买房须知

不可否认，一直有很多购房者青睐于购买二手房，老城区、交通便利、生活配套齐全，这都是大多数坐落在城市外围新盘所不能比的。

所以如果下半年银行缩紧或者停止受理二手房贷款，那么很多购房者和计划今年出手的房主自然会加入到此次二手房抢收行动中。

那么，不同于购买新房有置业顾问的专业指导服务，对于个人与个人之间的二手房交易来说，相信很多人都对交易流程知之甚少。如何在二手房交易中将风险降至较低，成为买卖双方长久以来*关心的问题。这一次，记者通过深入了解采访，为你带来一张详实的二手房贷款交易攻略图。

留心细节

房产提档非常重要

案例1：

曹女士欲购买二道区安居小区10委的一套二手房，房主称自己的房产虽然为房改房，但是房子备案时间已经超过了5年，交易更名税款不会太多，曹女士信以为真。结果等到去房地产交易核心更名过户缴纳税款时，却被告知该套房产却是在5年之内备案，交易更名税款要比之前多缴纳好几万元，无奈,房屋交易就此搁置。

专家建议：

旺居房产副总经理闫丽娟：买房前，对房产提档查看房屋状况这一环节非常重要，不仅可以确认房主和产权证真伪;得知具体房龄时间，以推算贷款年限;而且还可以得知房产是否存在抵押、或者经济纠纷情况而无法正常交易，但这个环节经常被忽视。

提档时，购房者与房主可一同到位于西环城路与景阳大路交会处的长春市房产档案馆调取。

中介收费有行规

案例2：

李先生看好一套二手房，但是房子没有产权证。这时房主听说一家中介公司能够办理没有产权证的房屋贷款，而且中介前期会跟客户签订合同，如果贷款不能办理，将双倍返还定金。李先生和房主便委托该中介办理了贷款，并将首付款交给中介公司保管。结果中介允诺的两个月时间过了，李先生还是没有得到贷款，而中介公司也以各种理由推脱。

专家建议：

长春市各大银行明确表示，没有产权证的二手房交易，银行不可能提供贷款。李先生只能追究中介公司法律责任，以合同追讨违约金和首付款。

旺居房产副总经理闫丽娟：目前二手房中介行业有明确收费标准，对于在中介公司看房销售的购房者，收取总房款2%的中介费用，对于代办贷款更名业务，收取3000元的代办费。

提前确认贷款资质

案例3：

张先生欲购买一套二手房，与房主签约后到银行申请贷款，但却被查出存在7次信贷不良记录，银行拒绝为其贷款。房主拒绝退还买房定金。张先生房没买成，还赔了定金。

专家建议：

旺居房产贷款专员梁中华：银行方面普遍规定，对于不良还款记录连续3次以上或者累计6次以上的不给予贷款。所以买方购房前，需要到位于人民广场以北人民大街2133号的金融大厦二楼调取自己的信用报告，确定自己的贷款购房资质。

较好有第三方介入

案例4：

王先生要购买一套房屋，没有通过第三方，到了更名交易环节，王先生与房主都有了顾虑。房主要求王先生先将房款一次性付清才配合更名，担心如果分开付款，更名之后王先生不交付余款;但是王先生又担心房主收到全款后不配合更名。一时间，双方陷入僵局。

专家建议：

吉林功承律师事务所律师吴鸿飞：这种情况买卖双方可以到银行申请资金监管，即双方开设公共账户，将全部房款存入账户中，每次提款必须买卖双方同时到场签字才能生效，从而降低交易风险。他建议，对于交易更名如果双方存在分歧，可让银行或者中介公司第三方介入。

贷款要有浮动预算

案例5：

初女士要购买二手房，但手里只有12万元，中介承诺，她所购买的二手房首付款在12万元之内。结果交易时，初女士被告知需再补交2万元首付款，初女士拿不出，造销售易搁置，而房主拒绝退还定金。

专家建议：

旺居房产贷款专员李广：由于二手房贷款评估价格都是银行指定的评估公司确定，所以中介公司的经纪人不可能准确掌握评估价格，也就无法准确给出首付款数额，所以购房者在购房时，首付款要留出浮动预算空间。

一定要跟房主签约

案例6：

窦女士通过某中介公司购买一套二手房，与房主签订合约时，发现签订合约者并非房主本人，但被中介告知此人有房主的委托证明。窦女士信以为真，竟未查看委托公证书。事后发现有问题，但为时已晚。

专家建议：

吉林功承律师事务所律师吴鸿飞：窦女士可向法院起诉中介。提醒买方，一定要见到房主本人，如卖方受房主委托，那么一定确认具有有效的委托公证书。》》点击查看更多长春房地产新闻

买房流程

　　选房提档

　　与房主一起到长春市房产档案馆(长春市房地产信息核心)对所选房屋档案进行提取。

　　地址：绿园区景阳大路与西环城路交会处长春市房地产交易市场B座。

　　贷款更名

　　卖方：房屋所有权证、身份证、户口本、结婚证、房屋档案

　　买方：身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、信用报告

　　双方备件

　　(1)银行受理买方贷款申请，对贷款条件进行预审;

　　(2)初审通过后制定专门评估公司对交易房屋价格进行评估;

　　银行初审

　　(2个工作日左右)

　　(1)初审通过后，银行通知买卖双方到场签订买方的借款合同，现场会核实买方贷款资质的真实性;

　　(2)银行会让买卖双方均开设账户，并将双方银行账户在借款合同中标明;

　　(3)银行会让买方将首付款存入到自己账户中，并进行冻结。

　　银行面签

　　(1)银行会对买方贷款资质进行系统评分，根据电脑评分决定贷款人的贷款资质，从而确定贷款利率;

　　(2)期间会通过电话查询等方式继续核实买方贷款资质的真实性。

　　审核

　　(7个工作日左右)

　　(1)接到银行通知后，买卖双方到长春市房地产交易与权属登记大经路服务核心或景阳分核心进行更名登记，上交双方材料(更名材料);

　　(2)服务核心收取材料，给出更名回执单(此单由卖方持有)后，买卖双方需要在当天回银行确认已在办理更名，银行会将首付款转到卖方账户中;

　　更名

　　(2个工作日左右)

　　(1)买方到产权交易核心取房屋所有权证，之后将原件交到贷款银行，将复印件交到评估公司，评估公司会将评估报告批量上交至银行;

　　(2)大概7个工作日左右，银行会通知买方去长春市房地产交易与权属登记大经路服务核心或景阳分核心的产权抵押科作抵押(银行信贷员会和买方一起去);

　　(3)在产权抵押处买方进行产权抵押签字，之后收到抵押回执单;

　　(4)大概4个工作日左右，产权抵押处通知买方去取更换为带有“贷款抵押”字样的房屋所有权证和他项权利证，买方需将他项权利证送交银行;

　　(5)银行在有房贷额度的情况下，会在3个工作日内将房款给房主。

　　抵押放款