买房须知

(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

(二)公共绿化的维护；

(三)公共区域环境卫生的维护；

(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理；

(七)物业服务档案和物业档案的保管；

(八)其他合同约定物业管理事项。

2、前期物业管理建设单位应向物业服务企业移交材料明细

建设单位应当在物业主管部门、街道办事处(镇人民政府)的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)业主名册；

(五)物业管理必需的其他资料。

3、物业服务合同终止或解除的相关规定有哪些

解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：(一)移交保管的物业档案、物业服务档案；(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；(三)移交物业服务用房；(四)清算预收 、代收的有关费用；(五)法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

4、物业管理区域内车库、车位的归属

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

5、物业管理区域内车库(位)使用有哪些规定

根据《山东省物业管理条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。同时，鼓励建设单位或者其他*人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。针对目前小区停车车位紧缺的情况，根据《青岛市停车场管理条例》规定，建筑区划内业主共有的道路及其他场地，经业主大会同意，可以施划停车泊位，以此解决小区车位紧缺的问题。

6、首届业主大会召开应具备哪些条件

建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处(镇人民政府)。

符合下列条件之一的，应当召开头次业主大会会议：

(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

7、首届业主大会筹备组的组成形式

筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

8、业主大会、业主委员会的成立 、改选、换届和更换业主委员会成员的表决形式

通过以上决议必须召开业主大会。所决定的事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

9、业主大会应履行的职责

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约；(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；(四)选聘、解聘物业服务企业；(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)；(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

10、业主大会的召开应采取哪种形式

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

11、业主大会应多长时间召开

业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

(一)有百分之二十以上业主提议的；

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处(镇人民政府)负责组织业主召开业主大会。

12、业主委员会的职责是什么

(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)执行业主大会的决议、决定；(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(五)监督管理规约的实施；(六)业主大会赋予的其他职责。

13、业主委员会应当如何备案

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案：

(一)业主大会会议决议；(二)业主大会议事规则；(三)管理规约；(四)业主委员会委员名单和基本情况；(五)法律、法规规定的其他资料。

14、业主委员会应当如何换届

业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处(镇人民政府)应当协调督促其移交。

15、业主或者物业使用人使用物业时的禁止行为有哪些

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

16、业主如何办理房屋装饰装修的手续及装修时应遵守哪些规定

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

住宅装饰装修服务协议应当包括：(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限；(二)允许施工的时间 ；(三)废弃物的清运与处置；(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；(五)禁止行为和注意事项；(六)装修保证金的收取和退还；(七)违约责任；(八)其他需要约定的事项。

17、业主在物业管理活动中的权利和义务

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；

(九)监督专项维修资金的管理和使用；

(十)法律 、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费；

(六)法律 、法规规定的其他义务。

18、业主投票权如何计算

业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

19、住宅物业服务收费标准

根据2012年9月15日实施的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定。物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价(未配备电梯收费在0.39元至2.08元每月每建筑平方米之间，配备电梯收费在0.83元至2.52元每月每建筑平方米之间)；业主大会成立前的普通住宅物业管理区域，因建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用应减免20%，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非

住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

20、装修垃圾清运收费标准

业主或物业使用人对其房屋进行室内装修产生的建筑垃圾，委托物业服务企业代为清运的，应当承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

21、小区出入证工本费收费标准

业主大会成立前，物业服务企业对装修人员实行出入证管理的，出入证工本费可按不超过1元收取；业主大会成立后，出入证工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。

BAIDU_CLB_fillSlot(322971); 22、二次供水运行维护费标准

二次供水运行维护费在未计入城市公共供水总成本之前，由业主或物业使用人向物业服务企业或供水企业缴纳二次供水运行费。住宅物业管理区域内的二次供水运行费暂按每吨水0.4元收取。

23、停车场的相关收费标准

业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场(库)，其停车服务费 、车位租赁费实行政府指导价；非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费 、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费 、车位租赁费实行市场调节价。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。

车位租赁费是指车位所有权人将车位出租给租赁人停车所收取的租金。车位租赁费归车位所有权人所有。

停车服务费和车位租赁费应当按月收取

青岛市物业管理概况

近年来，我市物业管理工作发挥“定位高、发展快”的优势，创新举措，加强管理，取得明显成效。自1999年《青岛市物业管理条例》实施以来，物业服务标准、“菜单式”收费标准等一系列政策法规的制定均走在了全省乃至全国的前列。如在全省首创的物业服务品牌创建工作，有效地推动和提升了物业企业的服务质量和管理水平，涌现出了“情满家园”等 30多个获得国家商标总局注册的物业服务品牌。同时，随着*物业管理项目创建工作的开展，我市获得“国优”称号的小区(大厦)达到55个，占全省的37% ；“省优”称号的小区(大厦)达到173个，占全省的33%；共有274家物业服务企业通过了国际质量和安全环保体系认证。

目前，全市共有物业服务企业668家，占全省的16.4% 。其中，一级资质16家、二级资质65家、三级资质587家；物业管理从业人员7.6万余人。其中，管理人员约占18% ，安保和保洁人员约占52% ，工程技术人员约占21% ，客服人员约占4%；服务覆盖面积达1.83亿平方米。其中，住宅类物业约占66% ，办公楼、医院、工业园区等非住宅类物业约占34% ，服务居民87万余户。全市物业服务企业年营业收入达20.9亿元。