者以上住房。

胡景晖对此分析认为，这样的“认房又认贷”政策，难免将合理的改善性需求也拒之门外，“而此次河南省的《意见》，将此前政策简化成‘只认房不认贷’，将有利于各城市改善类刚性需求的释放。”

或触调控底线 会被认为是松绑行为

河南新政一出炉便引起多方关注。业内人士指出，河南新政相比之前近40个城市微调楼市的力度继续增加，“认房不认贷”的政策出发点是鼓励真实自住，实际执行可能性较大，无疑将推进市场复苏。但是，在目前市场的敏感度下，该政策可能会被解读为松绑行为，这将会引起多方争议，甚至于被叫停。

相比之前近40个城市微调政策，对首套房的重新认定，即“认房不认贷”降低了之前微调城市的调整底线，必然会引起争议。

事实上，6月以来、住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于地产政策可能松动多次辟谣，表明政府对于市场调控基调继续从严的态度。

“6月初在石家庄也出现过类似释放改善类刚需政策，但很快被地方官员辟谣。截至目前，河南省政策原文依然未能在官方网站上发布，该政策能否得到核心认可、并遵照执行依然存在不确定性。”胡景晖说。

但是，一位房地产权威专家表示，“认房又认贷”与“认房不认贷”两种研判首套房的政策标准，前者过严，后者更为合理，且没有触及调控红线，所以不是不可实行。

新政被“召回”可能性较小

值得注意的是，自从本轮楼市调控的“国十条”出炉后，房地产调控基调就没有放松过，而且*近核心四部委连续为“楼市松绑”辟谣。因此，有人担心河南可能会重蹈佛山、芜湖覆辙，“召回”新政。不过，有地产专家认为，河南的做法只不过是政策回归，应该不会夭折。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，这并不是政府“救市”新政，是市场正常回归的表现，完全符合核心房地产调控精神。“河南的做法只是执行核心信贷差别化政策和房地产调控适当调整的尺度，不存在所谓政府救市行为，*多也就上升到保护刚需和头次置业人群合理购房的政策微调而已。不是释放*投机炒房需求，不存在推高房价和制造楼市泡沫。”谢逸枫分析指出。

上述开发商人士也告诉记者，虽然政府一再强调鼓励和支持刚性需求，“但从目前的政策执行上看，基本上都是一刀切，特别是差别化信贷政策，该受到政策支持和扶持的也都成为调控对象。”因此，他个人是比较看好河南新政，可能激活部分刚性需求，对整个楼市发展应该具有积极作用，预计被“召回”的可能性比较小。

后续：或引发各地跟风

在上述业内研究者看来，叫停并非没有可能，但相比而言，政策得以施行，而后被各地效仿的可能性更大。

“合理的改善类购房需求也是刚需，通过政策微调引导这类需求释放，不仅可以缓解目前楼市需求匮乏的瓶颈，拉动内需，而且改善类人群卖出的房源也可以满足二手市场中低价位中小户型房源紧缺的困扰。”胡景晖说。

他认为，“只要无房均视为首套房”这一做法，可供当前一线城市和部分二线城市地方政府出台政策参考。

“从目前市场情况看，河南政策执行的可能性非常大；从政策出发点来看，的确是从鼓励真实自住与中小套型商品房建设角度。”张大伟持相同观点。

张大伟说，地方政府对楼市调控松绑意愿强烈。*近发改委、银监会、央行、住建部等均重申调控，但本轮调控从开始到目前，一直存在核心对楼市调控的坚决执行与地方政府对调控的微调博弈的情况。尤其是*近整体经济疲软，地方微调的“小动作”越发明显。

住建部政策研究核心主任秦虹日前在福州表示，经过两年多的房地产调控，投机性需求基本被挤出了市场，房价上涨幅度得到了控制。

一边是核心高层频频辟谣调控松绑，另一边却是各地楼市交易量明显上升，这令消费者对政策走向愈发不解。但一个事实是，在限购*为严格的北京，5月份迎来了楼市销售高峰，新房销售量创下16个月来的新高，恢复到调控前水平。

张大伟分析，这都证明目前市场对调控松动的预期非常大。政策松动一旦被证实，市场对政策的理解也会很快转化为购买行为。

在陈雪看来，类似河南这种“大尺度”微调没有在“限购”大原则上突破国家底线，但会延长调控对房地产市场及开发商的作用周期，淡化房企的整合和淘汰。

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