买房须知

在房价高企的中国，住房公积金一度拉近了老百姓与商品房的距离，但是地产商与银行勾结排斥住房公积金贷款的现实说明一切都是美丽的泡影，连恒大地产这样的所谓优质地产商都在拒绝公积金贷款，老百姓还能指望谁来实现“居者有其屋的梦想”？

长沙的伍先生与恒大地产较上劲了，他自嘲这是堂吉诃德式的挑战。他面对的是全国房地产前十之一的恒大地产，他要揭露的是即使政府主管部门也不愿触及的开发商与银行勾结拒绝向购房者提供住房公积金贷款的行业潜规则。

8月9日，伍先生一纸诉状让恒大地产成为全国头个因拒绝提供住房公积金贷款而被告上法庭的开发商之后，就此引爆了开发商拒绝提供公积金贷款的行业潜规则，紧接着，他又向长沙市建委、长沙市工商局以及住房公积金管理核心投诉“恒大雅苑”违规行径，搅动了整个长沙地产界。12月27日，伍先生又以行政不作为为由起诉长沙市建委、长沙市住房公积金管理核心。

事情曝光后，恒大地产长沙“恒大雅苑”项目负责人祁智美与某国有控股银行长沙一支行行长亲自造访伍先生，提供优厚的条件希望私了此事，被伍先生拒绝，“这件事到*已经不是我一个人的事情”，学法律出身的伍先生已经把它当成公益事情来做，湖南一星律师事务所副主任叶翔锋律师受伍先生委托，为其提供法律服务。

购房，公积金贷款遭拒

研究生毕业后，伍先生来到长沙某单位上班。他告诉《法人》记者，购买一套属于自己的房子，一直是整个家庭多年来的夙愿，然而高企的房价，屡屡让伍先生望而却步。马上奔三的人了，房子没有，婚也没结，老父亲看不下去了，承诺可以支付儿子的首付款。有了父亲的支持，伍先生开始积极奔走于长沙市各大楼盘之间，其中包括位于月湖地产板块的“恒大雅苑”。

“恒大雅苑”宣称其具有多项强大优势，虽然楼盘的位置有点偏僻，但是离伍先生上班的地方很近。看来看去，伍先生*终还是选中了恒大地产集团旗下的“恒大雅苑”。 8月8日是个好日子，伍先生特别挑选这天再次到“恒大雅苑”看房，在售楼员的介绍下，伍先生选中了该楼盘8栋3006房，85平方米精装房的房价共计50余万元，首付款约为12万余元。

当天，伍先生签了认购书，交付定金1万元。

在交付定金的时候，伍先生发现：在读研期间，他因为有五期信用卡还款不及时，个人征信系统出现了不良记录，商业贷款可能比较困难。但是，售楼员介绍说，除了商业银行贷款，伍先生可以筹集资金一次性付清房款，或者以父母亲的名义进行购房贷款。

当天晚上，伍先生在酒店和几位朋友吃饭庆贺。席间，伍先生同单位的一位朋友李先生在了解情况后，质疑他为什么不选择住房公积金贷款购房。

原来，就在几个月以前，李先生在“恒大雅苑”附近的一个楼盘买了房，因为是公积金贷款，贷款利率仅仅为3.87%，比商业银行的贷款利率低了将近一半。更为重要的是，扣除单位为李先生缴纳的住房公积金，同样面积的房子，李先生要省去近一半的月供。

伍先生大喊吃亏，如果选择公积金贷款，近60万的房子他可以节省近10万元。

他随即打电话给“恒大雅苑”的售楼员解小姐。解小姐告诉伍先生和他的朋友：“恒大雅苑”是精装修的豪宅，至今没有向任何购房者提供公积金贷款的先例，因此，伍先生不能选择住房公积金贷款。

起诉，恒大欲私了

对于售楼员的说法，伍先生当然不认同。

在叶翔锋的帮助下，伍先生连夜查看有关住房公积金贷款的资料。他找到了2009年7月1日施行的《长沙市住房公积金管理条例》，该条例明确规定了房产企业不得拒绝购房者选择住房公积金贷款。

《长沙市住房公积金管理条例》第34条明确规定：“企业在预售或者现售商品房时不得阻挠或者拒绝购房人选择住房公积金贷款。对选择住房公积金贷款或商业银行贷款的购房人，企业应当实行同等销售价格，不得以任何形式增加不利于选择住房公积金贷款购房人的附带条件。”

