买房须知

　　话说，形势比人强。时代在变，资本市场的天要变了，互联网的天要变了，房地产的天，也要变了。毫无疑问，我们面临中国经济历史上较大的一次房地产泡沫。说没有泡沫，那是自欺欺人，但说泡沫马上要崩盘，那又是危言耸听。

　　房地产也要进入新常态了。

　　这个新常态是：

　　1、房地产过去普涨的行情结束了，城市间的分化加剧。选择到哪个城市去买房子，可能直接是赚钱和亏钱的区别。所以，今年以上海南京为代表的一二线城市，房价猛烈上涨，而三四线城市依然处在去库存的水深火热之中。

　　2、一线城市房价处在历史较高位，买房子的风险在快速放大，对泡沫崩盘的担忧也比以往任何一个时期都强。而且，如同城市间一样，各区域间的分化也将快速拉大。同样的城市，选择哪个区域和不同类型的产品，得到的结果也将非常不同。

　　对第1个变化，很多人已经谈过了，也已经有了共识：力争一二，不三不四。这次主要聊聊第2个变化。

　　几乎接近30年的时间长河里，中国的房地产没有哪一年、哪*，不处在巨大的泡沫中。如果有兴趣，去图书馆翻阅一下往年的媒体报道，结果一定是：几乎每一年、每*，媒体报道里都充斥着市民对高房价的抱怨，对买不起房的担忧，对政府调控不力的失望，对炒房客的痛恨，对开发商无良的咒骂，对房价即将*的预测，对房价即将下跌甚至崩盘的恐惧……

　　事实是：过去10年、20年来，中国的房地产泡沫是实实在在存在的，有的时候小有的时候大，但都有。就是因为这样，才一直会有那么多人觉得房价太高买不起。

　　一个想象中的干净的不染尘的房地产市场，有，在教科书里。这是很多人，包括我在内，过去很多年对泡沫认识少有不对的地方。我们的经济学教科书，从来不教经济危机，不教泡沫，因为泡沫是资本主义社会才会出现的，而我们伟大的有特色的市场经济，是不应该也不会有泡沫的。我们的房地产，是居住品，不是金融资产，在非常长的时间里，我们根本不去讨论房地产可不可以、应不应该*这样的问题。

　　这样的教科书还告诉我们：交换不创造价值。这些年来，那些恪守原则的人，却成了穷人。而那些扔掉这种*理念的人，却富有了。

　　我们上几代人、这一代人，就是接受这样的经济教育，自带这样的知识结构，来理解这一场*房地产泡沫的。有商机触觉好的，把握住这样一个机会，发财致富了。但在舆论和民众的话语体系里，他们被描绘成了：贪婪的毫无道德的投机分子，青面獠牙虎视眈眈，他们是不劳而获的一味只顾鼓吹房价的可耻的食利阶层。

　　如果可以，我也希望房价每年都稳定确定的涨一点，我也希望每个城市都能“大庇天下寒士”。但这10几年的市场发展告诉我们：市场之所以是市场，就因为它是“测不准”的。教科书理论只给我们描绘了一个“应然”的世界，但没有告诉我们怎么应对“实然”的现实。当现实和理论脱节的时候，我们就认为市场错了，我们不能接受犯错的市场，我们要像教育犯了错误的小孩一样去纠正市场。

　　一个干净不染尘的房地产市场是不存在的，纵向看过去10几年的历史上不存在，横向看国外的房地产市场也不存在。泡沫本身就是房地产市场的一个组成部分，这是我们要从根本上改变的认识观。

　　日本的泡沫持续了50年崩盘了就不说了，美国的房地产一样一直都有泡沫，经济连年的个位数增长，但在2007年之前，纽约的房价也是双位数增长。

　　和我们一样同样是金砖四国的巴西，如果按我们的观念，里约的房地产市场比深圳更可怖：一边是楼价5-6万的公寓，一边却是食不果腹的贫民窟。如果要说泡沫，巴西早该崩盘了。如果对比里约的市场两极，上海深圳的楼市反而更健康。

　　有泡沫，并不总是很可怕，反而是下意识拒绝市场有泡沫，认为市场就不应该有泡沫的思想，才*应该担忧。更应该担忧的是：认为市场有泡沫，就会下跌，然后选择坐等下跌拒绝参与。

　　如果说有些经济学者、很多网民，在过去犯了错误的话，我认为就是这个：将市场有泡沫和市场要崩盘划了等号。泡沫还没有崩盘，自己倒把自己吓坏了。

　　回到王石的反思来，与狼共舞，这是我们在面对泡沫的正常态度。既然泡沫是市场的一部分，为什么还要因为担忧泡沫破灭而不去参与？当然，是泡沫早晚都会破的，但它需要很长时间，这个过程，足够你控制好自己的风险，而不是从一开始就远离它。事实上，泡沫真的涨起来，你躲得了么？泡沫真的破灭了，你又跑得了么？既然躲不开又跑不掉，何不迎风而击？

　　所以，对于我们吃瓜群众来说，需要确立一个大的基本观念：房地产泡沫是一个常态，你需要做的是，控制好自己的财务风险，然后与狼共舞，既能赚泡沫的钱，也有能力抵抗泡沫破灭的损失。而不是，一味的想打消掉泡沫，让市场变成一个的完全零泡沫自以为是的健康市场。那不但是徒劳无功的，而且根本是违背事实规律的。如果经济体的运行，都能够一直是健康的、按部就班的，那还会有大萧条？哪里还会有亚洲金融风暴？哪里还会有2007年的金融危机？抬头看一看，谁逃过了周期律？谁完整的穿越了商业周期？

　　不需要害怕泡沫，但并不是要你当炮灰。在面对*房价涨到历史高位的时候，显然风险比以往时期更大。这个时候买房子，需要做好风险控制。

　　对深圳为代表的一线天价城市来说，我并不怕房价太高泡沫立马崩溃。一线大城市的房价现在只能说是不低，但横向国际比较，还没有贵到非常离谱。所以，在未来几年时间里，我并不认为它会崩盘。

　　但我担心那些没有控制好风险的激进者，一味的只看到房地产的造富神话，却看不到潜藏的风险。