同时，该条例还规定了相应的法律责任，其第53条明确规定：“违反本条例规定，由管理核心责令限期改正；拒不改正的，由市建设行政管理部门记入不良信用记录，在企业信用信息系统中予以公示。”

第2天，也就是8月9日上午，伍先生理直气壮地再次给“恒大雅苑”售楼部打电话，要求办理住房公积金贷款，被接线员拒绝，伍先生又提出与“恒大雅苑”项目负责人交涉，也被拒绝。伍先生火了：“你们这样我就起诉”，对方来了一句，“你去起诉好了”。

恒大地产的人不会想到，伍先生说到做到。当天下午他就向长沙市开福区法院起诉“恒大雅苑”公司方，法院也于当天向伍先生出具了“受理通知书”。在伍先生向《法人》记者出具的《民事起诉状》中，记者发现伍先生的诉讼请求有四项：1、在湖南省省级媒体和全国性媒体上，无条件承诺购房者可以选择住房公积金贷款购房；2、向原告伍先生支付精神损害赔偿金1元钱；3、向原告伍先生赔礼道歉；4、向伍先生双倍返还定金2万元。

需要说明的是，伍先生起诉的并不是恒大地产，而是定金发票上盖章的长沙宝瑞房地产开发有限公司(下称“宝瑞地产”)，伍先生估计，宝瑞地产应该是恒大地产委托的销售商。在叶翔锋律师的建议下，基于合同的相对性，伍先生决定首先起诉加盖公章的宝瑞地产，如果宝瑞地产举证证明其与恒大地产集团属于委托代理关系，伍先生将追加恒大地产集团作为第2被告。

两天后，一直拒绝和伍先生沟通的“恒大雅苑”项目负责人祁智美主动造访伍先生，与他一同前来的还有某国有控股银行长沙一支行的行长。

伍先生向《法人》记者提供的此次见面的录音显示：祁智美表示可以单独为伍先生个人办理住房公积金贷款亮绿灯，与之同行的某银行行长还愿意为伍先生办理一张可以透支的10万元白金卡，均遭到伍的拒绝；伍要求“恒大雅苑”依法办事，向所有购房者亮绿灯，遭到祁智美的拒绝。

伍先生向记者透露会面中两个有意思的情节，一是对方称“恒大雅苑”为豪宅，伍先生冷笑，“中国原来还有85平方米的豪宅，见识了”；二是有随行人员称伍先生能认识“恒大雅苑”项目的负责人，是伍的荣幸。对于录音内容，《法人》记者向祁智美求证，祁智美拒绝接受采访。

撤诉，为了再次起诉

正在公众为伍先生挑战开发商的勇气拍手称快的时候，伍先生却于9月10日黯然撤诉。这让对此抱有期待的老百姓和法律界人士一声叹息。

法律学者王学堂就此事撰文表示，伍先生敢于对房地产的霸道说不的勇气值得嘉许！但其不得不撤诉也暗合这类官司的规律，因为消费者在询价、看盘的合同磋商过程往往缺乏有力的证据支撑，而一旦下定金签订合同后，房地产商才告以“拒绝公积金贷款”。

但是伍先生告诉记者，“我撤诉是为了再次起诉，我需要取得行政部门确认‘恒大雅苑’的售楼‘认购书’违规，然后以新的理由再行起诉。”原来在庭审过程中，“恒大雅苑”当庭否认伍先生的选择权(选择住房公积金贷款)，表示仅能按照《认购书》办事，“恒大雅苑”在认购书上明确只提供两种购房方式：一是商业贷款，一是一次性全额付款。

庭审法官事后向伍先生表示，确认《认购书》违法，不是民事法官所能做到的，对此，伍先生表示认同，遂申请撤诉。但是事情不是就此妥协，伍先生随后向行政主管部门投诉，请求确认认购书违规，并据此再次提起民事诉讼。

9月28日，伍先生收到开福区法院准许撤诉的相关文书。两天后，他即向长沙市建委、长沙市工商局、长沙市住房公积金管理核心三个单位实名举报恒大地产公司在长沙的5个楼盘都涉嫌违规，要求撤销“恒大雅苑”的《认购书》，并给予当事人书面答复。

伍先生的投诉在长沙地产界掀起不小的波澜。《法人》记者从长沙市住房公积金管理核心以及长沙市建委了解到，他们就此在长沙范围内掀起了一次全面彻查行动，这也是长沙市第1次就开发商拒绝提供住房公积金贷款行为发起的检查行动，此次联合行动中住房公积金管理核心负责调查核实地产商的违规行径，建委负责处罚。长沙市住房公积金管理核心监督法规处负责人付炎新向《法人》记者表示，此前他们也收到很多类似的投诉，包括恒大地产在长沙开发的几个楼盘，伍先生投诉之后，“恒大雅苑”已经纠正了违规行为，与公积金核心签订了协议，理论上“恒大雅苑”已经可以为购房者提供住房公积金贷款。

11月26日，伍先生接到长沙市建委综合规划处陈主任的电话，得知“恒大雅苑”已经可以办理住房公积金贷款，在与恒大地产的较量中，伍先生取得了初步的胜利。电话中，他同时向陈主任明确表示，针对公民的实名举报信访函，行政机关依法应当给予书面答复，陈主任表示认同。

但是，伍先生告诉记者，截止到法律规定的答复较后期限12月初，“恒大雅苑”楼盘并未受到查处，自己作为(信访)举报人至今也未收到投诉部门关于“恒大雅苑”楼盘违法的处理结果，投诉部门仅仅召集媒体表示将严查住房公积金违规现象，便草草了事。“恒大雅苑”虽然与住房公积金管理核心签订了协议，名义上可以办理住房公积金贷款，但实际上还是采取阳奉阴违的政策。

在这种情况下，伍先委托叶翔锋律师向法院提交行政诉状，将长沙市建委和住房公积金管理核心作为第1、第2被告告上法庭，请求法院纠正二被告不作为行为。

潜规则，地产商和银行的勾结

尽管长沙市有关部门向《法人》记者表示，“恒大雅苑”已经可以办理住房公积金贷款。但是12月19日，当记者以普通消费者身份前往“恒大雅苑”售楼处咨询，售楼小姐给予的答复是：办理住房公积金贷款并不划算，如果办理商业贷款可以享受到三个点的优惠，相当于两三万元，如果非要办理住房公积金贷款必须找他们领导协商。

正如伍先生所言，恒大地产对住房公积金贷款采取的阳奉阴违的政策。长沙住房公积金管理核心监督法规处负责人付炎新向《法人》记者表示，这种行为属于《长沙市住房公积金管理条例》规定的歧视住房公积金贷款的违规行为，也应当受到处罚。

有媒体做过调查，拒绝接受住房公积金贷款购房，在全国早已经是普遍现象。据哈尔滨房产部门的统计显示，过去一年时间内，哈尔滨市216个在售住宅楼盘只有64个接受公积金贷款购房业务，所占比例不足四成。而据北京中原地产对京城260余个在售楼盘调查发现，多达62%的楼盘不接受公积金贷款。

为何众多楼盘拒绝公积金贷款购房？一位不愿透露姓名的房地产*从业人员表示，住房公积金贷款审批手续严格，放款的周期相对较长；不仅如此，住房公积金管理核心还规定，开发公司必须等房屋封顶，而且要取得销售许可证后才一齐办理，开发商肯定会担心回款的速度慢，承担的经济风险加剧。

上述理由只是表面原因，付炎新在接受《法人》记者采访时透露的三个潜规则更能说明问题：第1，对于 开发商来说，不论是在拿地、审批还是在建设、完工等*房地产的各个环节中，都会和银行有资金链上的往来，和银行的通力合作也就至关重要，开发商在前期开发的时候从某个银行贷款几个亿，银行附加的条件往往就是房子出来后必须在这里办理住房贷款。

第2，开发商和销售商经常不是一家，很多开发商习惯将自己的楼盘委托给其他地产商销售。开发商自身也许懂得住房公积金贷款是法律规定的必须提供的购房选择之一，但是受委托的销售商却不管这一套，只根据自己的利润*选择与自己关系好的银行签订贷款协议。本案中宝瑞地产即为恒大地产在长沙的销售商。

第三就是赤裸裸的回扣关系。地产商在某个银行贷款，银行就给他们多少回扣，住房公积金管理核心属于政府机构，不可能有这层利益关系。

付炎新所言的三个潜规则指向的核心就是地产商与银行的勾结。“恒大雅苑”项目负责人祁智美与某银行行长一同造访伍先生就是较好的注脚。据本刊记者调查获悉，与“恒大雅苑”资金来往*密切的，是中国银行长沙金霞支行。

伍先生很尊崇的一句话是“法治像陀螺一样，不抽打就转不起来”，偶尔他也觉得自己挑战地产商和整个行业潜规则的举动很“堂吉诃德”，但是更多的时候他愿意做抽打陀螺的人，尽管力量很微薄。《*-法人》